Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Hameau de Marcenat Maison 107.35m2 à rénover sur 5299m2 de terrain

Bien expiré
VilleMarcenat (15)
Surface107m²
Coût Total131 020€
Loyer Annuel8 929€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 607,48 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Jardin

Située dans un hameau de Marcenat, au cœur d’un environnement naturel préservé, cette maison d’environ 107,35 m2 habitables est implantée sur un terrain de 5 299 m2, offrant calme et espace. Elle se compose d’une véranda, d’un séjour avec cuisine, d’un salon, de quatre chambres, d’une salle d’eau, d’un wc, d’un grenier aménageable et d’une cave. Ce bien offre un excellent potentiel pour un projet de rénovation en pleine nature. Le prix de vente s'élève à 65 000 € Frais d'Agence Inclus dont 8.33% du prix net vendeur à la charge de l'acquéreur Dpe G Ges G (plus de détails sur ce site). Contactez nous dès maintenant pour plus d'informations et pour planifier une visite. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Marcenat
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15190
Coordonnées : 45.304940, 2.828230
Total : 131 020€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 60 820€
Valeur du bien : 125 820€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 6.95€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 10.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 744€/mois
Loyer annuel estimé : 8929€/an
Fourchette totale : 515€ - 1075€/mois
Fourchette annuelle : 6181€ - 12899€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 9.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :302,39 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :32 355 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :+32 645€ (+100.9%)
Marge achat-revente :-98 665€ (-304.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :639,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,12€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 676,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 940,05€
Coût de l'assurance :11 136,70€
Taxe foncière : 892,91€/an
Soit par mois : 74,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 744,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 751,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 698 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 107 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, et mise aux normes électricité
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon vétuste nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres usées nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 820 €(568 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:6 420€
    Isolation des combles: 107 m² × 60€/m² = 6420€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:900€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 60€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation complète chambres: 40 m² × 240€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marcenat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 744 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 929 €/an
Calcul : 744 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 229 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 020 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 893 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 387 €
Revenus locatifs : +8 929 €
Charges déductibles : -66 387 €
Résultat foncier Année 1 : -57 458 €(Déficit de 57 458 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 058 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 567 €/an
Revenus locatifs : +8 929 €
Charges déductibles : -5 567 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 362 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36058.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 929 €66 391 €4 233 €-57 462 €21 400 €36 062 €36 062 €
29 108 €5 457 €4 119 €3 651 €--32 412 €
39 290 €5 339 €4 000 €3 951 €--28 461 €
49 476 €5 217 €3 878 €4 259 €--24 202 €
59 665 €5 091 €3 752 €4 574 €--19 627 €
69 858 €4 960 €3 622 €4 898 €--14 729 €
710 056 €4 826 €3 487 €5 230 €--9 499 €
810 257 €4 687 €3 348 €5 570 €--3 929 €
910 462 €4 543 €3 204 €5 919 €---
1010 671 €4 394 €3 056 €6 277 €---
1110 885 €4 241 €2 902 €6 644 €---
1211 102 €4 082 €2 744 €7 020 €---
1311 324 €3 919 €2 580 €7 406 €---
1411 551 €3 749 €2 411 €7 801 €---
1511 782 €3 574 €2 236 €8 207 €---
1612 017 €3 394 €2 055 €8 624 €---
1712 258 €3 207 €1 869 €9 051 €---
1812 503 €3 014 €1 676 €9 489 €---
1912 753 €2 815 €1 477 €9 938 €---
2013 008 €2 609 €1 271 €10 399 €---
2113 268 €2 396 €1 058 €10 872 €---
2213 534 €2 177 €838 €11 357 €---
2313 804 €1 950 €611 €11 855 €---
2414 080 €1 715 €377 €12 365 €---
2514 362 €1 473 €134 €12 889 €---
TOTAL286 001 €155 219 €60 940 €130 782 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 782 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 929 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 875 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 875 €-6 420 €+8 295 €
2+1 875 €0 €+1 875 €
3+1 875 €0 €+1 875 €
4+1 875 €0 €+1 875 €
5+1 875 €0 €+1 875 €
6+1 875 €0 €+1 875 €
7+1 875 €0 €+1 875 €
8+1 875 €0 €+1 875 €
9+1 875 €+597 €+1 278 €
10+1 875 €+1 883 €-8 €
11+1 875 €+1 993 €-118 €
12+1 875 €+2 106 €-231 €
13+1 875 €+2 222 €-347 €
14+1 875 €+2 340 €-465 €
15+1 875 €+2 462 €-587 €
16+1 875 €+2 587 €-712 €
17+1 875 €+2 715 €-840 €
18+1 875 €+2 847 €-972 €
19+1 875 €+2 981 €-1 106 €
20+1 875 €+3 120 €-1 245 €
21+1 875 €+3 262 €-1 387 €
22+1 875 €+3 407 €-1 532 €
23+1 875 €+3 556 €-1 681 €
24+1 875 €+3 710 €-1 835 €
25+1 875 €+3 867 €-1 992 €
Total+46 875 €+39 235 €+7 640 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →