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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBrest (29)
Surface74.4m²
Coût Total167 413€
Loyer Annuel9 466€
Rentabilité5.65%
Cashflow/mois-247€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 975 €
Surface : 74.4 m²
Prix au m² : 1 585,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 2 chambres, 1 parking: Garage, Exposition sud-ouest

Brest - Saint Marc Réf : SI00583-SR Découvrez ce bel appartement de 74,40 m² situé au 2ème étage d'un immeuble des années 30 à Brest, dans le secteur prisé de St Marc. Ce logement lumineux, exposé sud-ouest, comprend 2 chambres, une cuisine aménagée et équipée, une salle de bain, un WC séparé, et un chauffage électrique par radiants. Vous apprécierez son charme ancien avec fenêtres en bois double vitrage et volets pliants. Idéalement situé à seulement 5 minutes du tramway, 1 minute du bus, 0,10 km des commerces, et à proximité immédiate de nombreuses écoles telles que l'École primaire du Pilier Rouge, le Collège de l'Iroise, et le Lycée général de l'Iroise. La mer est accessible à 3 km et une piscine à 5 km. Un garage fermé complète ce bien à rafraîchir. Ne manquez pas cette opportunité rare proposée par Barraine IMMO - Brest Siam, au prix attractif de 117 975 €. (7.25 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 7 lots - dont 3 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1050.00 euros.

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.395117, -4.468929
Total : 167 413€
Prix d'acquisition : 117 975€
Travaux : 40 000€
Valeur du bien : 157 975€
Frais de notaire : 9 438€
Coût estimé : 9 438€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.4m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 789€/mois
Loyer annuel estimé : 9466€/an
Fourchette totale : 624€ - 996€/mois
Fourchette annuelle : 7493€ - 11958€/an
Rentabilité brute :5.65%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 7.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 208,33 €/m²
Basé sur :825 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :164 300 €
Prix d'achat :117 975 €
Décote à l'achat :-46 325€ (-28.2%)
Marge achat-revente :-3 113€ (-1.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 413€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :820,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :48,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 869,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 664,81€
Coût de l'assurance :14 648,64€
Taxe foncière : 946,55€/an
Soit par mois : 78,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 87,50€/mois
Soit par an : 1 050,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 788,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 035,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-246,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 329 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique par radiants
Quantité: 1 système pour 74.4 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois double vitrage par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la cuisine, et rafraîchissement des équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 000 €(538 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1500€ = 10500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Brest). Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés selon la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 789 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 466 €/an
Calcul : 789 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 453 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 413 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 586 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 947 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 050 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 036 €
Revenus locatifs : +9 466 €
Charges déductibles : -48 036 €
Résultat foncier Année 1 : -38 570 €(Déficit de 38 570 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 170 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 036 €/an
Revenus locatifs : +9 466 €
Charges déductibles : -8 036 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 430 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17170.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 975 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 684 €(65% de 117 975 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 684 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 466 €48 041 €5 459 €-38 576 €21 400 €17 176 €17 176 €
29 655 €7 894 €5 312 €1 761 €--15 415 €
39 848 €7 742 €5 160 €2 105 €--13 310 €
410 045 €7 586 €5 003 €2 459 €--10 851 €
510 246 €7 423 €4 841 €2 822 €--8 028 €
610 451 €7 256 €4 673 €3 195 €--4 833 €
710 660 €7 083 €4 500 €3 577 €--1 256 €
810 873 €6 904 €4 321 €3 969 €---
911 090 €6 719 €4 136 €4 372 €---
1011 312 €6 527 €3 945 €4 785 €---
1111 538 €6 330 €3 747 €5 209 €---
1211 769 €6 126 €3 543 €5 644 €---
1312 005 €5 914 €3 332 €6 090 €---
1412 245 €5 696 €3 114 €6 548 €---
1512 490 €5 471 €2 888 €7 019 €---
1612 739 €5 238 €2 655 €7 501 €---
1712 994 €4 997 €2 415 €7 997 €---
1813 254 €4 748 €2 166 €8 506 €---
1913 519 €4 491 €1 908 €9 028 €---
2013 789 €4 225 €1 643 €9 564 €---
2114 065 €3 950 €1 368 €10 115 €---
2214 347 €3 666 €1 084 €10 680 €---
2314 633 €3 373 €790 €11 261 €---
2414 926 €3 070 €487 €11 856 €---
2515 225 €2 756 €174 €12 468 €---
TOTAL303 183 €183 227 €78 665 €119 956 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 956 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 466 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 988 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 988 €-6 420 €+8 408 €
2+1 988 €0 €+1 988 €
3+1 988 €0 €+1 988 €
4+1 988 €0 €+1 988 €
5+1 988 €0 €+1 988 €
6+1 988 €0 €+1 988 €
7+1 988 €0 €+1 988 €
8+1 988 €+814 €+1 174 €
9+1 988 €+1 312 €+676 €
10+1 988 €+1 435 €+553 €
11+1 988 €+1 563 €+425 €
12+1 988 €+1 693 €+295 €
13+1 988 €+1 827 €+161 €
14+1 988 €+1 964 €+24 €
15+1 988 €+2 106 €-118 €
16+1 988 €+2 250 €-262 €
17+1 988 €+2 399 €-411 €
18+1 988 €+2 552 €-564 €
19+1 988 €+2 708 €-720 €
20+1 988 €+2 869 €-881 €
21+1 988 €+3 034 €-1 046 €
22+1 988 €+3 204 €-1 216 €
23+1 988 €+3 378 €-1 390 €
24+1 988 €+3 557 €-1 569 €
25+1 988 €+3 741 €-1 753 €
Total+49 700 €+35 987 €+13 713 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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