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Appartement à vendre

VilleMarseille 12e (13)
Surface57m²
Coût Total115 376€
Loyer Annuel10 156€
Rentabilité8.80%
Cashflow/mois-36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 200 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 705,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 8, Mandat exclusif

Vente avec locataire en place. Marseille 12e, Parc des Amandiers, secteur Beaumont, dans une résidence semi- récente avec parc, et stationnement libre, appartement de type 3/4 traversant situé au 4ème étage avec ascenseur, comprenant séjour double avec balcon, cuisine avec loggia ouverte, dégagement, 2 chambres, salle d'eau et wc séparés. Une cave vient compléter cette offre.

Dans une copropriété de 512 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 1 662 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1020.00 et 1420.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Maxime Letellier Immobilier : Dirigeant - Maxime LETELLIER Carte T cpi 1310 2022 000 000 192 RCP Axa Assurances

Ville : Marseille 12e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13012
Coordonnées : 43.318730, 5.447342
Total : 115 376€
Prix d'acquisition : 97 200€
Travaux : 10 400€
Valeur du bien : 107 600€
Frais de notaire : 7 776€
Coût estimé : 7 776€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 14.85€/m²/mois
Fourchette : 11.98€ - 18.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 846€/mois
Loyer annuel estimé : 10156€/an
Fourchette totale : 683€ - 1049€/mois
Fourchette annuelle : 8193€ - 12589€/an
Rentabilité brute :8.80%
Fourchette de rentabilité :7.10% - 10.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 408,89 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :137 306 €
Prix d'achat :97 200 €
Décote à l'achat :-40 106€ (-29.2%)
Marge achat-revente :21 930€ (16.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 376€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :562,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :43,27€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 605,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 297,79€
Coût de l'assurance :12 979,80€
Taxe foncière : 1 662,00€/an
Soit par mois : 138,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 138,50€/mois
Soit par an : 1 662,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 846,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 882,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 158 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du carrelage ou pose d'un nouveau revêtement
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 400 €(182 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Carrelage: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 846 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 156 €/an
Calcul : 846 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 701 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 376 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 519 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 662 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 662 €/an
Calcul : 139 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 944 €
Revenus locatifs : +10 156 €
Charges déductibles : -17 944 €
Résultat foncier Année 1 : -7 788 €(Déficit de 7 788 €)
Imputable sur revenu global : 7 788 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 544 €/an
Revenus locatifs : +10 156 €
Charges déductibles : -7 544 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 612 €/an
Prix d'achat du bien : 97 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 180 €(65% de 97 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 297 €/an
Calcul : 63 180 € × 3,636% = 2 297 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 156 €17 948 €3 705 €-7 792 €7 792 €--
210 359 €7 447 €3 604 €2 912 €---
310 566 €7 344 €3 501 €3 222 €---
410 778 €7 237 €3 394 €3 541 €---
510 993 €7 126 €3 283 €3 867 €---
611 213 €7 012 €3 169 €4 201 €---
711 437 €6 894 €3 051 €4 544 €---
811 666 €6 772 €2 929 €4 894 €---
911 899 €6 646 €2 803 €5 254 €---
1012 137 €6 516 €2 673 €5 622 €---
1112 380 €6 381 €2 538 €5 999 €---
1212 628 €6 243 €2 399 €6 385 €---
1312 880 €6 099 €2 256 €6 781 €---
1413 138 €5 951 €2 108 €7 187 €---
1513 401 €5 798 €1 955 €7 603 €---
1613 669 €5 640 €1 797 €8 029 €---
1713 942 €5 477 €1 633 €8 466 €---
1814 221 €5 308 €1 465 €8 913 €---
1914 505 €5 134 €1 290 €9 372 €---
2014 795 €4 954 €1 110 €9 842 €---
2115 091 €4 768 €924 €10 324 €---
2215 393 €4 576 €732 €10 818 €---
2315 701 €4 377 €534 €11 324 €---
2416 015 €4 172 €329 €11 843 €---
2516 335 €3 960 €117 €12 375 €---
TOTAL325 301 €159 778 €53 298 €165 523 €7 792 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 338 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 523 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 156 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 133 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 133 €-2 338 €+4 471 €
2+2 133 €+873 €+1 260 €
3+2 133 €+967 €+1 166 €
4+2 133 €+1 062 €+1 071 €
5+2 133 €+1 160 €+973 €
6+2 133 €+1 260 €+873 €
7+2 133 €+1 363 €+770 €
8+2 133 €+1 468 €+665 €
9+2 133 €+1 576 €+557 €
10+2 133 €+1 686 €+447 €
11+2 133 €+1 800 €+333 €
12+2 133 €+1 916 €+217 €
13+2 133 €+2 034 €+99 €
14+2 133 €+2 156 €-23 €
15+2 133 €+2 281 €-148 €
16+2 133 €+2 409 €-276 €
17+2 133 €+2 540 €-407 €
18+2 133 €+2 674 €-541 €
19+2 133 €+2 812 €-679 €
20+2 133 €+2 953 €-820 €
21+2 133 €+3 097 €-964 €
22+2 133 €+3 245 €-1 112 €
23+2 133 €+3 397 €-1 264 €
24+2 133 €+3 553 €-1 420 €
25+2 133 €+3 712 €-1 579 €
Total+53 325 €+49 657 €+3 668 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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