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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRibérac (24)
Surface256m²
Coût Total317 350€
Loyer Annuel22 792€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 280 000 €
Surface : 256 m²
Prix au m² : 1 093,75 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 3 salles de bain, Cuisine équipée, Cave, 8 chambres, 2 balcons

14 pièces - Immeuble de rapport

24600 Ribérac

Immeuble de rapport – 256 m² 5 appartements – Centre-ville de Ribérac (24)

📍 Localisation : Situé en plein cœur de Ribérac, charmante ville dynamique du Périgord, à proximité immédiate des commerces, services, écoles et marché réputé. Un emplacement central qui garantit une forte attractivité locative, tant pour les familles que pour les jeunes actifs.

🔑 Description de l’immeuble :

Surface totale : 256 m² habitables

Composition :

1 T2

1 T2 BIS en duplex

3 T3

Caves en sous-sol

Chauffage moderne : pompe à chaleur air/eau et air/air installées il y a 2 ans (avec factures et entretiens à l’appui).

💰 Situation locative :

2 logements libres de toute occupation (potentiel de revalorisation des loyers)

Loyers actuels hors charges : 2 300 € / mois, soit 27 600 € / an

Taxe foncière 2024 : 4 300 €

📈 Rentabilité : Prix de vente : 280 000 € Soit 8,3 % de rentabilité nette.

👉 Un bien rare offrant un excellent rendement locatif, parfaitement adapté à un investisseur recherchant un actif sécurisé et immédiatement productif.

Ville : Ribérac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24600
Coordonnées : 45.247001, 0.337298
Total : 317 350€
Prix d'acquisition : 280 000€
Travaux : 14 950€
Valeur du bien : 294 950€
Frais de notaire : 22 400€
Coût estimé : 22 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 256m²
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 6.08€ - 9.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1899€/mois
Loyer annuel estimé : 22792€/an
Fourchette totale : 1557€ - 2317€/mois
Fourchette annuelle : 18686€ - 27802€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :583,34 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :149 334 €
Prix d'achat :280 000 €
Décote à l'achat :+130 666€ (+87.5%)
Marge achat-revente :-168 016€ (-112.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :317 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 588,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :92,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 681,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :159 268,67€
Coût de l'assurance :27 768,13€
Taxe foncière : 4 300,00€/an
Soit par mois : 358,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 899,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 039,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-140,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture
Quantité: salon complet (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 950 €(58 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 600€
    Peinture cuisine: 8 m² × 25€/m² = 200€, Vérification électroménager: 400€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation:4 800€
    Rénovation complète salle de bain: 24 m² × 200€/m² = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 96 m² × 75€/m² = 7200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rafraîchissement:1 350€
    Peinture salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Ribérac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 899 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 792 €/an
Calcul : 1 899 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 968 €/an
Base de calcul : Emprunt de 317 350 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 111 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 300 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 329 €
Revenus locatifs : +22 792 €
Charges déductibles : -31 329 €
Résultat foncier Année 1 : -8 536 €(Déficit de 8 536 €)
Imputable sur revenu global : 8 536 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 379 €/an
Revenus locatifs : +22 792 €
Charges déductibles : -16 379 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 414 €/an
Prix d'achat du bien : 280 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 182 000 €(65% de 280 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 618 €/an
Calcul : 182 000 € × 3,636% = 6 618 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 792 €31 339 €10 978 €-8 547 €8 547 €--
223 248 €16 101 €10 691 €7 147 €---
323 713 €15 804 €10 393 €7 910 €---
424 188 €15 495 €10 084 €8 692 €---
524 671 €15 176 €9 765 €9 495 €---
625 165 €14 845 €9 434 €10 320 €---
725 668 €14 503 €9 092 €11 165 €---
826 181 €14 148 €8 737 €12 034 €---
926 705 €13 780 €8 370 €12 924 €---
1027 239 €13 400 €7 989 €13 839 €---
1127 784 €13 006 €7 595 €14 778 €---
1228 340 €12 598 €7 188 €15 741 €---
1328 906 €12 176 €6 765 €16 730 €---
1429 484 €11 738 €6 328 €17 746 €---
1530 074 €11 285 €5 875 €18 789 €---
1630 676 €10 816 €5 405 €19 859 €---
1731 289 €10 330 €4 920 €20 959 €---
1831 915 €9 827 €4 417 €22 088 €---
1932 553 €9 306 €3 896 €23 247 €---
2033 204 €8 767 €3 356 €24 437 €---
2133 868 €8 208 €2 797 €25 660 €---
2234 546 €7 629 €2 219 €26 916 €---
2335 237 €7 030 €1 620 €28 206 €---
2435 941 €6 410 €999 €29 532 €---
2536 660 €5 767 €357 €30 893 €---
TOTAL730 048 €309 487 €159 269 €420 561 €8 547 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 564 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 420 561 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 792 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 786 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 786 €-2 564 €+7 350 €
2+4 786 €+2 144 €+2 642 €
3+4 786 €+2 373 €+2 413 €
4+4 786 €+2 608 €+2 178 €
5+4 786 €+2 849 €+1 937 €
6+4 786 €+3 096 €+1 690 €
7+4 786 €+3 350 €+1 436 €
8+4 786 €+3 610 €+1 176 €
9+4 786 €+3 877 €+909 €
10+4 786 €+4 152 €+634 €
11+4 786 €+4 433 €+353 €
12+4 786 €+4 722 €+64 €
13+4 786 €+5 019 €-233 €
14+4 786 €+5 324 €-538 €
15+4 786 €+5 637 €-851 €
16+4 786 €+5 958 €-1 172 €
17+4 786 €+6 288 €-1 502 €
18+4 786 €+6 626 €-1 840 €
19+4 786 €+6 974 €-2 188 €
20+4 786 €+7 331 €-2 545 €
21+4 786 €+7 698 €-2 912 €
22+4 786 €+8 075 €-3 289 €
23+4 786 €+8 462 €-3 676 €
24+4 786 €+8 859 €-4 073 €
25+4 786 €+9 268 €-4 482 €
Total+119 650 €+126 168 €+-6 518 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 150 jours
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