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Maison - 4 pièce(s) - 181 m²

VilleSaint-Laurent-de-Neste (65)
Surface181m²
Coût Total268 310€
Loyer Annuel17 461€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 181 m²
Prix au m² : 939,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située au c½ur de la commune de Saint-Laurent-de-Neste, cette maison ancienne offre un beau potentiel de rénovation pour les amateurs de projets ou les investisseurs en quête d'un bien à personnaliser.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez un vaste garage pouvant accueillir un véhicule. Cet espace est complété par un point d'eau, un WC ainsi qu'une pièce attenante actuellement aménagée en cuisine, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement selon vos besoins.

À l'étage, la maison se compose d'une entrée desservant un salon lumineux, une cuisine indépendante, une salle de bain, un WC séparé et trois chambres.

Cette maison constitue une excellente opportunité pour créer un lieu de vie à votre image ou réaliser un investissement immobilier. Sa situation à proximité des commodités est un véritable atout.

N'hésitez pas à venir découvrir cette maison. Prix : 170000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe F.

Surface Loi Carrez : 112

Ville : Saint-Laurent-de-Neste
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65150
Total : 268 310€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 84 710€
Valeur du bien : 254 710€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 181m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 10.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1455€/mois
Loyer annuel estimé : 17461€/an
Fourchette totale : 1136€ - 1864€/mois
Fourchette annuelle : 13628€ - 22373€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :944,57 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :170 966 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-966€ (-0.6%)
Marge achat-revente :-97 344€ (-56.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :268 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 347,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :107,32€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 454,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 953,18€
Coût de l'assurance :32 197,20€
Taxe foncière : 1 746,13€/an
Soit par mois : 145,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 455,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 600,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe F.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 181 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (181 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: environ 23 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 181 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 181 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état mais nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture vieillissante.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon, y compris peinture, revêtement de sol, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: environ 20 m²
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique, nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie, remplacement si nécessaire.
Quantité: surface maison en m² (181 m²)
Raison: Tuyauterie en bon état à vérifier, pas de plomb.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 710 €(468 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Isolation:10 860€
    Isolation toiture/combles: 181 m² × 60€/m² = 10 860€ (incluant 50% de main d'œuvre)
  • Menuiseries:20 700€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 900€/fenêtre = 20 700€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² de carrelage × 100€/m² = 6000€ (incluant 50% de main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12 000€ = 12 000€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3 600€ (incluant 50% de main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1 800€ (incluant 50% de main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 250€/m² = 5 000€ (incluant 50% de main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1 500€ = 1 500€ (incluant 50% de main d'œuvre)
  • Plomberie générale:7 250€
    Vérification et mise à niveau plomberie: 181 m² × 40€/m² = 7 250€ (incluant 50% de main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Laurent-de-Neste (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 455 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 461 €/an
Calcul : 1 455 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 353 €/an
Base de calcul : Emprunt de 268 310 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 288 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 746 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 710 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 097 €
Revenus locatifs : +17 461 €
Charges déductibles : -97 097 €
Résultat foncier Année 1 : -79 636 €(Déficit de 79 636 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 236 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 387 €/an
Revenus locatifs : +17 461 €
Charges déductibles : -12 387 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 074 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58235.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 461 €97 106 €9 362 €-79 645 €21 400 €58 245 €58 245 €
217 811 €12 152 €9 118 €5 659 €--52 586 €
318 167 €11 899 €8 865 €6 268 €--46 317 €
418 530 €11 636 €8 602 €6 894 €--39 424 €
518 901 €11 365 €8 331 €7 536 €--31 888 €
619 279 €11 084 €8 050 €8 195 €--23 693 €
719 664 €10 792 €7 758 €8 872 €--14 821 €
820 058 €10 491 €7 457 €9 567 €--5 254 €
920 459 €10 178 €7 144 €10 281 €---
1020 868 €9 854 €6 820 €11 014 €---
1121 285 €9 519 €6 485 €11 767 €---
1221 711 €9 171 €6 137 €12 540 €---
1322 145 €8 811 €5 777 €13 334 €---
1422 588 €8 438 €5 404 €14 150 €---
1523 040 €8 052 €5 018 €14 988 €---
1623 501 €7 652 €4 618 €15 849 €---
1723 971 €7 237 €4 203 €16 733 €---
1824 450 €6 808 €3 774 €17 642 €---
1924 939 €6 363 €3 329 €18 576 €---
2025 438 €5 903 €2 869 €19 535 €---
2125 947 €5 425 €2 391 €20 521 €---
2226 466 €4 931 €1 897 €21 534 €---
2326 995 €4 419 €1 385 €22 576 €---
2427 535 €3 889 €854 €23 646 €---
2528 085 €3 339 €305 €24 746 €---
TOTAL559 292 €296 514 €135 953 €262 778 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 778 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 461 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 667 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 667 €-6 420 €+10 087 €
2+3 667 €0 €+3 667 €
3+3 667 €0 €+3 667 €
4+3 667 €0 €+3 667 €
5+3 667 €0 €+3 667 €
6+3 667 €0 €+3 667 €
7+3 667 €0 €+3 667 €
8+3 667 €0 €+3 667 €
9+3 667 €+1 508 €+2 159 €
10+3 667 €+3 304 €+363 €
11+3 667 €+3 530 €+137 €
12+3 667 €+3 762 €-95 €
13+3 667 €+4 000 €-333 €
14+3 667 €+4 245 €-578 €
15+3 667 €+4 496 €-829 €
16+3 667 €+4 755 €-1 088 €
17+3 667 €+5 020 €-1 353 €
18+3 667 €+5 293 €-1 626 €
19+3 667 €+5 573 €-1 906 €
20+3 667 €+5 861 €-2 194 €
21+3 667 €+6 156 €-2 489 €
22+3 667 €+6 460 €-2 793 €
23+3 667 €+6 773 €-3 106 €
24+3 667 €+7 094 €-3 427 €
25+3 667 €+7 424 €-3 757 €
Total+91 675 €+78 833 €+12 842 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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