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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMetz (57)
Surface63m²
Coût Total138 880€
Loyer Annuel11 337€
Rentabilité8.16%
Cashflow/mois+97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 571,43 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 1 chambre, Entrée séparée, calme, Interphone

L'agence Nestenn Metz vous propose en exclusivité ce très bel appartement de 63m² au sol et 33,78m² en carrez situé dans une copropriété bien entretenue du Sablon.

En dernier étage, cet appartement offre une entrée, une pièce de vie donnant accès à une cuisine et une chambre avec une salle d'eau et wc.

L'appartement est loué 630 ? + 35 ? de charges par mois

Contactez-nous vite pour une visite !

Ville : Metz
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57000
Coordonnées : 49.102009, 6.177045
Total : 138 880€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 31 960€
Valeur du bien : 130 960€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 15.00€/m²/mois
Fourchette : 11.99€ - 18.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 945€/mois
Loyer annuel estimé : 11337€/an
Fourchette totale : 755€ - 1182€/mois
Fourchette annuelle : 9064€ - 14182€/an
Rentabilité brute :8.16%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 10.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :678,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 718,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 595,89€
Coût de l'assurance :12 152,00€
Taxe foncière : 1 133,75€/an
Soit par mois : 94,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 35,00€/mois
Soit par an : 420,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 944,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 848,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :96,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 383 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 960 €(507 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 80€/m² = 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Metz (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 945 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 337 €/an
Calcul : 945 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 483 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 880 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 486 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 134 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 482 €
Revenus locatifs : +11 337 €
Charges déductibles : -38 482 €
Résultat foncier Année 1 : -27 145 €(Déficit de 27 145 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 745 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 522 €/an
Revenus locatifs : +11 337 €
Charges déductibles : -6 522 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 815 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5744.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 337 €38 487 €4 487 €-27 149 €21 400 €5 749 €5 749 €
211 564 €6 406 €4 366 €5 159 €--591 €
311 796 €6 280 €4 240 €5 515 €---
412 031 €6 151 €4 111 €5 881 €---
512 272 €6 017 €3 977 €6 255 €---
612 517 €5 879 €3 839 €6 638 €---
712 768 €5 736 €3 696 €7 032 €---
813 023 €5 589 €3 549 €7 434 €---
913 284 €5 436 €3 397 €7 847 €---
1013 549 €5 279 €3 239 €8 270 €---
1113 820 €5 116 €3 077 €8 704 €---
1214 097 €4 948 €2 909 €9 148 €---
1314 379 €4 775 €2 735 €9 604 €---
1414 666 €4 595 €2 556 €10 071 €---
1514 960 €4 410 €2 370 €10 550 €---
1615 259 €4 219 €2 179 €11 040 €---
1715 564 €4 021 €1 981 €11 543 €---
1815 875 €3 816 €1 776 €12 059 €---
1916 193 €3 605 €1 565 €12 588 €---
2016 517 €3 387 €1 347 €13 130 €---
2116 847 €3 161 €1 122 €13 686 €---
2217 184 €2 928 €889 €14 255 €---
2317 528 €2 688 €648 €14 840 €---
2417 878 €2 439 €399 €15 439 €---
2518 236 €2 182 €142 €16 053 €---
TOTAL363 143 €147 552 €64 596 €215 591 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 591 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 337 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 381 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 381 €-6 420 €+8 801 €
2+2 381 €0 €+2 381 €
3+2 381 €+1 477 €+904 €
4+2 381 €+1 764 €+617 €
5+2 381 €+1 876 €+505 €
6+2 381 €+1 992 €+389 €
7+2 381 €+2 109 €+272 €
8+2 381 €+2 230 €+151 €
9+2 381 €+2 354 €+27 €
10+2 381 €+2 481 €-100 €
11+2 381 €+2 611 €-230 €
12+2 381 €+2 745 €-364 €
13+2 381 €+2 881 €-500 €
14+2 381 €+3 021 €-640 €
15+2 381 €+3 165 €-784 €
16+2 381 €+3 312 €-931 €
17+2 381 €+3 463 €-1 082 €
18+2 381 €+3 618 €-1 237 €
19+2 381 €+3 776 €-1 395 €
20+2 381 €+3 939 €-1 558 €
21+2 381 €+4 106 €-1 725 €
22+2 381 €+4 277 €-1 896 €
23+2 381 €+4 452 €-2 071 €
24+2 381 €+4 632 €-2 251 €
25+2 381 €+4 816 €-2 435 €
Total+59 525 €+64 677 €+-5 152 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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