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Maison à vendre

VilleAutainville, Binas, Membrolles, Ouzouer-le-marché, Prénouvellon, Saint-laurent-des-bois, Tripleville, Verdes, Villermain (41)
Surface144.8
Coût Total197 680
Loyer Annuel13 773
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-14
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 500 €
Surface : 144.8 m²
Prix au m² : 915,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 31 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, calme, Pas de balcon

Située à Beauce la Romaine, cette belle maison pleine de charme vous invite à découvrir un cadre de vie paisible et chaleureux. Dès l’entrée, vous serez séduits par ses généreux espaces de vie baignés de lumière, offrant une atmosphère conviviale et confortable, idéale pour les moments en famille ou entre amis. La maison dispose de trois belles chambres, pensées pour le confort de chacun, ainsi qu’une salle d’eau et une salle de bain pour répondre aux besoins du quotidien avec praticité sur chaque niveau. À l’extérieur, de beaux espaces vous attendent pour profiter des journées ensoleillées, organiser des repas en plein air ou simplement savourer le calme environnant. Un véritable havre de paix où il fait bon vivre, alliant espace, confort et tranquillité. Une visite suffira pour tomber sous le charme.

Ville : Autainville, Binas, Membrolles, Ouzouer-le-marché, Prénouvellon, Saint-laurent-des-bois, Tripleville, Verdes, Villermain
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41240
Coordonnées : 47.938286, 1.461984
Total : 197 680
Prix d'acquisition : 132 500
Travaux : 54 580
Valeur du bien : 187 080
Frais de notaire : 10 600
Coût estimé : 10 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144.8
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1148€/mois
Loyer annuel estimé : 13773€/an
Fourchette totale : 921€ - 1430€/mois
Fourchette annuelle : 11056€ - 17157€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 312,9 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :190 108
Prix d'achat :132 500
Décote à l'achat :-57 608 (-30.3%)
Marge achat-revente :-7 572€ (-4.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :989,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :57,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 047,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 209,80
Coût de l'assurance :17 297,00
Taxe foncière : 1 377,29€/an
Soit par mois : 114,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 147,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 162,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-14,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 144.8 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 144.8 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 6 m² (carrelage) + 1 ensemble sanitaire
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - mise aux normes et modernisation nécessaires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 580(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 740
    Isolation toiture/combles: 144.8 m² × 50€/m² = 7240€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (mobilier, électroménager, installation incluse)
  • Salle de bain:7 700
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Ensemble sanitaire: 1200€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:3 840
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 148 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 773 €/an
Calcul : 1 148 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 832 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 680 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 692 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 377 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 580
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 481
Revenus locatifs : +13 773
Charges déductibles : -63 481
Résultat foncier Année 1 : -49 708(Déficit de 49 708 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 308
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 901 €/an
Revenus locatifs : +13 773
Charges déductibles : -8 901
Résultat foncier Années 2+ : 4 872 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28308.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 125(65% de 132 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 132 €/an
Calcul : 86 125 € × 3,636% = 3 132
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 77363 4886 839-49 71521 400 €28 315 €28 315 €
214 0488 7296 6595 320--22 995 €
314 3298 5436 4745 786--17 209 €
414 6168 3516 2826 265--10 944 €
514 9088 1526 0836 756--4 187 €
615 2067 9465 8777 260---
715 5107 7335 6637 778---
815 8217 5125 4428 309---
916 1377 2835 2148 854---
1016 4607 0464 9779 414---
1116 7896 8004 7319 989---
1217 1256 5464 47710 578---
1317 4676 2834 21411 184---
1417 8176 0113 94211 806---
1518 1735 7293 65912 444---
1618 5365 4363 36713 100---
1718 9075 1343 06413 774---
1819 2854 8202 75114 465---
1919 6714 4962 42715 175---
2020 0644 1602 09115 905---
2120 4663 8121 74216 654---
2220 8753 4511 38217 424---
2321 2933 0781 00918 215---
2421 7182 69262219 027---
2522 1532 29122219 862---
TOTAL441 149205 51999 210235 63021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 630
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 773 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 892 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 892-6 420+9 312
2+2 8920+2 892
3+2 8920+2 892
4+2 8920+2 892
5+2 8920+2 892
6+2 892+922+1 970
7+2 892+2 333+559
8+2 892+2 493+399
9+2 892+2 656+236
10+2 892+2 824+68
11+2 892+2 997-105
12+2 892+3 174-282
13+2 892+3 355-463
14+2 892+3 542-650
15+2 892+3 733-841
16+2 892+3 930-1 038
17+2 892+4 132-1 240
18+2 892+4 340-1 448
19+2 892+4 553-1 661
20+2 892+4 771-1 879
21+2 892+4 996-2 104
22+2 892+5 227-2 335
23+2 892+5 464-2 572
24+2 892+5 708-2 816
25+2 892+5 958-3 066
Total+72 300+70 689+1 611
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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