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Pavillon 4 pièces 79 m²

Bien expiré
VilleBenet (85)
Surface79m²
Coût Total114 660€
Loyer Annuel8 366€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 250 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 686,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pavillon 4 pièces 79 m² - Pavillon 4 pièces 79 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial LES NOTAIRES DE LA BRÈCHE, SAS vous proposent : Maison / villa à vendre - BENET (85490)

BENET CENTRE, pavillon de plain-pied de 79 m² entièrement à rénover comprenant: un garage, une entrée, un wc, deux chambres, une salle d'eau, un salon, une cuisine, une troisième chambre. Le tout sur un terrain de 986 m² avec une dépendance.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude LES NOTAIRES DE LA BRÈCHE, SAS - Notaires à Niort - N° SIRET : 34235541900017

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Surface : 79 m²

Ville : Benet
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85490
Coordonnées : 46.367634, -0.595136
Total : 114 660€
Prix d'acquisition : 54 250€
Travaux : 56 070€
Valeur du bien : 110 320€
Frais de notaire : 4 340€
Coût estimé : 4 340€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 8.82€/m²/mois
Fourchette : 7.19€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 697€/mois
Loyer annuel estimé : 8366€/an
Fourchette totale : 568€ - 856€/mois
Fourchette annuelle : 6812€ - 10274€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 8.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 788,08 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 258 €
Prix d'achat :54 250 €
Décote à l'achat :-87 008€ (-61.6%)
Marge achat-revente :26 598€ (18.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :575,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 609,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 098,44€
Coût de l'assurance :10 032,75€
Taxe foncière : 836,58€/an
Soit par mois : 69,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 697,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 679,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 79 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en état usé nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé par un nouveau revêtement
Quantité: salon (environ 33 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sol en carrelage usé nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 33 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 070 €(710 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:3 950€
    Isolation toiture/combles: 79 m² × 50€/m² = 3950€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:2 640€
    Carrelage: 33 m² × 80€/m² = 2640€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 320€
    Peinture murs et plafonds: 33 m² × 40€/m² = 1320€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 697 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 366 €/an
Calcul : 697 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 997 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 660 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 401 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 837 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 070 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 305 €
Revenus locatifs : +8 366 €
Charges déductibles : -61 305 €
Résultat foncier Année 1 : -52 939 €(Déficit de 52 939 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 539 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 235 €/an
Revenus locatifs : +8 366 €
Charges déductibles : -5 235 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 131 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31539.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 263 €(65% de 54 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 282 €/an
Calcul : 35 263 € × 3,636% = 1 282 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 366 €61 309 €4 001 €-52 943 €21 400 €31 543 €31 543 €
28 533 €5 134 €3 896 €3 399 €--28 144 €
38 704 €5 026 €3 788 €3 678 €--24 466 €
48 878 €4 914 €3 676 €3 964 €--20 503 €
59 055 €4 798 €3 560 €4 257 €--16 245 €
69 236 €4 678 €3 440 €4 559 €--11 687 €
79 421 €4 553 €3 315 €4 868 €--6 819 €
89 610 €4 424 €3 186 €5 185 €--1 634 €
99 802 €4 291 €3 053 €5 511 €---
109 998 €4 152 €2 914 €5 845 €---
1110 198 €4 009 €2 771 €6 189 €---
1210 402 €3 861 €2 623 €6 541 €---
1310 610 €3 707 €2 469 €6 903 €---
1410 822 €3 547 €2 309 €7 275 €---
1511 038 €3 382 €2 144 €7 656 €---
1611 259 €3 211 €1 973 €8 048 €---
1711 484 €3 034 €1 796 €8 450 €---
1811 714 €2 851 €1 613 €8 863 €---
1911 948 €2 661 €1 423 €9 288 €---
2012 187 €2 464 €1 226 €9 724 €---
2112 431 €2 260 €1 022 €10 171 €---
2212 680 €2 049 €811 €10 631 €---
2312 933 €1 830 €592 €11 104 €---
2413 192 €1 603 €365 €11 589 €---
2513 456 €1 368 €130 €12 088 €---
TOTAL267 958 €145 116 €58 098 €122 842 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 842 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 366 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 757 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 757 €-6 420 €+8 177 €
2+1 757 €0 €+1 757 €
3+1 757 €0 €+1 757 €
4+1 757 €0 €+1 757 €
5+1 757 €0 €+1 757 €
6+1 757 €0 €+1 757 €
7+1 757 €0 €+1 757 €
8+1 757 €0 €+1 757 €
9+1 757 €+1 163 €+594 €
10+1 757 €+1 754 €+3 €
11+1 757 €+1 857 €-100 €
12+1 757 €+1 962 €-205 €
13+1 757 €+2 071 €-314 €
14+1 757 €+2 182 €-425 €
15+1 757 €+2 297 €-540 €
16+1 757 €+2 414 €-657 €
17+1 757 €+2 535 €-778 €
18+1 757 €+2 659 €-902 €
19+1 757 €+2 786 €-1 029 €
20+1 757 €+2 917 €-1 160 €
21+1 757 €+3 051 €-1 294 €
22+1 757 €+3 189 €-1 432 €
23+1 757 €+3 331 €-1 574 €
24+1 757 €+3 477 €-1 720 €
25+1 757 €+3 626 €-1 869 €
Total+43 925 €+36 853 €+7 072 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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