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Appartement - 4 pièce(s) - 72 m²

Bien expiré
VilleCombs-la-Ville (77)
Surface72m²
Coût Total220 520€
Loyer Annuel12 543€
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-384€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 2 347,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

COUP DE COEUR ASSURÉ !Nous vous proposons cet appartement F4 avec sa TERRASSE et sa VUE IMPRENABLE, situé au coeur d'un quartier calme et verdoyant, proche des écoles et des commerces.Il vous offre : une entrée, une cuisine aménagée et équipée semi-ouverte sur le séjour, un salon, 2 chambres avec la possibilité d'en créer une 3ème, un cellier, une salle de bains et un WC séparé.Un parking en sous-sol privé complète ce bien.MÉRITE VOTRE VISITE... et posez vos meubles !Avec VAL D'YERRES IMMOBILIER bénéficiez d'un accompagnement personnalisé : nous sommes à vos côtés à chaque étape de votre acquisition ! Découverte de vos besoins, visites qualifiées, compromis rédigé et signé en agence, présence lors de la signature de l'acte notarié.. consultez nos avis clients certifiés OPINION SYSTEM.À très vite dans votre agence VAL D'YERRES IMMOBILIER de Combs !Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1 240€ et 1 710€ par an. Prix moyens des énergies indexés sur les anénes 2021, 2022 et 2023 (abonnement compris).Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: www.georisques.gouv.fr.Bien en copropriété : 81 lots.Montant moyen en quote-partdes charges courantes : 2 040€/an.Procédure en cours : NC.Honoraires à charge Vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : non communiqué.

Ville : Combs-la-Ville
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77380
Coordonnées : 48.662350, 2.601786
Total : 220 520€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 38 000€
Valeur du bien : 207 000€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 12.84€ - 16.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1045€/mois
Loyer annuel estimé : 12543€/an
Fourchette totale : 925€ - 1182€/mois
Fourchette annuelle : 11096€ - 14179€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 6.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 088,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :66,16€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 154,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 078,03€
Coût de l'assurance :19 846,80€
Taxe foncière : 1 254,27€/an
Soit par mois : 104,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 170,00€/mois
Soit par an : 2 040,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 045,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 429,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-384,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 174 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 000 €(528 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1500€/fenêtre = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 600€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Combs-la-Ville). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 045 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 543 €/an
Calcul : 1 045 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 337 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 520 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 794 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 254 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 040 €/an
Calcul : 170 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 425 €
Revenus locatifs : +12 543 €
Charges déductibles : -49 425 €
Résultat foncier Année 1 : -36 882 €(Déficit de 36 882 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 482 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 425 €/an
Revenus locatifs : +12 543 €
Charges déductibles : -11 425 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 118 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15482.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 543 €49 432 €7 344 €-36 889 €21 400 €15 489 €15 489 €
212 794 €11 236 €7 148 €1 557 €--13 932 €
313 049 €11 034 €6 945 €2 016 €--11 916 €
413 310 €10 824 €6 736 €2 486 €--9 430 €
513 577 €10 608 €6 519 €2 969 €--6 461 €
613 848 €10 384 €6 295 €3 465 €--2 996 €
714 125 €10 152 €6 064 €3 973 €---
814 408 €9 912 €5 824 €4 495 €---
914 696 €9 665 €5 576 €5 031 €---
1014 990 €9 408 €5 320 €5 581 €---
1115 289 €9 143 €5 055 €6 146 €---
1215 595 €8 869 €4 781 €6 726 €---
1315 907 €8 586 €4 498 €7 321 €---
1416 225 €8 293 €4 204 €7 933 €---
1516 550 €7 989 €3 901 €8 560 €---
1616 881 €7 676 €3 588 €9 205 €---
1717 218 €7 351 €3 263 €9 867 €---
1817 563 €7 016 €2 928 €10 547 €---
1917 914 €6 669 €2 581 €11 245 €---
2018 272 €6 310 €2 222 €11 962 €---
2118 638 €5 939 €1 851 €12 699 €---
2219 011 €5 555 €1 467 €13 455 €---
2319 391 €5 159 €1 070 €14 232 €---
2419 779 €4 748 €660 €15 031 €---
2520 174 €4 324 €235 €15 851 €---
TOTAL401 746 €246 282 €106 078 €155 465 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 465 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 543 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 634 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 634 €-6 420 €+9 054 €
2+2 634 €0 €+2 634 €
3+2 634 €0 €+2 634 €
4+2 634 €0 €+2 634 €
5+2 634 €0 €+2 634 €
6+2 634 €0 €+2 634 €
7+2 634 €+293 €+2 341 €
8+2 634 €+1 349 €+1 285 €
9+2 634 €+1 509 €+1 125 €
10+2 634 €+1 674 €+960 €
11+2 634 €+1 844 €+790 €
12+2 634 €+2 018 €+616 €
13+2 634 €+2 196 €+438 €
14+2 634 €+2 380 €+254 €
15+2 634 €+2 568 €+66 €
16+2 634 €+2 762 €-128 €
17+2 634 €+2 960 €-326 €
18+2 634 €+3 164 €-530 €
19+2 634 €+3 374 €-740 €
20+2 634 €+3 589 €-955 €
21+2 634 €+3 810 €-1 176 €
22+2 634 €+4 037 €-1 403 €
23+2 634 €+4 270 €-1 636 €
24+2 634 €+4 509 €-1 875 €
25+2 634 €+4 755 €-2 121 €
Total+65 850 €+46 639 €+19 211 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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