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Vente appartement 2 pièces 62 m² Voiron (38500) - Superimmo

Bien expiré
VilleVoiron (38)
Surface62
Coût Total134 640
Loyer Annuel10 152
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+39
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 548,39 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Electricité, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Vous avez un bien à vendre ? Notre fichier d'acheteurs peut faire la différence Contactez-nous sans attendre !!! Découvrez cet appartement T2 situé au 3ème étage d'une petite copropriété dans le centre-ville de Voiron. Avec une surface habitable de 62 m², ce logement comprend une entrée, un séjour, une chambre, une cuisine, une salle de bains et des WC. Vous bénéficierez également d'un grenier pour stocker vos affaires personnelles. Le bien est à rafraîchir, offrant ainsi une opportunité unique de personnaliser l'espace selon vos goûts et vos besoins. La résidence bénéficie d'un jardin partagé, idéal pour se détendre et profiter du grand air. Le centre-ville de Voiron est accessible à pied, vous permettant de découvrir les charmes de la ville et de profiter de ses commerces et de ses restaurants. Les familles apprécieront la proximité d'une école et d'un square, offrant un environnement idéal pour les enfants. De plus, les transports en commun sont facilement accessibles, avec plusieurs arrêts de bus à proximité, vous permettant de vous déplacer facilement dans la ville et ses alentours. Ce T2 est proposé à la vente pour la somme de 96 000 €. Les charges de copropriété sont faibles, ce qui représente un avantage non négligeable pour les futurs propriétaires. Avec son emplacement idéal et ses atouts nombreux, cet appartement est une excellente opportunité pour ceux qui cherchent un logement pratique et confortable dans un cadre de vie agréable. N'hésitez pas à découvrir ce bien et à vous laisser séduire par son potentiel et son environnement. Logement à consommation énergétique excessive : classe G. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2360.0 € et 3230.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-immobilier-voiron.com/mentions_legales/

Ville : Voiron
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38500
Coordonnées : 45.371320, 5.583755
Total : 134 640
Prix d'acquisition : 96 000
Travaux : 30 960
Valeur du bien : 126 960
Frais de notaire : 7 680
Coût estimé : 7 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62
Loyer prédit : 13.65€/m²/mois
Fourchette : 10.50€ - 17.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 846€/mois
Loyer annuel estimé : 10152€/an
Fourchette totale : 651€ - 1099€/mois
Fourchette annuelle : 7813€ - 13193€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 9.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 640
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :656,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :38,15€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 694,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 410,21
Coût de l'assurance :11 444,40
Taxe foncière : 1 015,25€/an
Soit par mois : 84,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 27,50€/mois
Soit par an : 330,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 846,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 807,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :38,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 514 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 960(499 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:960
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:1 500
    Remplacement moquette: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:800
    Peinture murs cuisine: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Voiron (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 15 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 846 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 152 €/an
Calcul : 846 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 332 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 640 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 015 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 330 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 095
Revenus locatifs : +10 152
Charges déductibles : -37 095
Résultat foncier Année 1 : -26 943(Déficit de 26 943 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 543
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 135 €/an
Revenus locatifs : +10 152
Charges déductibles : -6 135
Résultat foncier Années 2+ : 4 017 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5542.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 15237 1004 337-26 94721 400 €5 547 €5 547 €
210 3566 0224 2194 333--1 214 €
310 5635 9014 0984 662---
410 7745 7763 9734 998---
510 9895 6473 8435 343---
611 2095 5133 7105 696---
711 4335 3753 5726 058---
811 6625 2323 4296 430---
911 8955 0853 2826 810---
1012 1334 9333 1307 201---
1112 3764 7752 9727 600---
1212 6234 6132 8108 010---
1312 8764 4452 6428 431---
1413 1334 2722 4698 862---
1513 3964 0922 2899 303---
1613 6643 9072 1049 756---
1713 9373 7161 91310 221---
1814 2163 5191 71610 697---
1914 5003 3151 51211 186---
2014 7903 1041 30111 686---
2115 0862 8861 08312 200---
2215 3882 66185812 727---
2315 6952 42962613 267---
2416 0092 18938613 821---
2516 3301 94013714 389---
TOTAL325 186138 44662 410186 74021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 740
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 152 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 132 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 132-6 420+8 552
2+2 1320+2 132
3+2 132+1 034+1 098
4+2 132+1 499+633
5+2 132+1 603+529
6+2 132+1 709+423
7+2 132+1 818+314
8+2 132+1 929+203
9+2 132+2 043+89
10+2 132+2 160-28
11+2 132+2 280-148
12+2 132+2 403-271
13+2 132+2 529-397
14+2 132+2 658-526
15+2 132+2 791-659
16+2 132+2 927-795
17+2 132+3 066-934
18+2 132+3 209-1 077
19+2 132+3 356-1 224
20+2 132+3 506-1 374
21+2 132+3 660-1 528
22+2 132+3 818-1 686
23+2 132+3 980-1 848
24+2 132+4 146-2 014
25+2 132+4 317-2 185
Total+53 300+56 022+-2 722
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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