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Maison de village a renover

VillePeyrat-la-Nonière (23)
Surface94
Coût Total123 120
Loyer Annuel7 277
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-90
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 500 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 622,34 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village a renover - En Creuse- Située dans un hameau paisible, à seulement 5 min de toutes commodités-Maison d'habitation de 94m² le tout sur 635m² et un terrain non-attenant (en face) de 970m². Comprenant au rez-de-chaussée : entrée, cuisine, arrière cuisine, salon à l'étage palier, couloir, chambre, salle de douche WC, petite pièce, bureau, petite chambre. Grenier aménageable. Cave voutée au sous-sol. Electricité à remettre aux normes Huisseries majorité simple vitrage Assainissement à remettre aux normes Dépendances: grange, remises, étable, four à pain, puits À noter : aucun DPE disponible car le seul mode de chauffage est une cheminée à foyer ouvert. Renseignements et visites: Agence Immobilière TRANSAXIA 1, place de la République  23700 AUZANCES   -  tél. [Coordonnées masquées] /  [Coordonnées masquées]  -  bien visible sur  "[URL masquée pour votre sécurité]"  Yves EMPSON et  Alexandra BONGIOANNI    Agent commercial immatriculé au R.S.A.C de Guéret sous le numéro 752 942 284                                                                                        RCS : Guéret A 801 899 774 « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ». « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Peyrat-la-Nonière
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23130
Coordonnées : 46.059174, 2.228823
Total : 123 120
Prix d'acquisition : 58 500
Travaux : 59 940
Valeur du bien : 118 440
Frais de notaire : 4 680
Coût estimé : 4 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.94€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 606€/mois
Loyer annuel estimé : 7277€/an
Fourchette totale : 464€ - 792€/mois
Fourchette annuelle : 5573€ - 9503€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :515,15 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :48 424
Prix d'achat :58 500
Décote à l'achat :+10 076 (+20.8%)
Marge achat-revente :-74 696€ (-154.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :601,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,88€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 636,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 265,60
Coût de l'assurance :10 465,20
Taxe foncière : 727,73€/an
Soit par mois : 60,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 606,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 696,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par cheminée à foyer ouvert
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 35 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Remise aux normes de l'installation électrique, y compris le tableau électrique
Quantité: 1 installation pour 94 m²
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité requises
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Remise aux normes de la plomberie, y compris les évacuations
Quantité: 1 installation pour 94 m²
Raison: Normes de plomberie - Sécurité et conformité requises

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 940(638 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 640
    Isolation combles: 94 m² × 60€/m² = 5640€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 400
    Peinture salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 000
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Peyrat-la-Nonière (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 606 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 277 €/an
Calcul : 606 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 974 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 120 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 728 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 940
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 060
Revenus locatifs : +7 277
Charges déductibles : -65 060
Résultat foncier Année 1 : -57 783(Déficit de 57 783 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 383
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 120 €/an
Revenus locatifs : +7 277
Charges déductibles : -5 120
Résultat foncier Années 2+ : 2 157 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36382.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 025(65% de 58 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 383 €/an
Calcul : 38 025 € × 3,636% = 1 383
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 27765 0643 978-57 78721 400 €36 387 €36 387 €
27 4235 0173 8702 406--33 981 €
37 5714 9063 7592 666--31 315 €
47 7234 7913 6452 932--28 383 €
57 8774 6723 5263 205--25 178 €
68 0354 5503 4043 485--21 693 €
78 1954 4233 2773 772--17 921 €
88 3594 2933 1464 067--13 855 €
98 5274 1583 0114 369--9 486 €
108 6974 0182 8724 679--4 807 €
118 8713 8742 7274 997---
129 0483 7252 5785 324---
139 2293 5712 4255 658---
149 4143 4122 2666 002---
159 6023 2482 1016 355---
169 7943 0781 9316 716---
179 9902 9021 7567 088---
1810 1902 7211 5757 469---
1910 3942 5341 3887 860---
2010 6022 3401 1948 261---
2110 8142 1419948 673---
2211 0301 9347889 096---
2311 2511 7215749 530---
2411 4761 5003549 975---
2511 7051 27312610 433---
TOTAL233 094145 86457 26687 23021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 230
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 277 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 528 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 528-6 420+7 948
2+1 5280+1 528
3+1 5280+1 528
4+1 5280+1 528
5+1 5280+1 528
6+1 5280+1 528
7+1 5280+1 528
8+1 5280+1 528
9+1 5280+1 528
10+1 5280+1 528
11+1 528+57+1 471
12+1 528+1 597-69
13+1 528+1 698-170
14+1 528+1 801-273
15+1 528+1 906-378
16+1 528+2 015-487
17+1 528+2 126-598
18+1 528+2 241-713
19+1 528+2 358-830
20+1 528+2 478-950
21+1 528+2 602-1 074
22+1 528+2 729-1 201
23+1 528+2 859-1 331
24+1 528+2 993-1 465
25+1 528+3 130-1 602
Total+38 200+26 169+12 031
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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