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Vente appartement 3 pièces 55,41 m² Meudon-la-Forêt (92360) - Superimmo

Bien expiré
VilleMeudon (92)
Surface55m²
Coût Total228 920€
Loyer Annuel14 417€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 2 890,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces – 55,41 m² – Meudon-la-Forêt Situé au 5ème étage d’une résidence calme et verdoyante, au 6 allée de la Forêt, découvrez ce lumineux 3 pièces de 55,41 m² bénéficiant d’une vue dégagée, à proximité des commerces, écoles, transports et de la forêt de Meudon. L’appartement se compose d’un séjour baigné de lumière, de deux chambres, d’une cuisine indépendante, d’une salle de bains ainsi que de WC séparés. Quelques travaux de rafraîchissement sont à prévoir, offrant la possibilité de personnaliser le bien selon vos envies. Une cave et un emplacement de stationnement libre dans la copropriété complètent ce bien. Les :

  • 5ème étage avec vue dégagée
  • Appartement très lumineux
  • Résidence calme et arborée
  • Cave et stationnement libre
  • Beau potentiel après rafraîchissement
  • Excellent rapport qualité/prix
  • Opportunité rare sur le secteur Idéal premier achat, investissement ou jeune famille.Afficher plus
Ville : Meudon
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92190
Total : 228 920€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 57 200€
Valeur du bien : 216 200€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1201€/mois
Loyer annuel estimé : 14417€/an
Fourchette totale : 932€ - 1549€/mois
Fourchette annuelle : 11180€ - 18590€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 779,84 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :317 891 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-158 891€ (-50.0%)
Marge achat-revente :88 971€ (28.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 146,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :66,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 212,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 888,24€
Coût de l'assurance :20 030,50€
Taxe foncière : 1 441,67€/an
Soit par mois : 120,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 201,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 332,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées et carrelage fissuré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique (tableau, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 200 €(1 040 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 880€
  • Salon:1 600€
    Revêtement sol: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:2 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 201 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 417 €/an
Calcul : 1 201 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 912 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 920 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 801 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 442 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 355 €
Revenus locatifs : +14 417 €
Charges déductibles : -67 355 €
Résultat foncier Année 1 : -52 938 €(Déficit de 52 938 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 538 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 155 €/an
Revenus locatifs : +14 417 €
Charges déductibles : -10 155 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 262 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31537.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 417 €67 362 €7 919 €-52 945 €21 400 €31 545 €31 545 €
214 705 €9 955 €7 712 €4 750 €--26 795 €
314 999 €9 740 €7 497 €5 259 €--21 536 €
415 299 €9 517 €7 274 €5 782 €--15 754 €
515 605 €9 287 €7 044 €6 318 €--9 436 €
615 917 €9 048 €6 805 €6 869 €--2 567 €
716 236 €8 801 €6 558 €7 434 €---
816 560 €8 545 €6 302 €8 015 €---
916 891 €8 280 €6 038 €8 611 €---
1017 229 €8 006 €5 763 €9 223 €---
1117 574 €7 722 €5 479 €9 852 €---
1217 925 €7 428 €5 185 €10 498 €---
1318 284 €7 123 €4 880 €11 161 €---
1418 650 €6 807 €4 564 €11 842 €---
1519 023 €6 481 €4 238 €12 542 €---
1619 403 €6 142 €3 899 €13 261 €---
1719 791 €5 792 €3 549 €13 999 €---
1820 187 €5 429 €3 186 €14 758 €---
1920 591 €5 053 €2 810 €15 538 €---
2021 002 €4 664 €2 421 €16 339 €---
2121 423 €4 261 €2 018 €17 162 €---
2221 851 €3 843 €1 600 €18 008 €---
2322 288 €3 411 €1 168 €18 877 €---
2422 734 €2 964 €721 €19 770 €---
2523 188 €2 500 €257 €20 688 €---
TOTAL461 772 €228 161 €114 888 €233 612 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 612 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 417 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 028 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 028 €-6 420 €+9 448 €
2+3 028 €0 €+3 028 €
3+3 028 €0 €+3 028 €
4+3 028 €0 €+3 028 €
5+3 028 €0 €+3 028 €
6+3 028 €0 €+3 028 €
7+3 028 €+1 460 €+1 568 €
8+3 028 €+2 404 €+624 €
9+3 028 €+2 583 €+445 €
10+3 028 €+2 767 €+261 €
11+3 028 €+2 956 €+72 €
12+3 028 €+3 149 €-121 €
13+3 028 €+3 348 €-320 €
14+3 028 €+3 553 €-525 €
15+3 028 €+3 763 €-735 €
16+3 028 €+3 978 €-950 €
17+3 028 €+4 200 €-1 172 €
18+3 028 €+4 427 €-1 399 €
19+3 028 €+4 661 €-1 633 €
20+3 028 €+4 902 €-1 874 €
21+3 028 €+5 149 €-2 121 €
22+3 028 €+5 402 €-2 374 €
23+3 028 €+5 663 €-2 635 €
24+3 028 €+5 931 €-2 903 €
25+3 028 €+6 206 €-3 178 €
Total+75 700 €+70 084 €+5 616 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 149 jours
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