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Mazamet Centre - Bel appartement lumineux de 101 m²

Bien expiré
VilleMazamet (81)
Surface101m²
Coût Total161 700€
Loyer Annuel9 036€
Rentabilité5.59%
Cashflow/mois-170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 110 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 089,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Garage

Frédéric TAYAC vous propose ce bien : Idéalement situé en centre-ville, à deux pas des commerces et commodités au 2e étage d'un petit immeuble de seulement deux logements avec Syndic Bénévole cet appartement de 101 m² allie charme et confort. Il se compose de : •Deux chambres, dont une avec cheminée et un grand dressing, •Une cuisine ouverte sur un agréable séjour de 25 m², idéal pour vos moments de convivialité, •Une spacieuse salle de bains, •Un toilette indépendant. Baigné de lumière, cet appartement offre un cadre de vie agréable avec un stationnement gratuit au pied de l'immeuble. En complément, vous aurez la possibilité d'acquérir un garage fermé avec boutique attenante à revaloriser et arrière-boutique - 39 m². Idéal pour artisan ou commerce de proximité.\n

Ville : Mazamet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81200
Coordonnées : 43.489619, 2.375033
Total : 161 700€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 42 900€
Valeur du bien : 152 900€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 6.10€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 753€/mois
Loyer annuel estimé : 9036€/an
Fourchette totale : 616€ - 921€/mois
Fourchette annuelle : 7390€ - 11048€/an
Rentabilité brute :5.59%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 6.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 020,41 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 061 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :+6 939€ (+6.7%)
Marge achat-revente :-58 639€ (-56.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :800,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 848,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 558,62€
Coût de l'assurance :14 148,75€
Taxe foncière : 903,58€/an
Soit par mois : 75,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 752,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 923,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-170,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, comme une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 101 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires, carrelage et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 900 €(425 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:8 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mazamet (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 753 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 036 €/an
Calcul : 753 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 428 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 700 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 566 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 904 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 797 €
Revenus locatifs : +9 036 €
Charges déductibles : -49 797 €
Résultat foncier Année 1 : -40 762 €(Déficit de 40 762 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 362 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 897 €/an
Revenus locatifs : +9 036 €
Charges déductibles : -6 897 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 138 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19361.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 036 €49 803 €5 433 €-40 767 €21 400 €19 367 €19 367 €
29 217 €6 758 €5 289 €2 458 €--16 909 €
39 401 €6 609 €5 140 €2 792 €--14 117 €
49 589 €6 455 €4 985 €3 134 €--10 983 €
59 781 €6 295 €4 825 €3 486 €--7 497 €
69 976 €6 130 €4 660 €3 846 €--3 651 €
710 176 €5 959 €4 489 €4 217 €---
810 379 €5 782 €4 312 €4 597 €---
910 587 €5 599 €4 129 €4 988 €---
1010 799 €5 410 €3 940 €5 389 €---
1111 015 €5 214 €3 744 €5 801 €---
1211 235 €5 011 €3 542 €6 224 €---
1311 460 €4 802 €3 332 €6 658 €---
1411 689 €4 585 €3 115 €7 104 €---
1511 923 €4 361 €2 891 €7 562 €---
1612 161 €4 129 €2 659 €8 032 €---
1712 404 €3 889 €2 419 €8 516 €---
1812 652 €3 640 €2 171 €9 012 €---
1912 905 €3 383 €1 914 €9 522 €---
2013 163 €3 117 €1 648 €10 046 €---
2113 427 €2 842 €1 373 €10 584 €---
2213 695 €2 558 €1 088 €11 137 €---
2313 969 €2 264 €794 €11 705 €---
2414 249 €1 959 €490 €12 289 €---
2514 533 €1 644 €175 €12 889 €---
TOTAL289 419 €158 197 €78 559 €131 222 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 222 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 036 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 898 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 898 €-6 420 €+8 318 €
2+1 898 €0 €+1 898 €
3+1 898 €0 €+1 898 €
4+1 898 €0 €+1 898 €
5+1 898 €0 €+1 898 €
6+1 898 €0 €+1 898 €
7+1 898 €+170 €+1 728 €
8+1 898 €+1 379 €+519 €
9+1 898 €+1 496 €+402 €
10+1 898 €+1 617 €+281 €
11+1 898 €+1 740 €+158 €
12+1 898 €+1 867 €+31 €
13+1 898 €+1 997 €-99 €
14+1 898 €+2 131 €-233 €
15+1 898 €+2 269 €-371 €
16+1 898 €+2 410 €-512 €
17+1 898 €+2 555 €-657 €
18+1 898 €+2 704 €-806 €
19+1 898 €+2 857 €-959 €
20+1 898 €+3 014 €-1 116 €
21+1 898 €+3 175 €-1 277 €
22+1 898 €+3 341 €-1 443 €
23+1 898 €+3 512 €-1 614 €
24+1 898 €+3 687 €-1 789 €
25+1 898 €+3 867 €-1 969 €
Total+47 450 €+39 367 €+8 083 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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