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VASTE MAISON D'HABITATION PROCHE CENTRE-VILLE

Bien expiré
VilleSaint-Yrieix-la-Perche (87)
Surface348m²
Coût Total364 780€
Loyer Annuel31 744€
Rentabilité8.70%
Cashflow/mois+449€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 348 m²
Prix au m² : 715,52 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central Fioul / Mazout, Jardin

Vaste maison d’habitation sur sous-sol total et aménagé. Elle comprend : entrée, belle loggia, hall d’entrée/couloir, cuisine aménagée, vaste séjour double (env. 72 m2), chambre avec salle d’eau attenante, chambre avec salle de bains attenante, bureau avec placard, WC séparé. Dans les combles : grenier avec placards, deux chambres. Au sous-sol : dégagement, cuisine d’été, salle à manger et salon (env. 85 m2), chaufferie, buanderie, WC et douche, garage, cave. Jardin attenant avec abri de jardin. Maison pouvant également convenir à un projet professionnel (profession libérale). A VISITER ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Yrieix-la-Perche
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87500
Coordonnées : 45.505990, 1.202309
Total : 364 780€
Prix d'acquisition : 249 000€
Travaux : 95 860€
Valeur du bien : 344 860€
Frais de notaire : 19 920€
Coût estimé : 19 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 348m²
Loyer prédit : 7.60€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 9.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 2645€/mois
Loyer annuel estimé : 31744€/an
Fourchette totale : 2170€ - 3225€/mois
Fourchette annuelle : 26036€ - 38705€/an
Rentabilité brute :8.70%
Fourchette de rentabilité :7.14% - 10.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 203,03 €/m²
Basé sur :56 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :418 654 €
Prix d'achat :249 000 €
Décote à l'achat :-169 654€ (-40.5%)
Marge achat-revente :53 874€ (12.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :364 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 822,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :109,43€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 931,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :181 899,28€
Coût de l'assurance :32 830,20€
Taxe foncière : 3 174,44€/an
Soit par mois : 264,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 645,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 196,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :449,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 348 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 348 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 43 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres à rafraîchir
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :95 860 €(275 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:24 860€
    Isolation des combles perdus: 348 m² × 70€/m² = 24360€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:34 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 43 fenêtres × 800€/fenêtre = 34400€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (mobilier, électroménager, installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 20€/m² = 500€ (installation incluse)
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Yrieix-la-Perche (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 71 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 645 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 744 €/an
Calcul : 2 645 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 364 780 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 313 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 174 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 95 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 112 882 €
Revenus locatifs : +31 744 €
Charges déductibles : -112 882 €
Résultat foncier Année 1 : -81 138 €(Déficit de 81 138 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 59 738 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 022 €/an
Revenus locatifs : +31 744 €
Charges déductibles : -17 022 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 722 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 59737.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850 €(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 744 €112 894 €12 547 €-81 150 €21 400 €59 750 €59 750 €
232 379 €16 705 €12 217 €15 675 €--44 075 €
333 027 €16 363 €11 876 €16 663 €--27 412 €
433 687 €16 010 €11 523 €17 677 €--9 735 €
534 361 €15 644 €11 157 €18 717 €---
635 048 €15 266 €10 778 €19 783 €---
735 749 €14 874 €10 386 €20 876 €---
836 464 €14 468 €9 980 €21 997 €---
937 194 €14 047 €9 560 €23 146 €---
1037 937 €13 612 €9 124 €24 326 €---
1138 696 €13 161 €8 674 €25 535 €---
1239 470 €12 695 €8 207 €26 775 €---
1340 260 €12 212 €7 724 €28 048 €---
1441 065 €11 712 €7 224 €29 353 €---
1541 886 €11 194 €6 706 €30 692 €---
1642 724 €10 658 €6 170 €32 066 €---
1743 578 €10 103 €5 615 €33 475 €---
1844 450 €9 528 €5 040 €34 922 €---
1945 339 €8 933 €4 445 €36 406 €---
2046 246 €8 317 €3 829 €37 929 €---
2147 171 €7 679 €3 192 €39 491 €---
2248 114 €7 019 €2 531 €41 095 €---
2349 076 €6 335 €1 848 €42 741 €---
2450 058 €5 627 €1 140 €44 430 €---
2551 059 €4 894 €407 €46 165 €---
TOTAL1 016 783 €389 950 €181 899 €626 832 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 626 832 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 744 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 666 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 666 €-6 420 €+13 086 €
2+6 666 €0 €+6 666 €
3+6 666 €0 €+6 666 €
4+6 666 €0 €+6 666 €
5+6 666 €+2 695 €+3 971 €
6+6 666 €+5 935 €+731 €
7+6 666 €+6 263 €+403 €
8+6 666 €+6 599 €+67 €
9+6 666 €+6 944 €-278 €
10+6 666 €+7 298 €-632 €
11+6 666 €+7 660 €-994 €
12+6 666 €+8 033 €-1 367 €
13+6 666 €+8 414 €-1 748 €
14+6 666 €+8 806 €-2 140 €
15+6 666 €+9 208 €-2 542 €
16+6 666 €+9 620 €-2 954 €
17+6 666 €+10 043 €-3 377 €
18+6 666 €+10 477 €-3 811 €
19+6 666 €+10 922 €-4 256 €
20+6 666 €+11 379 €-4 713 €
21+6 666 €+11 847 €-5 181 €
22+6 666 €+12 329 €-5 663 €
23+6 666 €+12 822 €-6 156 €
24+6 666 €+13 329 €-6 663 €
25+6 666 €+13 849 €-7 183 €
Total+166 650 €+188 050 €+-21 400 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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