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Achat : Appartement Mulhouse (68200)

Bien expiré
VilleMulhouse (68)
Surface77m²
Coût Total156 340€
Loyer Annuel9 395€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 93 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 207,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 77 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, 1 garage

Appartement lumineux et traversant de 77 m2, situé au 2e étage sans ascenseur d'un immeuble de 3 étages, au 79 rue de Pfastatt à Mulhouse. Uniquement chez Girardi Immobilier visite virtuelle disponible Appartement bien situé, proche des écoles, commerces, médecins, transports en commun et accès autoroutes, idéal pour un premier achat ou un investissement locatif offrant une rentabilité de plus de 9 % Composition du bien :o2 chambres spacieuses de 14,22 m2 et 11,43 m2 oVaste salon-séjour de 25,11 m2 donnant accès à un balconoCuisine équipée fonctionnelle oSalle d'eau rénovéeoChaudière individuelle au gaz (chauffage individuel)oDouble vitrage bois pour un meilleur confort thermique Atouts et prestations :oAppartement traversant, très lumineuxoFaibles charges de copropriété : 55 Eur / moisoCave incluseoGarage privatifoImmeuble calme de petite copropriété Travaux de rafraîchissement à prévoir, idéal pour personnaliser selon vos goûts. Pour une visite Stéphanie voir le numéro

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68200
Coordonnées : 47.754486, 7.310297
Total : 156 340€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 55 900€
Valeur du bien : 148 900€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 783€/mois
Loyer annuel estimé : 9395€/an
Fourchette totale : 602€ - 1019€/mois
Fourchette annuelle : 7221€ - 12224€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.62% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :770,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :45,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 815,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 706,28€
Coût de l'assurance :13 679,75€
Taxe foncière : 939,52€/an
Soit par mois : 78,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 55,00€/mois
Soit par an : 660,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 782,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 949,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-166,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 255 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière individuelle au gaz par une chaudière à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois par des fenêtres double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 77 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel si nécessaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 900 €(726 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 × 1300€ = 10400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 × 20000€ = 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 950€
    Parquet flottant: 26 m² × 60€/m² = 1560€, Main d'œuvre: 390€
  • Chambres - Peinture:1 300€
    Peinture murs/plafonds: 26 m² × 50€/m² = 1300€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 783 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 395 €/an
Calcul : 783 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 170 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 340 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 547 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 940 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 217 €
Revenus locatifs : +9 395 €
Charges déductibles : -63 217 €
Résultat foncier Année 1 : -53 822 €(Déficit de 53 822 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 422 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 317 €/an
Revenus locatifs : +9 395 €
Charges déductibles : -7 317 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 078 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32421.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 395 €63 222 €5 175 €-53 827 €21 400 €32 427 €32 427 €
29 583 €7 184 €5 037 €2 399 €--30 027 €
39 775 €7 041 €4 894 €2 734 €--27 293 €
49 970 €6 893 €4 746 €3 077 €--24 216 €
510 170 €6 740 €4 593 €3 430 €--20 786 €
610 373 €6 582 €4 435 €3 791 €--16 995 €
710 580 €6 418 €4 271 €4 162 €--12 832 €
810 792 €6 249 €4 102 €4 543 €--8 289 €
911 008 €6 074 €3 927 €4 934 €--3 355 €
1011 228 €5 893 €3 747 €5 335 €---
1111 453 €5 706 €3 560 €5 746 €---
1211 682 €5 513 €3 366 €6 169 €---
1311 915 €5 313 €3 167 €6 602 €---
1412 154 €5 107 €2 960 €7 047 €---
1512 397 €4 893 €2 746 €7 504 €---
1612 645 €4 672 €2 525 €7 973 €---
1712 898 €4 443 €2 297 €8 454 €---
1813 156 €4 207 €2 060 €8 948 €---
1913 419 €3 963 €1 816 €9 456 €---
2013 687 €3 710 €1 564 €9 977 €---
2113 961 €3 449 €1 302 €10 512 €---
2214 240 €3 179 €1 032 €11 061 €---
2314 525 €2 900 €753 €11 625 €---
2414 815 €2 611 €464 €12 204 €---
2515 112 €2 312 €166 €12 799 €---
TOTAL300 930 €184 274 €74 706 €116 656 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 656 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 395 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 973 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 973 €-6 420 €+8 393 €
2+1 973 €0 €+1 973 €
3+1 973 €0 €+1 973 €
4+1 973 €0 €+1 973 €
5+1 973 €0 €+1 973 €
6+1 973 €0 €+1 973 €
7+1 973 €0 €+1 973 €
8+1 973 €0 €+1 973 €
9+1 973 €0 €+1 973 €
10+1 973 €+594 €+1 379 €
11+1 973 €+1 724 €+249 €
12+1 973 €+1 851 €+122 €
13+1 973 €+1 981 €-8 €
14+1 973 €+2 114 €-141 €
15+1 973 €+2 251 €-278 €
16+1 973 €+2 392 €-419 €
17+1 973 €+2 536 €-563 €
18+1 973 €+2 685 €-712 €
19+1 973 €+2 837 €-864 €
20+1 973 €+2 993 €-1 020 €
21+1 973 €+3 154 €-1 181 €
22+1 973 €+3 318 €-1 345 €
23+1 973 €+3 488 €-1 515 €
24+1 973 €+3 661 €-1 688 €
25+1 973 €+3 840 €-1 867 €
Total+49 325 €+34 997 €+14 328 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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