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Maison 2 pièces 60 m²

Bien expiré
VilleVoutezac (19)
Surface60m²
Coût Total65 136€
Loyer Annuel5 428€
Rentabilité8.33%
Cashflow/mois+66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 200 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 570 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 60 m² - Maison en pierre de 2 pièces principales

Maison en pierre à rénover offrant une pièce de vie de 40m², une salle de bain et une chambre de plain pied. Les combles de 60m² sont totalement aménageables. Un jardin intimiste de 150m² environ avec assainissement aux normes. Honoraires à charge acquéreur : 14%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 225-3155 Date de réalisation du diagnostic : 18/10/2023 Prix hors honoraires : 30 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 180 € et 1 630 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Voutezac
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19130
Coordonnées : 45.302930, 1.466642
Total : 65 136€
Prix d'acquisition : 34 200€
Travaux : 28 200€
Valeur du bien : 62 400€
Frais de notaire : 2 736€
Coût estimé : 2 736€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.81€ - 9.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 452€/mois
Loyer annuel estimé : 5428€/an
Fourchette totale : 348€ - 587€/mois
Fourchette annuelle : 4180€ - 7048€/an
Rentabilité brute :8.33%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 10.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :65 136€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :321,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :19,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 340,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 436,77€
Coût de l'assurance :5 699,40€
Taxe foncière : 542,82€/an
Soit par mois : 45,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 452,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 386,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :66,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 200 €(470 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:2 400€
    Isolation combles perdus: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Voutezac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 452 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 428 €/an
Calcul : 452 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 174 €/an
Base de calcul : Emprunt de 65 136 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 228 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 543 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 144 €
Revenus locatifs : +5 428 €
Charges déductibles : -31 144 €
Résultat foncier Année 1 : -25 716 €(Déficit de 25 716 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 316 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 944 €/an
Revenus locatifs : +5 428 €
Charges déductibles : -2 944 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 484 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4316.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 34 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 230 €(65% de 34 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 808 €/an
Calcul : 22 230 € × 3,636% = 808 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 428 €31 146 €2 176 €-25 718 €21 400 €4 318 €4 318 €
25 537 €2 888 €2 118 €2 648 €--1 670 €
35 648 €2 829 €2 058 €2 819 €---
45 760 €2 767 €1 996 €2 994 €---
55 876 €2 703 €1 932 €3 173 €---
65 993 €2 636 €1 865 €3 357 €---
76 113 €2 568 €1 797 €3 545 €---
86 235 €2 497 €1 726 €3 739 €---
96 360 €2 423 €1 653 €3 937 €---
106 487 €2 347 €1 577 €4 140 €---
116 617 €2 269 €1 498 €4 348 €---
126 749 €2 188 €1 417 €4 561 €---
136 884 €2 104 €1 333 €4 780 €---
147 022 €2 017 €1 246 €5 005 €---
157 162 €1 927 €1 156 €5 235 €---
167 306 €1 834 €1 063 €5 471 €---
177 452 €1 738 €967 €5 714 €---
187 601 €1 639 €868 €5 962 €---
197 753 €1 536 €765 €6 217 €---
207 908 €1 430 €659 €6 478 €---
218 066 €1 320 €549 €6 746 €---
228 227 €1 206 €435 €7 022 €---
238 392 €1 088 €317 €7 304 €---
248 560 €966 €196 €7 593 €---
258 731 €841 €70 €7 890 €---
TOTAL173 868 €78 907 €31 437 €94 961 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 961 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 428 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 140 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 140 €-6 420 €+7 560 €
2+1 140 €0 €+1 140 €
3+1 140 €+345 €+795 €
4+1 140 €+898 €+242 €
5+1 140 €+952 €+188 €
6+1 140 €+1 007 €+133 €
7+1 140 €+1 064 €+76 €
8+1 140 €+1 122 €+18 €
9+1 140 €+1 181 €-41 €
10+1 140 €+1 242 €-102 €
11+1 140 €+1 304 €-164 €
12+1 140 €+1 368 €-228 €
13+1 140 €+1 434 €-294 €
14+1 140 €+1 501 €-361 €
15+1 140 €+1 571 €-431 €
16+1 140 €+1 641 €-501 €
17+1 140 €+1 714 €-574 €
18+1 140 €+1 789 €-649 €
19+1 140 €+1 865 €-725 €
20+1 140 €+1 943 €-803 €
21+1 140 €+2 024 €-884 €
22+1 140 €+2 106 €-966 €
23+1 140 €+2 191 €-1 051 €
24+1 140 €+2 278 €-1 138 €
25+1 140 €+2 367 €-1 227 €
Total+28 500 €+28 488 €+12 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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