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Appartement 3 pièces 91 m²

VilleChoisy-le-Roi (94)
Surface91
Coût Total298 560
Loyer Annuel23 272
Rentabilité7.79%
Cashflow/mois+200
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 500 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 2 741,76 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéalement situé en plein c?ur de Choisy-le-Roi, à deux pas du RER C, découvrez ce superbe appartement de 88 m², niché au 3? et dernier étage (sans ascenseur).

Entièrement refait à neuf, il offre des prestations soignées :

 Peintures neuf, Électricité refaite, Cuisine moderne entièrement équipée.

L'appartement se compose de : Un hall d'entrée accueillant,Un lumineux salon,Une salle à manger conviviale,Une cuisine indépendante toute équipée,Un cellier pratique,Trois chambres,Une salle d'eau, un wc, Un grand dressing

 Traversant et lumineux, ce bien allie confort moderne et emplacement stratégique, idéal pour une famille ou pour un investissement patrimonial.

À visiter sans tarder ! Référence annonce : 360 Consommation énergétique : 312 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 40 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 380 € et 3 280 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Choisy-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94600
Coordonnées : 48.762527, 2.407241
Total : 298 560
Prix d'acquisition : 249 500
Travaux : 29 100
Valeur du bien : 278 600
Frais de notaire : 19 960
Coût estimé : 19 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91
Loyer prédit : 21.31€/m²/mois
Fourchette : 16.75€ - 27.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1939€/mois
Loyer annuel estimé : 23272€/an
Fourchette totale : 1524€ - 2467€/mois
Fourchette annuelle : 18292€ - 29607€/an
Rentabilité brute :7.79%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 9.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 364,51 €/m²
Basé sur :526 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :306 170
Prix d'achat :249 500
Décote à l'achat :-56 670 (-18.5%)
Marge achat-revente :7 610€ (2.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :298 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 458,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :87,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 545,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 866,28
Coût de l'assurance :26 124,00
Taxe foncière : 2 327,19€/an
Soit par mois : 193,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 939,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 739,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :200,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 91 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et des placards de cuisine pour rafraîchir l'apparence
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et joints de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain en excellent état, rafraîchissement optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 100(320 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:11 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:800
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:1 800
    Peinture murs et plafonds chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 500
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:600
    Peinture murs salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Choisy-le-Roi (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 939 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 272 €/an
Calcul : 1 939 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 636 €/an
Base de calcul : Emprunt de 298 560 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 045 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 327 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 109
Revenus locatifs : +23 272
Charges déductibles : -42 109
Résultat foncier Année 1 : -18 837(Déficit de 18 837 €)
Imputable sur revenu global : 18 837
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 009 €/an
Revenus locatifs : +23 272
Charges déductibles : -13 009
Résultat foncier Années 2+ : 10 263 €/an
Prix d'achat du bien : 249 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 175(65% de 249 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 897 €/an
Calcul : 162 175 € × 3,636% = 5 897
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 27242 1189 646-18 84618 846 €--
223 73712 7579 38510 980---
324 21212 4889 11611 724---
424 69612 2108 83812 486---
525 19011 9238 55013 268---
625 69411 6268 25314 069---
726 20811 3197 94714 889---
826 73211 0027 63015 730---
927 26710 6747 30216 593---
1027 81210 3366 96417 476---
1128 3689 9866 61418 382---
1228 9369 6256 25319 311---
1329 5149 2525 87920 263---
1430 1058 8665 49421 239---
1530 7078 4685 09522 239---
1631 3218 0564 68423 265---
1731 9477 6314 25824 317---
1832 5867 1913 81925 395---
1933 2386 7373 36526 501---
2033 9036 2682 89627 635---
2134 5815 7832 41128 798---
2235 2725 2821 91029 990---
2335 9784 7651 39331 213---
2436 6974 23085832 467---
2537 4313 67830633 753---
TOTAL745 407252 270138 866493 13718 846Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 654
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 493 137
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 272 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 887 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 887-5 654+10 541
2+4 887+3 294+1 593
3+4 887+3 517+1 370
4+4 887+3 746+1 141
5+4 887+3 980+907
6+4 887+4 221+666
7+4 887+4 467+420
8+4 887+4 719+168
9+4 887+4 978-91
10+4 887+5 243-356
11+4 887+5 515-628
12+4 887+5 793-906
13+4 887+6 079-1 192
14+4 887+6 372-1 485
15+4 887+6 672-1 785
16+4 887+6 980-2 093
17+4 887+7 295-2 408
18+4 887+7 619-2 732
19+4 887+7 950-3 063
20+4 887+8 290-3 403
21+4 887+8 639-3 752
22+4 887+8 997-4 110
23+4 887+9 364-4 477
24+4 887+9 740-4 853
25+4 887+10 126-5 239
Total+122 175+147 941+-25 766
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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