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Achat : Appartement Bruguières (31150)

Bien expiré
VilleBruguières (31)
Surface205m²
Coût Total363 800€
Loyer Annuel26 380€
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois+96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 270 000 €
Surface : 205 m²
Prix au m² : 1 317,07 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 205 m², 3 pièces, 1 salle de bain, Terrasse, 1 balcon, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur en bon état

Bruguières : le calme d'une ville résidentielle, tout en étant connecté à Toulouse. Découvrez nos appartements T3 et T4 dans une résidence sécurisée à Bruguières, une ville calme et familiale, à quelques minutes de Toulouse. Ces logements offrent : - Une pièce de vie lumineuse - Une cuisine aménagée et semi-équipée - Une salle de bain équipée - Des placards aménagés - Un parking et local 2 roues Bruguières séduit par son ambiance résidentielle, avec : - Crèche, écoles maternelle et primaire - Infrastructures sportives, culturelles et de loisirs - Commerces, restaurants et marché dominical - Proximité du bassin d'emploi et des transports Une ville dynamique, idéale pour les familles et un investissement locatif sûr. Contactez-Nous dès maintenant pour plus d'informations ! Référence du programme : « » Présentation complète du projet sur demande. Tous les appartements présentés dans cette annonce sont actuellement disponibles chez notre partenaire promoteur au moment de sa création et régulièrement mis à jour. L'adresse indiquée est approximative et sert uniquement de référence géographique. Le programme se situe dans un rayon de 10 km environ. “Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques”. Dpe vierge - Nom du programme, photos de présentation et mise en ambiance non contractuelles – Tarifs et disponibilités modifiables par le promoteur.

Ville : Bruguières
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31150
Coordonnées : 43.726880, 1.411980
Total : 363 800€
Prix d'acquisition : 270 000€
Travaux : 72 200€
Valeur du bien : 342 200€
Frais de notaire : 21 600€
Coût estimé : 21 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205m²
Loyer prédit : 10.72€/m²/mois
Fourchette : 9.54€ - 12.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 2198€/mois
Loyer annuel estimé : 26380€/an
Fourchette totale : 1956€ - 2470€/mois
Fourchette annuelle : 23474€ - 29645€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 444,44 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :501 110 €
Prix d'achat :270 000 €
Décote à l'achat :-231 110€ (-46.1%)
Marge achat-revente :137 310€ (27.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :363 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 776,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :106,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 882,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :169 210,72€
Coût de l'assurance :31 832,50€
Taxe foncière : 2 637,97€/an
Soit par mois : 219,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 198,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 102,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :95,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 205 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur 205 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 5/5 visible - salle de bain moderne mais mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 200 €(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:21 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système pour 205 m² × 80€/m² = 16400€, Main d'œuvre: 5000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:21 900€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 900€ = 18900€, Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:14 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:5 000€
    Mise aux normes plomberie et électricité: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€, Peinture et finitions: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture des murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bruguières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 198 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 380 €/an
Calcul : 2 198 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 742 €/an
Base de calcul : Emprunt de 363 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 273 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 638 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 853 €
Revenus locatifs : +26 380 €
Charges déductibles : -87 853 €
Résultat foncier Année 1 : -61 474 €(Déficit de 61 474 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 074 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 653 €/an
Revenus locatifs : +26 380 €
Charges déductibles : -15 653 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 726 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40073.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 270 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 175 500 €(65% de 270 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 382 €/an
Calcul : 175 500 € × 3,636% = 6 382 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 380 €87 865 €11 754 €-61 485 €21 400 €40 085 €40 085 €
226 907 €15 347 €11 436 €11 560 €--28 525 €
327 445 €15 019 €11 108 €12 426 €--16 099 €
427 994 €14 680 €10 769 €13 314 €--2 785 €
528 554 €14 330 €10 419 €14 224 €---
629 125 €13 968 €10 057 €15 157 €---
729 708 €13 594 €9 683 €16 114 €---
830 302 €13 208 €9 297 €17 094 €---
930 908 €12 809 €8 898 €18 099 €---
1031 526 €12 397 €8 485 €19 130 €---
1132 157 €11 970 €8 059 €20 186 €---
1232 800 €11 530 €7 619 €21 270 €---
1333 456 €11 075 €7 164 €22 380 €---
1434 125 €10 606 €6 694 €23 519 €---
1534 807 €10 120 €6 209 €24 687 €---
1635 504 €9 618 €5 707 €25 885 €---
1736 214 €9 100 €5 189 €27 114 €---
1836 938 €8 565 €4 653 €28 373 €---
1937 677 €8 011 €4 100 €29 665 €---
2038 430 €7 440 €3 529 €30 990 €---
2139 199 €6 849 €2 938 €32 350 €---
2239 983 €6 239 €2 328 €33 744 €---
2340 782 €5 609 €1 697 €35 174 €---
2441 598 €4 957 €1 046 €36 641 €---
2542 430 €4 284 €373 €38 146 €---
TOTAL844 950 €339 192 €169 211 €505 757 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 505 757 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 380 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 540 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 540 €-6 420 €+11 960 €
2+5 540 €0 €+5 540 €
3+5 540 €0 €+5 540 €
4+5 540 €0 €+5 540 €
5+5 540 €+3 432 €+2 108 €
6+5 540 €+4 547 €+993 €
7+5 540 €+4 834 €+706 €
8+5 540 €+5 128 €+412 €
9+5 540 €+5 430 €+110 €
10+5 540 €+5 739 €-199 €
11+5 540 €+6 056 €-516 €
12+5 540 €+6 381 €-841 €
13+5 540 €+6 714 €-1 174 €
14+5 540 €+7 056 €-1 516 €
15+5 540 €+7 406 €-1 866 €
16+5 540 €+7 766 €-2 226 €
17+5 540 €+8 134 €-2 594 €
18+5 540 €+8 512 €-2 972 €
19+5 540 €+8 900 €-3 360 €
20+5 540 €+9 297 €-3 757 €
21+5 540 €+9 705 €-4 165 €
22+5 540 €+10 123 €-4 583 €
23+5 540 €+10 552 €-5 012 €
24+5 540 €+10 992 €-5 452 €
25+5 540 €+11 444 €-5 904 €
Total+138 500 €+151 727 €+-13 227 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 139 jours
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