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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleHérouville-Saint-Clair (14)
Surface71m²
Coût Total157 170€
Loyer Annuel9 066€
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-345€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 535,21 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, Exposition sud

Proche des transports, accès facile au CHU / centre ville de CAEN / périphérique,

Appartement T4 comprenant une entrée, belle pièce de vie idéalement exposée avec balcon, cuisine indépendante, couloir avec placards, deux chambres (possibilité 3), salle de bains, WCs independants. Une cave.

Gros potentiel Copropriété de 276 lots - dont 92 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2400.00 euros.

Ville : Hérouville-Saint-Clair
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14200
Coordonnées : 49.199293, -0.335931
Total : 157 170€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 39 450€
Valeur du bien : 148 450€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 10.64€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 755€/mois
Loyer annuel estimé : 9066€/an
Fourchette totale : 639€ - 893€/mois
Fourchette annuelle : 7668€ - 10718€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 6.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 781,25 €/m²
Basé sur :374 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 469 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-17 469€ (-13.8%)
Marge achat-revente :-30 701€ (-24.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :779,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :45,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 825,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 609,25€
Coût de l'assurance :13 752,37€
Taxe foncière : 906,59€/an
Soit par mois : 75,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 755,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 100,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-345,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 292 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 71 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m² estimé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir dans le salon

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 450 €(556 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:2 250€
    Peinture salon: 45 m² × 50€/m² = 2250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Normandie (Hérouville-Saint-Clair). Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon les coûts moyens observés dans la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 755 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 066 €/an
Calcul : 755 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 291 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 170 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 550 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 907 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 598 €
Revenus locatifs : +9 066 €
Charges déductibles : -48 598 €
Résultat foncier Année 1 : -39 532 €(Déficit de 39 532 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 132 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 148 €/an
Revenus locatifs : +9 066 €
Charges déductibles : -9 148 €
Résultat foncier Années 2+ : -82 €/an(Déficit de 82 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18132.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 066 €48 603 €5 297 €-39 537 €21 400 €18 137 €18 137 €
29 247 €9 013 €5 156 €234 €--17 903 €
39 432 €8 867 €5 011 €565 €--17 338 €
49 621 €8 717 €4 860 €904 €--16 435 €
59 813 €8 562 €4 705 €1 252 €--15 183 €
610 009 €8 401 €4 544 €1 609 €--13 574 €
710 210 €8 234 €4 377 €1 976 €--11 598 €
810 414 €8 062 €4 205 €2 352 €--9 246 €
910 622 €7 884 €4 027 €2 739 €--6 508 €
1010 835 €7 699 €3 842 €3 135 €--3 372 €
1111 051 €7 508 €3 652 €3 543 €---
1211 272 €7 311 €3 454 €3 961 €---
1311 498 €7 107 €3 250 €4 391 €---
1411 728 €6 895 €3 039 €4 832 €---
1511 962 €6 677 €2 820 €5 286 €---
1612 201 €6 450 €2 594 €5 751 €---
1712 446 €6 216 €2 360 €6 229 €---
1812 694 €5 974 €2 118 €6 720 €---
1912 948 €5 724 €1 867 €7 225 €---
2013 207 €5 464 €1 608 €7 743 €---
2113 471 €5 196 €1 340 €8 275 €---
2213 741 €4 919 €1 062 €8 822 €---
2314 016 €4 632 €775 €9 384 €---
2414 296 €4 334 €478 €9 961 €---
2514 582 €4 027 €170 €10 555 €---
TOTAL290 383 €212 476 €76 609 €77 906 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 906 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 066 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 904 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 904 €-6 420 €+8 324 €
2+1 904 €0 €+1 904 €
3+1 904 €0 €+1 904 €
4+1 904 €0 €+1 904 €
5+1 904 €0 €+1 904 €
6+1 904 €0 €+1 904 €
7+1 904 €0 €+1 904 €
8+1 904 €0 €+1 904 €
9+1 904 €0 €+1 904 €
10+1 904 €0 €+1 904 €
11+1 904 €+51 €+1 853 €
12+1 904 €+1 188 €+716 €
13+1 904 €+1 317 €+587 €
14+1 904 €+1 450 €+454 €
15+1 904 €+1 586 €+318 €
16+1 904 €+1 725 €+179 €
17+1 904 €+1 869 €+35 €
18+1 904 €+2 016 €-112 €
19+1 904 €+2 167 €-263 €
20+1 904 €+2 323 €-419 €
21+1 904 €+2 483 €-579 €
22+1 904 €+2 647 €-743 €
23+1 904 €+2 815 €-911 €
24+1 904 €+2 988 €-1 084 €
25+1 904 €+3 166 €-1 262 €
Total+47 600 €+23 372 €+24 228 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 203 jours
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