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APPARTEMENT 4 PIÉCES 74 M² Dijon / VALENDONS en dernier étage

VilleDijon (21)
Surface74m²
Coût Total175 060€
Loyer Annuel10 751€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-208€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 122 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 648,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

APPARTEMENT 4 PIÉCES 74 M² Dijon / VALENDONS en dernier étage

Dijon (21000) Réf : 1681

ACCESSION IMMO vous propose en exclusivité :

Appartement 4 pièces 74 m² Dijon / VALENDONS 4 ème en dernier étage

Appartement avec grande pièce à vivre, un grand balcon, une cuisine équipée, une salle de bains, deux chambres ; ainsi qu'une cave, un séchoir et un parking collectif.

CLASSE ENERGIE : E CLASSE CLIMAT : E

charges : 85 € / mois

Surface : 74 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours (copropriété de lots)

Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/03/2026

Consommation énergie primaire : 264 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 252 kWh/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 850 € et 2 560 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021, 2022, 2023 (abonnements compris)

Prix de vente : 122 000 € (honoraires charge vendeur)

Philippe AUBERT Agent immobilier

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.302910, 5.013480
Total : 175 060€
Prix d'acquisition : 122 000€
Travaux : 43 300€
Valeur du bien : 165 300€
Frais de notaire : 9 760€
Coût estimé : 9 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 896€/mois
Loyer annuel estimé : 10751€/an
Fourchette totale : 714€ - 1125€/mois
Fourchette annuelle : 8564€ - 13495€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 851,85 €/m²
Basé sur :195 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :137 037 €
Prix d'achat :122 000 €
Décote à l'achat :-15 037€ (-11.0%)
Marge achat-revente :-38 023€ (-27.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :878,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :51,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 929,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 421,15€
Coût de l'assurance :15 317,75€
Taxe foncière : 1 075,06€/an
Soit par mois : 89,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 85,00€/mois
Soit par an : 1 020,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 895,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 103,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-208,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état mais peut nécessiter une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais peut nécessiter une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 - entrée en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - salle à manger en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 300 €(585 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Entrée - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 60€/m² = 300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été ajustés pour la région Bourgogne-Franche-Comté.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 896 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 751 €/an
Calcul : 896 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 085 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 060 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 613 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 075 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 020 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 093 €
Revenus locatifs : +10 751 €
Charges déductibles : -52 093 €
Résultat foncier Année 1 : -41 342 €(Déficit de 41 342 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 942 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 793 €/an
Revenus locatifs : +10 751 €
Charges déductibles : -8 793 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 958 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19942.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 122 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 300 €(65% de 122 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 884 €/an
Calcul : 79 300 € × 3,636% = 2 884 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 751 €52 099 €6 091 €-41 348 €21 400 €19 948 €19 948 €
210 966 €8 639 €5 932 €2 326 €--17 622 €
311 185 €8 475 €5 767 €2 710 €--14 911 €
411 409 €8 304 €5 596 €3 105 €--11 807 €
511 637 €8 127 €5 419 €3 510 €--8 297 €
611 870 €7 944 €5 236 €3 926 €--4 371 €
712 107 €7 754 €5 046 €4 353 €--18 €
812 349 €7 558 €4 850 €4 791 €---
912 596 €7 354 €4 646 €5 242 €---
1012 848 €7 143 €4 436 €5 705 €---
1113 105 €6 925 €4 217 €6 180 €---
1213 367 €6 699 €3 991 €6 668 €---
1313 634 €6 465 €3 757 €7 170 €---
1413 907 €6 222 €3 514 €7 685 €---
1514 185 €5 971 €3 263 €8 215 €---
1614 469 €5 710 €3 003 €8 759 €---
1714 758 €5 441 €2 733 €9 318 €---
1815 053 €5 161 €2 454 €9 892 €---
1915 355 €4 872 €2 164 €10 482 €---
2015 662 €4 573 €1 865 €11 089 €---
2115 975 €4 262 €1 555 €11 713 €---
2216 294 €3 941 €1 233 €12 353 €---
2316 620 €3 608 €900 €13 012 €---
2416 953 €3 263 €555 €13 689 €---
2517 292 €2 906 €198 €14 386 €---
TOTAL344 346 €199 415 €88 421 €144 930 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 930 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 751 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 258 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 258 €-6 420 €+8 678 €
2+2 258 €0 €+2 258 €
3+2 258 €0 €+2 258 €
4+2 258 €0 €+2 258 €
5+2 258 €0 €+2 258 €
6+2 258 €0 €+2 258 €
7+2 258 €0 €+2 258 €
8+2 258 €+1 432 €+826 €
9+2 258 €+1 573 €+685 €
10+2 258 €+1 711 €+547 €
11+2 258 €+1 854 €+404 €
12+2 258 €+2 000 €+258 €
13+2 258 €+2 151 €+107 €
14+2 258 €+2 306 €-48 €
15+2 258 €+2 464 €-206 €
16+2 258 €+2 628 €-370 €
17+2 258 €+2 795 €-537 €
18+2 258 €+2 968 €-710 €
19+2 258 €+3 145 €-887 €
20+2 258 €+3 327 €-1 069 €
21+2 258 €+3 514 €-1 256 €
22+2 258 €+3 706 €-1 448 €
23+2 258 €+3 904 €-1 646 €
24+2 258 €+4 107 €-1 849 €
25+2 258 €+4 316 €-2 058 €
Total+56 450 €+43 479 €+12 971 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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