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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBlois (41)
Surface98
Coût Total104 660
Loyer Annuel11 361
Rentabilité10.86%
Cashflow/mois-7
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 500 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 913,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, Cuisine ouverte, Cave, Salle à manger (total 18,31 m²), 3 chambres, Gardien, Digicode, Non meublé

iad France - Mathieu Chauvin vous propose: Situé à Blois dans le quartier de la Quinière au dernier étage d'un immeuble sans ascenseur, venez découvrir cet appartement lumineux et traversant de 98 m², idéalement agencé pour accueillir une famille ou pour un investissement locatif.

Il se compose de 3 chambres confortables, d'un salon cosy, d'une salle à manger généreuse de plus de 18 m², d'une cuisine américaine de 10 m² avec arrière cuisine, d'une salle de bain avec baignoire, de WC séparés, ainsi que d'une buanderie et d'un dressing pratique.

Charges tout inclus (eau, chauffage, entretien, fonds travaux…)

Une grande cave de 20 m² vient compléter ce bien.

N'hésitez plus, contactez moi dès aujourd'hui pour en savoir plus et organiser une visite !

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 364 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 310 euros par mois (soit 3720 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 276 et classe CLIMAT E indice 57. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Mathieu Chauvin mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BLOIS sous le numéro 953947850, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.580878, 1.306281
Total : 104 660
Prix d'acquisition : 89 500
Travaux : 8 000
Valeur du bien : 97 500
Frais de notaire : 7 160
Coût estimé : 7 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 947€/mois
Loyer annuel estimé : 11361€/an
Fourchette totale : 760€ - 1179€/mois
Fourchette annuelle : 9125€ - 14145€/an
Rentabilité brute :10.86%
Fourchette de rentabilité :8.72% - 13.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 223,88 €/m²
Basé sur :93 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 940
Prix d'achat :89 500
Décote à l'achat :-30 440 (-25.4%)
Marge achat-revente :15 280€ (12.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 660
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :518,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :30,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 549,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 014,34
Coût de l'assurance :9 157,75
Taxe foncière : 1 136,15€/an
Soit par mois : 94,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 310,00€/mois
Soit par an : 3 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 946,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 954,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 276 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000(82 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 947 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 361 €/an
Calcul : 947 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 524 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 660 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 366 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 136 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 720 €/an
Calcul : 310 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 746
Revenus locatifs : +11 361
Charges déductibles : -16 746
Résultat foncier Année 1 : -5 385(Déficit de 5 385 €)
Imputable sur revenu global : 5 385
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 746 €/an
Revenus locatifs : +11 361
Charges déductibles : -8 746
Résultat foncier Années 2+ : 2 615 €/an
Prix d'achat du bien : 89 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 175(65% de 89 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 115 €/an
Calcul : 58 175 € × 3,636% = 2 115
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 36116 7493 527-5 3885 388 €--
211 5898 6563 4332 933---
311 8208 5593 3373 261---
412 0578 4593 2373 598---
512 2988 3553 1333 943---
612 5448 2483 0264 296---
712 7958 1372 9154 657---
813 0518 0232 8005 028---
913 3127 9042 6825 408---
1013 5787 7812 5595 797---
1113 8507 6542 4326 195---
1214 1277 5232 3006 604---
1314 4097 3872 1647 022---
1414 6977 2462 0237 451---
1514 9917 1001 8787 891---
1615 2916 9501 7278 341---
1715 5976 7941 5718 803---
1815 9096 6331 4109 276---
1916 2276 4661 2439 761---
2016 5526 2931 07110 258---
2116 8836 11489210 768---
2217 2205 93070711 291---
2317 5655 73851611 826---
2417 9165 54131812 375---
2518 2745 33611412 938---
TOTAL363 912189 57651 014174 3365 388Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 616
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 336
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 361 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 386 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 386-1 616+4 002
2+2 386+880+1 506
3+2 386+978+1 408
4+2 386+1 079+1 307
5+2 386+1 183+1 203
6+2 386+1 289+1 097
7+2 386+1 397+989
8+2 386+1 508+878
9+2 386+1 622+764
10+2 386+1 739+647
11+2 386+1 859+527
12+2 386+1 981+405
13+2 386+2 107+279
14+2 386+2 235+151
15+2 386+2 367+19
16+2 386+2 502-116
17+2 386+2 641-255
18+2 386+2 783-397
19+2 386+2 928-542
20+2 386+3 078-692
21+2 386+3 230-844
22+2 386+3 387-1 001
23+2 386+3 548-1 162
24+2 386+3 713-1 327
25+2 386+3 881-1 495
Total+59 650+52 301+7 349
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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