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Achat : Appartement Bruguières (31150)

VilleBruguières (31)
Surface205
Coût Total363 800
Loyer Annuel26 380
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois+96
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 270 000 €
Surface : 205 m²
Prix au m² : 1 317,07 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 205 m², 3 pièces, 1 salle de bain, Terrasse, 1 balcon, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur en bon état

Bruguières : le calme d'une ville résidentielle, tout en étant connecté à Toulouse. Découvrez nos appartements T3 et T4 dans une résidence sécurisée à Bruguières, une ville calme et familiale, à quelques minutes de Toulouse. Ces logements offrent : - Une pièce de vie lumineuse - Une cuisine aménagée et semi-équipée - Une salle de bain équipée - Des placards aménagés - Un parking et local 2 roues Bruguières séduit par son ambiance résidentielle, avec : - Crèche, écoles maternelle et primaire - Infrastructures sportives, culturelles et de loisirs - Commerces, restaurants et marché dominical - Proximité du bassin d'emploi et des transports Une ville dynamique, idéale pour les familles et un investissement locatif sûr. Contactez-Nous dès maintenant pour plus d'informations ! Référence du programme : « » Présentation complète du projet sur demande. Tous les appartements présentés dans cette annonce sont actuellement disponibles chez notre partenaire promoteur au moment de sa création et régulièrement mis à jour. L'adresse indiquée est approximative et sert uniquement de référence géographique. Le programme se situe dans un rayon de 10 km environ. “Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques”. Dpe vierge - Nom du programme, photos de présentation et mise en ambiance non contractuelles – Tarifs et disponibilités modifiables par le promoteur.

Ville : Bruguières
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31150
Coordonnées : 43.726880, 1.411980
Total : 363 800
Prix d'acquisition : 270 000
Travaux : 72 200
Valeur du bien : 342 200
Frais de notaire : 21 600
Coût estimé : 21 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205
Loyer prédit : 10.72€/m²/mois
Fourchette : 9.54€ - 12.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 2198€/mois
Loyer annuel estimé : 26380€/an
Fourchette totale : 1956€ - 2470€/mois
Fourchette annuelle : 23474€ - 29645€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 444,44 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :501 110
Prix d'achat :270 000
Décote à l'achat :-231 110 (-46.1%)
Marge achat-revente :137 310€ (27.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :363 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 776,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :106,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 882,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :169 210,72
Coût de l'assurance :31 832,50
Taxe foncière : 2 637,97€/an
Soit par mois : 219,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 198,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 102,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :95,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 205 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur 205 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 5/5 visible - salle de bain moderne mais mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 200(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:21 400
    Pompe à chaleur air/air: 1 système pour 205 m² × 80€/m² = 16400€, Main d'œuvre: 5000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:21 900
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 900€ = 18900€, Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:14 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:5 000
    Mise aux normes plomberie et électricité: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€, Peinture et finitions: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Peinture:2 400
    Peinture des murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bruguières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 198 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 380 €/an
Calcul : 2 198 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 742 €/an
Base de calcul : Emprunt de 363 800 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 273 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 638 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 853
Revenus locatifs : +26 380
Charges déductibles : -87 853
Résultat foncier Année 1 : -61 474(Déficit de 61 474 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 074
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 653 €/an
Revenus locatifs : +26 380
Charges déductibles : -15 653
Résultat foncier Années 2+ : 10 726 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40073.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 270 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 175 500(65% de 270 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 382 €/an
Calcul : 175 500 € × 3,636% = 6 382
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 38087 86511 754-61 48521 400 €40 085 €40 085 €
226 90715 34711 43611 560--28 525 €
327 44515 01911 10812 426--16 099 €
427 99414 68010 76913 314--2 785 €
528 55414 33010 41914 224---
629 12513 96810 05715 157---
729 70813 5949 68316 114---
830 30213 2089 29717 094---
930 90812 8098 89818 099---
1031 52612 3978 48519 130---
1132 15711 9708 05920 186---
1232 80011 5307 61921 270---
1333 45611 0757 16422 380---
1434 12510 6066 69423 519---
1534 80710 1206 20924 687---
1635 5049 6185 70725 885---
1736 2149 1005 18927 114---
1836 9388 5654 65328 373---
1937 6778 0114 10029 665---
2038 4307 4403 52930 990---
2139 1996 8492 93832 350---
2239 9836 2392 32833 744---
2340 7825 6091 69735 174---
2441 5984 9571 04636 641---
2542 4304 28437338 146---
TOTAL844 950339 192169 211505 75721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 505 757
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 380 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 540 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 540-6 420+11 960
2+5 5400+5 540
3+5 5400+5 540
4+5 5400+5 540
5+5 540+3 432+2 108
6+5 540+4 547+993
7+5 540+4 834+706
8+5 540+5 128+412
9+5 540+5 430+110
10+5 540+5 739-199
11+5 540+6 056-516
12+5 540+6 381-841
13+5 540+6 714-1 174
14+5 540+7 056-1 516
15+5 540+7 406-1 866
16+5 540+7 766-2 226
17+5 540+8 134-2 594
18+5 540+8 512-2 972
19+5 540+8 900-3 360
20+5 540+9 297-3 757
21+5 540+9 705-4 165
22+5 540+10 123-4 583
23+5 540+10 552-5 012
24+5 540+10 992-5 452
25+5 540+11 444-5 904
Total+138 500+151 727+-13 227
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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