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Vente appartement 5 pièces 98 m² Epinay-sous-Sénart (91860) - Superimmo

VilleÉpinay-sous-Sénart (91)
Surface98m²
Coût Total233 480€
Loyer Annuel17 212€
Rentabilité7.37%
Cashflow/mois+73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 166 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 693,88 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En exclusivité avec le Cabinet Stil Immobilier, nous avons le plaisir de vous présenter ce magnifique appartement traversant de 93m2 situé à Epinay-sous-Sénart. Situé au 1er étage d'une petite résidence calme, cet appartement vous offre une belle luminosité grâce à ses deux balcons . Avec ses 4 chambres, cet appartement est idéal pour une famille. Vous apprécierez également son séjour spacieux exposé sud-ouest avec accès au balcon, idéal pour profiter du soleil. L'appartement est également équipé d'une salle de bains, d'une salle d'eau et d'un WC séparé et d'une buanderie. Vous disposerez également d'une cave pour ranger vos affaires en toute tranquillité. Les fenêtres en double vitrage et les volets roulants électriques garantissent un confort optimal. Enfin, la proximité de toutes les commodités, comme la gare et les écoles, fait de cet appartement un choix idéal . N'attendez plus, contactez-nous pour organiser une visite ! Vous pouvez contacter directement votre conseiller du Cabinet STIL-Immobilier: Florian ZAIRE Agent commercial immatriculé au RSAC de Évry sous le numéro 803 089 721. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frAfficher plus

Ville : Épinay-sous-Sénart
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91860
Coordonnées : 48.695342, 2.518933
Total : 233 480€
Prix d'acquisition : 166 000€
Travaux : 54 200€
Valeur du bien : 220 200€
Frais de notaire : 13 280€
Coût estimé : 13 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 14.64€/m²/mois
Fourchette : 12.11€ - 17.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1434€/mois
Loyer annuel estimé : 17212€/an
Fourchette totale : 1186€ - 1734€/mois
Fourchette annuelle : 14238€ - 20809€/an
Rentabilité brute :7.37%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 031,25 €/m²
Basé sur :127 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :199 063 €
Prix d'achat :166 000 €
Décote à l'achat :-33 063€ (-16.6%)
Marge achat-revente :-34 417€ (-17.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 150,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :68,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 218,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 567,24€
Coût de l'assurance :20 429,50€
Taxe foncière : 1 721,23€/an
Soit par mois : 143,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 434,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 361,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 55 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 98 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 200 €(553 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant pose et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (prix moyen incluant pose et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (prix moyen incluant pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (prix moyen incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 40 m² × 120€/m² = 4800€ (prix moyen incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 50€/m² = 2000€ (prix moyen incluant fournitures et main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:2 400€
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 600€ = 2400€ (prix moyen incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinay-sous-Sénart (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 434 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 212 €/an
Calcul : 1 434 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 721 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 480 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 817 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 721 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 460 €
Revenus locatifs : +17 212 €
Charges déductibles : -64 460 €
Résultat foncier Année 1 : -47 247 €(Déficit de 47 247 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 847 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 260 €/an
Revenus locatifs : +17 212 €
Charges déductibles : -10 260 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 953 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25847.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 166 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 900 €(65% de 166 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 924 €/an
Calcul : 107 900 € × 3,636% = 3 924 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 212 €64 467 €7 729 €-47 255 €21 400 €25 855 €25 855 €
217 557 €10 061 €7 522 €7 496 €--18 359 €
317 908 €9 847 €7 309 €8 061 €--10 299 €
418 266 €9 626 €7 088 €8 640 €--1 659 €
518 631 €9 398 €6 859 €9 233 €---
619 004 €9 162 €6 623 €9 842 €---
719 384 €8 917 €6 379 €10 466 €---
819 772 €8 665 €6 126 €11 107 €---
920 167 €8 404 €5 865 €11 763 €---
1020 570 €8 134 €5 595 €12 437 €---
1120 982 €7 855 €5 316 €13 127 €---
1221 401 €7 566 €5 027 €13 835 €---
1321 829 €7 267 €4 729 €14 562 €---
1422 266 €6 959 €4 420 €15 307 €---
1522 711 €6 640 €4 101 €16 072 €---
1623 166 €6 310 €3 771 €16 856 €---
1723 629 €5 968 €3 430 €17 660 €---
1824 101 €5 616 €3 077 €18 486 €---
1924 583 €5 251 €2 712 €19 333 €---
2025 075 €4 873 €2 335 €20 202 €---
2125 577 €4 483 €1 945 €21 093 €---
2226 088 €4 080 €1 542 €22 008 €---
2326 610 €3 663 €1 124 €22 947 €---
2427 142 €3 232 €693 €23 911 €---
2527 685 €2 786 €247 €24 899 €---
TOTAL551 316 €229 228 €111 567 €322 088 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 322 088 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 212 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 615 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 615 €-6 420 €+10 035 €
2+3 615 €0 €+3 615 €
3+3 615 €0 €+3 615 €
4+3 615 €0 €+3 615 €
5+3 615 €+2 272 €+1 343 €
6+3 615 €+2 953 €+662 €
7+3 615 €+3 140 €+475 €
8+3 615 €+3 332 €+283 €
9+3 615 €+3 529 €+86 €
10+3 615 €+3 731 €-116 €
11+3 615 €+3 938 €-323 €
12+3 615 €+4 151 €-536 €
13+3 615 €+4 369 €-754 €
14+3 615 €+4 592 €-977 €
15+3 615 €+4 822 €-1 207 €
16+3 615 €+5 057 €-1 442 €
17+3 615 €+5 298 €-1 683 €
18+3 615 €+5 546 €-1 931 €
19+3 615 €+5 800 €-2 185 €
20+3 615 €+6 061 €-2 446 €
21+3 615 €+6 328 €-2 713 €
22+3 615 €+6 602 €-2 987 €
23+3 615 €+6 884 €-3 269 €
24+3 615 €+7 173 €-3 558 €
25+3 615 €+7 470 €-3 855 €
Total+90 375 €+96 626 €+-6 251 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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