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Hameau de Marcenat Maison 107.35m2 à rénover sur 5299m2 de terrain

VilleMarcenat (15)
Surface107
Coût Total131 020
Loyer Annuel8 929
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-7
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 607,48 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Jardin

Située dans un hameau de Marcenat, au cœur d’un environnement naturel préservé, cette maison d’environ 107,35 m2 habitables est implantée sur un terrain de 5 299 m2, offrant calme et espace. Elle se compose d’une véranda, d’un séjour avec cuisine, d’un salon, de quatre chambres, d’une salle d’eau, d’un wc, d’un grenier aménageable et d’une cave. Ce bien offre un excellent potentiel pour un projet de rénovation en pleine nature. Le prix de vente s'élève à 65 000 € Frais d'Agence Inclus dont 8.33% du prix net vendeur à la charge de l'acquéreur Dpe G Ges G (plus de détails sur ce site). Contactez nous dès maintenant pour plus d'informations et pour planifier une visite. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Marcenat
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15190
Coordonnées : 45.304940, 2.828230
Total : 131 020
Prix d'acquisition : 65 000
Travaux : 60 820
Valeur du bien : 125 820
Frais de notaire : 5 200
Coût estimé : 5 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107
Loyer prédit : 6.95€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 10.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 744€/mois
Loyer annuel estimé : 8929€/an
Fourchette totale : 515€ - 1075€/mois
Fourchette annuelle : 6181€ - 12899€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 9.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :302,39 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :32 355
Prix d'achat :65 000
Décote à l'achat :+32 645 (+100.9%)
Marge achat-revente :-98 665€ (-304.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :639,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,12€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 676,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 940,05
Coût de l'assurance :11 136,70
Taxe foncière : 892,91€/an
Soit par mois : 74,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 744,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 751,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 698 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 107 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, et mise aux normes électricité
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon vétuste nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres usées nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 820(568 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:6 420
    Isolation des combles: 107 m² × 60€/m² = 6420€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:900
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 60€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:9 600
    Rénovation complète chambres: 40 m² × 240€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marcenat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 320✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 744 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 929 €/an
Calcul : 744 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 229 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 020 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 893 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 820
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 387
Revenus locatifs : +8 929
Charges déductibles : -66 387
Résultat foncier Année 1 : -57 458(Déficit de 57 458 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 058
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 567 €/an
Revenus locatifs : +8 929
Charges déductibles : -5 567
Résultat foncier Années 2+ : 3 362 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36058.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 92966 3914 233-57 46221 400 €36 062 €36 062 €
29 1085 4574 1193 651--32 412 €
39 2905 3394 0003 951--28 461 €
49 4765 2173 8784 259--24 202 €
59 6655 0913 7524 574--19 627 €
69 8584 9603 6224 898--14 729 €
710 0564 8263 4875 230--9 499 €
810 2574 6873 3485 570--3 929 €
910 4624 5433 2045 919---
1010 6714 3943 0566 277---
1110 8854 2412 9026 644---
1211 1024 0822 7447 020---
1311 3243 9192 5807 406---
1411 5513 7492 4117 801---
1511 7823 5742 2368 207---
1612 0173 3942 0558 624---
1712 2583 2071 8699 051---
1812 5033 0141 6769 489---
1912 7532 8151 4779 938---
2013 0082 6091 27110 399---
2113 2682 3961 05810 872---
2213 5342 17783811 357---
2313 8041 95061111 855---
2414 0801 71537712 365---
2514 3621 47313412 889---
TOTAL286 001155 21960 940130 78221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 782
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 929 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 875 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 875-6 420+8 295
2+1 8750+1 875
3+1 8750+1 875
4+1 8750+1 875
5+1 8750+1 875
6+1 8750+1 875
7+1 8750+1 875
8+1 8750+1 875
9+1 875+597+1 278
10+1 875+1 883-8
11+1 875+1 993-118
12+1 875+2 106-231
13+1 875+2 222-347
14+1 875+2 340-465
15+1 875+2 462-587
16+1 875+2 587-712
17+1 875+2 715-840
18+1 875+2 847-972
19+1 875+2 981-1 106
20+1 875+3 120-1 245
21+1 875+3 262-1 387
22+1 875+3 407-1 532
23+1 875+3 556-1 681
24+1 875+3 710-1 835
25+1 875+3 867-1 992
Total+46 875+39 235+7 640
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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