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Chanturgue - f4 68m2 tres lumineux

VilleClermont-Ferrand (63)
Surface68
Coût Total149 011
Loyer Annuel8 846
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-421
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 640 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 465,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Gz983 - Guillaume Zamparini et l'agence Cebeillac Immobilier vous propose à la vente dans un quartier paisible et recherché des hauts de Chanturgue, cet appartement F4 offrant un cadre de vie agréable et fonctionnel à deux pas de l’église Notre Dame de Neyrat, idéal pour un jeune couple. Situé au 3ème étage, l’appartement comprend une entrée spacieuse, une cuisine indépendante équipée et un séjour salon double lumineux. Un couloir dessert deux chambres calmes et lumineuses donnant sur le jardin de la copropriété, une salle de bains et un Wc séparé. Une garage privatif, une cave et un séchoir complètent ce bien, apportant praticité au quotidien. Le chauffage est collectif au gaz. La taxe foncière est de 1217 €. Les charges mensuelles sont de 285,30€. Pas de procédure en cours. La copropriété comprend 240 lots principaux dont 60 lots à usage d’habitation. Le prix de vente est de 99 640 € dont 6% ttc de frais d'agence à la charge de l'acquéreur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site . Vous pouvez retrouver tous les biens à la vente et le barème des honoraires de Cebeillac Immobilier, 8 bis cours Sablon à Clermont-Ferrand (63) sur le site internet de l'agence.

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63100
Coordonnées : 45.777170, 3.082420
Total : 149 011
Prix d'acquisition : 99 640
Travaux : 41 400
Valeur du bien : 141 040
Frais de notaire : 7 971
Coût estimé : 7 971
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 737€/mois
Loyer annuel estimé : 8846€/an
Fourchette totale : 576€ - 944€/mois
Fourchette annuelle : 6907€ - 11330€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 327,19 €/m²
Basé sur :1170 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 249
Prix d'achat :99 640
Décote à l'achat :-58 609 (-37.0%)
Marge achat-revente :9 238€ (5.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 011
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :727,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 771,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 308,02
Coût de l'assurance :13 038,46
Taxe foncière : 1 217,00€/an
Soit par mois : 101,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 285,30€/mois
Soit par an : 3 423,60€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 737,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 157,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-420,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 337 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement important nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 400(609 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 6000€, Plomberie et électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:600
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 737 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 846 €/an
Calcul : 737 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 810 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 011 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 522 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 217 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 424 €/an
Calcul : 285 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 372
Revenus locatifs : +8 846
Charges déductibles : -51 372
Résultat foncier Année 1 : -42 526(Déficit de 42 526 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 126
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 972 €/an
Revenus locatifs : +8 846
Charges déductibles : -9 972
Résultat foncier Années 2+ : -1 126 €/an(Déficit de 1 126 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21125.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 640
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 766(65% de 99 640 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 355 €/an
Calcul : 64 766 € × 3,636% = 2 355
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 84651 3764 814-42 53021 400 €21 130 €21 130 €
29 0239 8464 684-823823 €-21 130 €
39 2049 7124 550-508508 €-21 130 €
49 3889 5734 411-185185 €-21 130 €
59 5759 4304 268146--20 984 €
69 7679 2814 119485--20 499 €
79 9629 1283 966834--19 665 €
810 1618 9703 8081 191--18 474 €
910 3658 8073 6441 558--16 915 €
1010 5728 6383 4761 934--14 981 €
1110 7838 4633 3012 320--12 661 €
1210 9998 2833 1212 716---
1311 2198 0972 9343 123---
1411 4437 9042 7423 539---
1511 6727 7052 5433 967---
1611 9067 5002 3384 406---
1712 1447 2872 1254 856---
1812 3877 0681 9065 319---
1912 6356 8421 6795 793---
2012 8876 6071 4456 280---
2113 1456 3661 2036 779---
2213 4086 1169537 292---
2313 6765 8576957 819---
2413 9505 5914288 359---
2514 2295 3151538 914---
TOTAL283 346239 76169 30843 58422 917Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 875
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 43 584
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 846 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 858 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 858-6 420+8 278
2+1 858-247+2 105
3+1 858-153+2 011
4+1 858-56+1 914
5+1 8580+1 858
6+1 8580+1 858
7+1 8580+1 858
8+1 8580+1 858
9+1 8580+1 858
10+1 8580+1 858
11+1 8580+1 858
12+1 858+815+1 043
13+1 858+937+921
14+1 858+1 062+796
15+1 858+1 190+668
16+1 858+1 322+536
17+1 858+1 457+401
18+1 858+1 596+262
19+1 858+1 738+120
20+1 858+1 884-26
21+1 858+2 034-176
22+1 858+2 188-330
23+1 858+2 346-488
24+1 858+2 508-650
25+1 858+2 674-816
Total+46 450+16 874+29 576
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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