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Appartement de 2 pièces

VilleIvry-la-Bataille (27)
Surface50m²
Coût Total116 880€
Loyer Annuel8 767€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois-6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 720 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Spéciale Investisseur!

Découvrez cet appartement F2, à Ivry-la-Bataille, Les commodités telles que les écoles, les commerces et les transports en commun sont accessibles à quelques minutes à pied. Idéalement situé à proximité du centre-ville. Vous serez charmé par son séjour lumineux exposé sud, ainsi que sa mezzanine, agrémenté d'une cuisine aménagée et équipée. Composé d'une chambre avec dressing et d'une salle d'eau avec toilettes, il offre un agencement optimisé. Profitez également d'un stationnement privatif. Loué 560 e loyer + (charges comprenant une place de parking + eau: 45e).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Ivry-la-Bataille
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27540
Coordonnées : 48.882310, 1.460861
Total : 116 880€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 24 000€
Valeur du bien : 110 000€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 14.61€/m²/mois
Fourchette : 11.97€ - 17.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 731€/mois
Loyer annuel estimé : 8767€/an
Fourchette totale : 599€ - 891€/mois
Fourchette annuelle : 7184€ - 10697€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 868,24 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 412 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-7 412€ (-7.9%)
Marge achat-revente :-23 468€ (-25.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :572,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :46,75€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 618,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 734,38€
Coût de l'assurance :14 025,60€
Taxe foncière : 876,66€/an
Soit par mois : 73,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 45,00€/mois
Soit par an : 540,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 730,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 736,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 325 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 000 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (installation comprise)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (installation comprise)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (fourniture et main d'œuvre comprises)
  • Salle de bain - Peinture:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (fourniture et main d'œuvre comprises)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (fourniture et main d'œuvre comprises)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (fourniture et main d'œuvre comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale d'Ivry-la-Bataille (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 731 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 767 €/an
Calcul : 731 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 796 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 880 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 561 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 877 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 773 €
Revenus locatifs : +8 767 €
Charges déductibles : -29 773 €
Résultat foncier Année 1 : -21 007 €(Déficit de 21 007 €)
Imputable sur revenu global : 21 007 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 773 €/an
Revenus locatifs : +8 767 €
Charges déductibles : -5 773 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 993 €/an
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 767 €29 777 €3 799 €-21 011 €21 011 €--
28 942 €5 675 €3 697 €3 267 €---
39 121 €5 569 €3 591 €3 552 €---
49 303 €5 460 €3 482 €3 844 €---
59 489 €5 347 €3 369 €4 143 €---
69 679 €5 230 €3 252 €4 449 €---
79 873 €5 109 €3 131 €4 763 €---
810 070 €4 984 €3 007 €5 086 €---
910 271 €4 856 €2 878 €5 416 €---
1010 477 €4 722 €2 745 €5 754 €---
1110 686 €4 585 €2 607 €6 102 €---
1210 900 €4 443 €2 465 €6 457 €---
1311 118 €4 296 €2 318 €6 822 €---
1411 340 €4 144 €2 166 €7 197 €---
1511 567 €3 987 €2 009 €7 580 €---
1611 799 €3 825 €1 847 €7 974 €---
1712 035 €3 657 €1 680 €8 377 €---
1812 275 €3 484 €1 506 €8 791 €---
1912 521 €3 305 €1 327 €9 216 €---
2012 771 €3 120 €1 142 €9 651 €---
2113 027 €2 929 €951 €10 098 €---
2213 287 €2 731 €754 €10 556 €---
2313 553 €2 527 €550 €11 026 €---
2413 824 €2 316 €339 €11 508 €---
2514 100 €2 098 €121 €12 002 €---
TOTAL280 796 €128 176 €54 734 €152 619 €21 011 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 303 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 619 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 767 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 841 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 841 €-6 303 €+8 144 €
2+1 841 €+980 €+861 €
3+1 841 €+1 066 €+775 €
4+1 841 €+1 153 €+688 €
5+1 841 €+1 243 €+598 €
6+1 841 €+1 335 €+506 €
7+1 841 €+1 429 €+412 €
8+1 841 €+1 526 €+315 €
9+1 841 €+1 625 €+216 €
10+1 841 €+1 726 €+115 €
11+1 841 €+1 830 €+11 €
12+1 841 €+1 937 €-96 €
13+1 841 €+2 047 €-206 €
14+1 841 €+2 159 €-318 €
15+1 841 €+2 274 €-433 €
16+1 841 €+2 392 €-551 €
17+1 841 €+2 513 €-672 €
18+1 841 €+2 637 €-796 €
19+1 841 €+2 765 €-924 €
20+1 841 €+2 895 €-1 054 €
21+1 841 €+3 029 €-1 188 €
22+1 841 €+3 167 €-1 326 €
23+1 841 €+3 308 €-1 467 €
24+1 841 €+3 452 €-1 611 €
25+1 841 €+3 601 €-1 760 €
Total+46 025 €+45 786 €+239 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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