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Appartement à vendre 95 m2 Lodève

VilleLodève (34)
Surface95m²
Coût Total149 280€
Loyer Annuel10 160€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 125 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 315,79 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

APPARTEMENT de 95 m² habitables avec vue sur la rivière et la montagne, sans vis à vis, lumineux, traversant, Est-Ouest. 2° et dernier étage

Composé d'un hall d'entrée, d'un salon-séjour lumineux donnant sur une cuisine équipée, d’une chambre, d'une chambre/bureau, d'une buanderie, d'une salle d'eau/WC dotée d’une fenêtre. Sur le palier, une pièce à rénover pouvant devenir une grande chambre ou un bureau. Rénové en 2021 : menuiserie bois double vitrage, isolation combles, électricité et chaudière au gaz.

DPE du 21/04/2026, contrôle branchements assainissement positif.

Reprise d’une place de parking à louer dans un garage à proximité possible.

Copropriété saine sans procédure en cours. Travaux récents façade, cage d'escalier, tout à l’égout et toiture.

Proximité des commerces et des écoles, accès facile à l'autoroute.

Ville : Lodève
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34700
Coordonnées : 43.730450, 3.322930
Total : 149 280€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 14 280€
Valeur du bien : 139 280€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 7.27€ - 10.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 847€/mois
Loyer annuel estimé : 10160€/an
Fourchette totale : 691€ - 1037€/mois
Fourchette annuelle : 8293€ - 12449€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 125,76 €/m²
Basé sur :70 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 948 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :+18 052€ (+16.9%)
Marge achat-revente :-42 332€ (-39.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :723,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :43,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 767,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 778,64€
Coût de l'assurance :13 062,00€
Taxe foncière : 1 016,05€/an
Soit par mois : 84,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 846,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 851,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 280 €(150 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:320€
    Peinture murs cuisine: 8 m² × 40€/m² = 320€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète (5 m²): 2000€/m² × 5 = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lodève (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 847 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 160 €/an
Calcul : 847 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 714 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 280 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 522 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 016 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 533 €
Revenus locatifs : +10 160 €
Charges déductibles : -20 533 €
Résultat foncier Année 1 : -10 373 €(Déficit de 10 373 €)
Imputable sur revenu global : 10 373 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 253 €/an
Revenus locatifs : +10 160 €
Charges déductibles : -6 253 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 907 €/an
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 160 €20 538 €4 719 €-10 377 €10 377 €--
210 364 €6 129 €4 590 €4 235 €---
310 571 €5 996 €4 458 €4 575 €---
410 782 €5 859 €4 320 €4 923 €---
510 998 €5 717 €4 179 €5 281 €---
611 218 €5 571 €4 033 €5 647 €---
711 442 €5 420 €3 882 €6 022 €---
811 671 €5 264 €3 726 €6 407 €---
911 905 €5 103 €3 565 €6 801 €---
1012 143 €4 937 €3 398 €7 206 €---
1112 386 €4 765 €3 227 €7 620 €---
1212 633 €4 588 €3 050 €8 045 €---
1312 886 €4 405 €2 867 €8 481 €---
1413 144 €4 216 €2 678 €8 927 €---
1513 407 €4 021 €2 483 €9 385 €---
1613 675 €3 820 €2 282 €9 854 €---
1713 948 €3 612 €2 074 €10 336 €---
1814 227 €3 398 €1 859 €10 829 €---
1914 512 €3 176 €1 638 €11 336 €---
2014 802 €2 947 €1 409 €11 855 €---
2115 098 €2 711 €1 173 €12 387 €---
2215 400 €2 467 €929 €12 933 €---
2315 708 €2 216 €677 €13 492 €---
2416 022 €1 956 €417 €14 066 €---
2516 342 €1 687 €149 €14 655 €---
TOTAL325 443 €120 522 €67 779 €204 921 €10 377 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 113 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 921 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 160 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 134 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 134 €-3 113 €+5 247 €
2+2 134 €+1 270 €+864 €
3+2 134 €+1 372 €+762 €
4+2 134 €+1 477 €+657 €
5+2 134 €+1 584 €+550 €
6+2 134 €+1 694 €+440 €
7+2 134 €+1 807 €+327 €
8+2 134 €+1 922 €+212 €
9+2 134 €+2 040 €+94 €
10+2 134 €+2 162 €-28 €
11+2 134 €+2 286 €-152 €
12+2 134 €+2 414 €-280 €
13+2 134 €+2 544 €-410 €
14+2 134 €+2 678 €-544 €
15+2 134 €+2 816 €-682 €
16+2 134 €+2 956 €-822 €
17+2 134 €+3 101 €-967 €
18+2 134 €+3 249 €-1 115 €
19+2 134 €+3 401 €-1 267 €
20+2 134 €+3 556 €-1 422 €
21+2 134 €+3 716 €-1 582 €
22+2 134 €+3 880 €-1 746 €
23+2 134 €+4 048 €-1 914 €
24+2 134 €+4 220 €-2 086 €
25+2 134 €+4 397 €-2 263 €
Total+53 350 €+61 476 €+-8 126 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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