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Achat maison

Bien expiré
VilleHagetmau (40)
Surface296m²
Coût Total283 940€
Loyer Annuel29 268€
Rentabilité10.31%
Cashflow/mois+715€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 093 €
Surface : 296 m²
Prix au m² : 557,75 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A Aubagnan et à 5mn des premières commodités, maison familiale de près de 300m² avec 7 grandes chambres et relié au tout à l'égout . Au calme et sans vis à vis, elle n'attend plus que vous pour la remettre au goût du jour. Fort potentiel pour différents projets: regroupement familiale, chambres d'hôtes.. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Hagetmau
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40700
Coordonnées : 43.663240, -0.600090
Total : 283 940€
Prix d'acquisition : 165 093€
Travaux : 105 640€
Valeur du bien : 270 733€
Frais de notaire : 13 207€
Coût estimé : 13 207€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 296m²
Loyer prédit : 8.24€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 10.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 2439€/mois
Loyer annuel estimé : 29268€/an
Fourchette totale : 1979€ - 3006€/mois
Fourchette annuelle : 23747€ - 36073€/an
Rentabilité brute :10.31%
Fourchette de rentabilité :8.36% - 12.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :283 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 397,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :82,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 480,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 226,70€
Coût de l'assurance :24 844,75€
Taxe foncière : 2 926,83€/an
Soit par mois : 243,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 439,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 723,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :715,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 296 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 296 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 296 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo cuisine/salle de bain/chambres - état 3/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: 1 cuisine
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (remplacement des tuyauteries vétustes)
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :105 640 €(357 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 340€
    Isolation toiture/combles: 296 m² × 40€/m² = 11840€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 600€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12600€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:37 000€
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 1000€/fenêtre = 37000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Revêtement sol: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine = 24000€ (installation incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique = 1500€ (installation incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison = 2000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hagetmau (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 61 940€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 439 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 268 €/an
Calcul : 2 439 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 362 €/an
Base de calcul : Emprunt de 283 940 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 994 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 927 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 105 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 118 923 €
Revenus locatifs : +29 268 €
Charges déductibles : -118 923 €
Résultat foncier Année 1 : -89 654 €(Déficit de 89 654 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 68 254 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 283 €/an
Revenus locatifs : +29 268 €
Charges déductibles : -13 283 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 986 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 68254.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 093 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 310 €(65% de 165 093 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 902 €/an
Calcul : 107 310 € × 3,636% = 3 902 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 268 €118 932 €9 371 €-89 663 €21 400 €68 263 €68 263 €
229 854 €13 041 €9 120 €16 813 €--51 451 €
330 451 €12 782 €8 861 €17 669 €--33 781 €
431 060 €12 513 €8 593 €18 546 €--15 235 €
531 681 €12 236 €8 316 €19 445 €---
632 315 €11 950 €8 029 €20 365 €---
732 961 €11 653 €7 733 €21 308 €---
833 620 €11 347 €7 426 €22 273 €---
934 292 €11 030 €7 109 €23 262 €---
1034 978 €10 702 €6 782 €24 276 €---
1135 678 €10 364 €6 443 €25 314 €---
1236 391 €10 014 €6 093 €26 378 €---
1337 119 €9 652 €5 731 €27 468 €---
1437 862 €9 277 €5 357 €28 584 €---
1538 619 €8 890 €4 970 €29 728 €---
1639 391 €8 490 €4 570 €30 901 €---
1740 179 €8 077 €4 156 €32 102 €---
1840 983 €7 649 €3 728 €33 334 €---
1941 802 €7 207 €3 286 €34 596 €---
2042 638 €6 749 €2 829 €35 889 €---
2143 491 €6 277 €2 356 €37 214 €---
2244 361 €5 788 €1 867 €38 573 €---
2345 248 €5 283 €1 362 €39 965 €---
2446 153 €4 760 €840 €41 393 €---
2547 076 €4 220 €299 €42 856 €---
TOTAL937 471 €338 882 €135 227 €598 589 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 598 589 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 268 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 146 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 146 €-6 420 €+12 566 €
2+6 146 €0 €+6 146 €
3+6 146 €0 €+6 146 €
4+6 146 €0 €+6 146 €
5+6 146 €+1 263 €+4 883 €
6+6 146 €+6 109 €+37 €
7+6 146 €+6 392 €-246 €
8+6 146 €+6 682 €-536 €
9+6 146 €+6 979 €-833 €
10+6 146 €+7 283 €-1 137 €
11+6 146 €+7 594 €-1 448 €
12+6 146 €+7 913 €-1 767 €
13+6 146 €+8 240 €-2 094 €
14+6 146 €+8 575 €-2 429 €
15+6 146 €+8 919 €-2 773 €
16+6 146 €+9 270 €-3 124 €
17+6 146 €+9 631 €-3 485 €
18+6 146 €+10 000 €-3 854 €
19+6 146 €+10 379 €-4 233 €
20+6 146 €+10 767 €-4 621 €
21+6 146 €+11 164 €-5 018 €
22+6 146 €+11 572 €-5 426 €
23+6 146 €+11 990 €-5 844 €
24+6 146 €+12 418 €-6 272 €
25+6 146 €+12 857 €-6 711 €
Total+153 650 €+179 577 €+-25 927 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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