Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement - 4 pièce(s) - 72 m²

Bien expiré
VilleCombs-la-Ville (77)
Surface72
Coût Total220 520
Loyer Annuel12 543
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-384
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 2 347,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

COUP DE COEUR ASSURÉ !Nous vous proposons cet appartement F4 avec sa TERRASSE et sa VUE IMPRENABLE, situé au coeur d'un quartier calme et verdoyant, proche des écoles et des commerces.Il vous offre : une entrée, une cuisine aménagée et équipée semi-ouverte sur le séjour, un salon, 2 chambres avec la possibilité d'en créer une 3ème, un cellier, une salle de bains et un WC séparé.Un parking en sous-sol privé complète ce bien.MÉRITE VOTRE VISITE... et posez vos meubles !Avec VAL D'YERRES IMMOBILIER bénéficiez d'un accompagnement personnalisé : nous sommes à vos côtés à chaque étape de votre acquisition ! Découverte de vos besoins, visites qualifiées, compromis rédigé et signé en agence, présence lors de la signature de l'acte notarié.. consultez nos avis clients certifiés OPINION SYSTEM.À très vite dans votre agence VAL D'YERRES IMMOBILIER de Combs !Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1 240€ et 1 710€ par an. Prix moyens des énergies indexés sur les anénes 2021, 2022 et 2023 (abonnement compris).Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: www.georisques.gouv.fr.Bien en copropriété : 81 lots.Montant moyen en quote-partdes charges courantes : 2 040€/an.Procédure en cours : NC.Honoraires à charge Vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : non communiqué.

Ville : Combs-la-Ville
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77380
Coordonnées : 48.662350, 2.601786
Total : 220 520
Prix d'acquisition : 169 000
Travaux : 38 000
Valeur du bien : 207 000
Frais de notaire : 13 520
Coût estimé : 13 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 12.84€ - 16.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1045€/mois
Loyer annuel estimé : 12543€/an
Fourchette totale : 925€ - 1182€/mois
Fourchette annuelle : 11096€ - 14179€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 6.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 088,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :66,16€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 154,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 078,03
Coût de l'assurance :19 846,80
Taxe foncière : 1 254,27€/an
Soit par mois : 104,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 170,00€/mois
Soit par an : 2 040,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 045,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 429,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-384,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 174 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 000(528 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1500€/fenêtre = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000
    Rénovation chambres: 20 m² × 600€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Combs-la-Ville). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 045 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 543 €/an
Calcul : 1 045 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 337 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 520 à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 794 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 254 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 040 €/an
Calcul : 170 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 425
Revenus locatifs : +12 543
Charges déductibles : -49 425
Résultat foncier Année 1 : -36 882(Déficit de 36 882 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 482
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 425 €/an
Revenus locatifs : +12 543
Charges déductibles : -11 425
Résultat foncier Années 2+ : 1 118 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15482.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 54349 4327 344-36 88921 400 €15 489 €15 489 €
212 79411 2367 1481 557--13 932 €
313 04911 0346 9452 016--11 916 €
413 31010 8246 7362 486--9 430 €
513 57710 6086 5192 969--6 461 €
613 84810 3846 2953 465--2 996 €
714 12510 1526 0643 973---
814 4089 9125 8244 495---
914 6969 6655 5765 031---
1014 9909 4085 3205 581---
1115 2899 1435 0556 146---
1215 5958 8694 7816 726---
1315 9078 5864 4987 321---
1416 2258 2934 2047 933---
1516 5507 9893 9018 560---
1616 8817 6763 5889 205---
1717 2187 3513 2639 867---
1817 5637 0162 92810 547---
1917 9146 6692 58111 245---
2018 2726 3102 22211 962---
2118 6385 9391 85112 699---
2219 0115 5551 46713 455---
2319 3915 1591 07014 232---
2419 7794 74866015 031---
2520 1744 32423515 851---
TOTAL401 746246 282106 078155 46521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 465
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 543 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 634 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 634-6 420+9 054
2+2 6340+2 634
3+2 6340+2 634
4+2 6340+2 634
5+2 6340+2 634
6+2 6340+2 634
7+2 634+293+2 341
8+2 634+1 349+1 285
9+2 634+1 509+1 125
10+2 634+1 674+960
11+2 634+1 844+790
12+2 634+2 018+616
13+2 634+2 196+438
14+2 634+2 380+254
15+2 634+2 568+66
16+2 634+2 762-128
17+2 634+2 960-326
18+2 634+3 164-530
19+2 634+3 374-740
20+2 634+3 589-955
21+2 634+3 810-1 176
22+2 634+4 037-1 403
23+2 634+4 270-1 636
24+2 634+4 509-1 875
25+2 634+4 755-2 121
Total+65 850+46 639+19 211
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →