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Achat : Appartement Nantes (44000)

VilleNantes (44)
Surface50
Coût Total168 620
Loyer Annuel9 725
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-208
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 89 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 780 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 50 m², 2 pièces, 1 chambre, 2 salles de bain

Église saint clair - nantes (44100), venez découvrir ce charmant appartement t2 de 49 m² dans un quartier réputé pour son ambiance paisible et sa proximité avec les commerces, les transports. Idéalement localisé, ce bien offre un cadre de vie pratique et agréable. Au premier étage, cet appartement comprend une entrée, un salon, une cuisine à réaliser, une chambre indépendante pouvant accueillir un coin bureau, une salle d'eau à faire, un wc indépendant. Nombreux travaux a prevoir (plancher, cuisine, salle de bain, électricité, plomberie, sol). Libre de locataire. Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 6 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 550 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article l. 721-1 du code de la construction et de l'habitation). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisques : prix de vente : 89 000 € honoraires charge vendeur contactez votre conseiller safti : nicolas retiere, tél. : , e-mail : - ei - agent commercial immatriculé au rsac de nantes sous le numéro 823209176.

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44000
Coordonnées : 47.204930, -1.597540
Total : 168 620
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 72 500
Valeur du bien : 161 500
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50
Loyer prédit : 16.21€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 20.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 810€/mois
Loyer annuel estimé : 9725€/an
Fourchette totale : 650€ - 1010€/mois
Fourchette annuelle : 7800€ - 12124€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 7.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 655,45 €/m²
Basé sur :252 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 772
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :-43 772 (-33.0%)
Marge achat-revente :-35 848€ (-27.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :842,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :49,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 891,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 083,16
Coût de l'assurance :14 754,25
Taxe foncière : 972,46€/an
Soit par mois : 81,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 45,83€/mois
Soit par an : 550,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 810,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 018,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-208,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 1/5 - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 1/5 - chambre nécessite rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite rénovation
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 5 prises
Raison: Normes électriques non respectées - appartement nécessite mise aux normes
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: plomberie complète
Raison: État 1/5 - plomberie nécessite réfection complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 500(1 450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 1500€/m² = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (4 m²) × 2000€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:6 000
    Rénovation chambre: 1 chambre (12 m²) × 500€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:12 000
    Rénovation salon: 1 salon (15 m²) × 800€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1000€ = 1000€, 5 prises × 100€ = 500€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale:5 000
    Réfection plomberie complète: 1 plomberie complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés pour une rénovation complète et incluent les matériaux et la main d'œuvre.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 810 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 725 €/an
Calcul : 810 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 794 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 620 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 590 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 972 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 550 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 407
Revenus locatifs : +9 725
Charges déductibles : -80 407
Résultat foncier Année 1 : -70 682(Déficit de 70 682 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 282
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 907 €/an
Revenus locatifs : +9 725
Charges déductibles : -7 907
Résultat foncier Années 2+ : 1 818 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49282.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 72580 4125 800-70 68821 400 €49 288 €49 288 €
29 9197 7605 6472 159--47 129 €
310 1187 6025 4902 515--44 613 €
410 3207 4395 3262 881--41 732 €
510 5267 2705 1573 256--38 476 €
610 7377 0954 9823 642--34 834 €
710 9526 9144 8014 038--30 796 €
811 1716 7264 6134 445--26 351 €
911 3946 5324 4194 862--21 489 €
1011 6226 3304 2185 291--16 197 €
1111 8546 1224 0095 732--10 465 €
1212 0915 9063 7946 185---
1312 3335 6833 5716 650---
1412 5805 4523 3397 128---
1512 8315 2133 1007 619---
1613 0884 9652 8528 123---
1713 3504 7082 5968 642---
1813 6174 4432 3309 174---
1913 8894 1682 0559 722---
2014 1673 8831 77010 284---
2114 4503 5881 47510 862---
2214 7393 2831 17011 457---
2315 0342 96785412 067---
2415 3352 63952712 695---
2515 6412 30118813 341---
TOTAL311 483209 39984 083102 08421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 084
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 725 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 042 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 042-6 420+8 462
2+2 0420+2 042
3+2 0420+2 042
4+2 0420+2 042
5+2 0420+2 042
6+2 0420+2 042
7+2 0420+2 042
8+2 0420+2 042
9+2 0420+2 042
10+2 0420+2 042
11+2 0420+2 042
12+2 042+1 855+187
13+2 042+1 995+47
14+2 042+2 138-96
15+2 042+2 286-244
16+2 042+2 437-395
17+2 042+2 592-550
18+2 042+2 752-710
19+2 042+2 916-874
20+2 042+3 085-1 043
21+2 042+3 259-1 217
22+2 042+3 437-1 395
23+2 042+3 620-1 578
24+2 042+3 809-1 767
25+2 042+4 002-1 960
Total+51 050+33 765+17 285
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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