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URGENT Appartement T4 cahors centre

VilleCahors (46)
Surface62m²
Coût Total106 550€
Loyer Annuel7 004€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 90 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 451,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement T4 de 62 m² situé au 3ème étage d'un immeuble de 3 étages, en centre-ville de Cahors. Rénové, traversant, ce bien ancien offre un cadre de vie agréable. Cet appartement comprend 2 chambres, 1 salle de bain et dispose d'une cuisine équipée. Les espaces bénéficient d'une belle luminosité naturelle, avec des parquets en bois chaleureux.

  • État rénové
  • Cuisine équipée
  • Cave et grenier aménageable Situé en centre-ville de Cahors, cet appartement bénéficie d'une localisation privilégiée avec accès facile aux commerces et services du centre. Chauffage au gaz individuel. Classe énergie D - Classe climat D. Contactez-moi pour plus de photos, d'informations ou pour organiser une visite rapide.
Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.453240, 1.439450
Total : 106 550€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 9 350€
Valeur du bien : 99 350€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 584€/mois
Loyer annuel estimé : 7004€/an
Fourchette totale : 472€ - 722€/mois
Fourchette annuelle : 5661€ - 8666€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 477,27 €/m²
Basé sur :159 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 591 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-1 591€ (-1.7%)
Marge achat-revente :-14 959€ (-16.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :534,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :31,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 565,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 817,39€
Coût de l'assurance :9 323,13€
Taxe foncière : 700,45€/an
Soit par mois : 58,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 583,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 624,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration recommandée pour confort
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon sans photo, état moyen à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 350 €(151 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 750€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 750€
  • Salle de bain:3 500€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture chambres: 2 chambres × 350€/chambre = 700€, Main d'œuvre: 700€
  • Salon - Peinture:700€
    Peinture salon: 1 salon × 700€ = 700€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 750€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 584 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 004 €/an
Calcul : 584 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 704 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 550 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 373 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 700 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 127 €
Revenus locatifs : +7 004 €
Charges déductibles : -14 127 €
Résultat foncier Année 1 : -7 123 €(Déficit de 7 123 €)
Imputable sur revenu global : 7 123 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 777 €/an
Revenus locatifs : +7 004 €
Charges déductibles : -4 777 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 227 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 004 €14 131 €3 707 €-7 126 €7 126 €--
27 145 €4 684 €3 610 €2 461 €---
37 287 €4 583 €3 510 €2 704 €---
47 433 €4 479 €3 406 €2 954 €---
57 582 €4 372 €3 298 €3 210 €---
67 733 €4 260 €3 187 €3 473 €---
77 888 €4 145 €3 071 €3 743 €---
88 046 €4 025 €2 952 €4 021 €---
98 207 €3 901 €2 828 €4 305 €---
108 371 €3 773 €2 700 €4 598 €---
118 538 €3 640 €2 567 €4 898 €---
128 709 €3 503 €2 429 €5 207 €---
138 883 €3 360 €2 287 €5 523 €---
149 061 €3 212 €2 139 €5 849 €---
159 242 €3 059 €1 986 €6 183 €---
169 427 €2 901 €1 828 €6 526 €---
179 616 €2 737 €1 663 €6 879 €---
189 808 €2 567 €1 493 €7 241 €---
1910 004 €2 391 €1 317 €7 613 €---
2010 204 €2 208 €1 135 €7 996 €---
2110 408 €2 020 €946 €8 389 €---
2210 616 €1 824 €751 €8 793 €---
2310 829 €1 621 €548 €9 207 €---
2411 045 €1 411 €338 €9 634 €---
2511 266 €1 194 €121 €10 072 €---
TOTAL224 355 €90 002 €53 817 €134 354 €7 126 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 138 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 354 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 004 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 471 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 471 €-2 138 €+3 609 €
2+1 471 €+738 €+733 €
3+1 471 €+811 €+660 €
4+1 471 €+886 €+585 €
5+1 471 €+963 €+508 €
6+1 471 €+1 042 €+429 €
7+1 471 €+1 123 €+348 €
8+1 471 €+1 206 €+265 €
9+1 471 €+1 292 €+179 €
10+1 471 €+1 379 €+92 €
11+1 471 €+1 469 €+2 €
12+1 471 €+1 562 €-91 €
13+1 471 €+1 657 €-186 €
14+1 471 €+1 755 €-284 €
15+1 471 €+1 855 €-384 €
16+1 471 €+1 958 €-487 €
17+1 471 €+2 064 €-593 €
18+1 471 €+2 172 €-701 €
19+1 471 €+2 284 €-813 €
20+1 471 €+2 399 €-928 €
21+1 471 €+2 517 €-1 046 €
22+1 471 €+2 638 €-1 167 €
23+1 471 €+2 762 €-1 291 €
24+1 471 €+2 890 €-1 419 €
25+1 471 €+3 022 €-1 551 €
Total+36 775 €+40 306 €+-3 531 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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