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Appartement de type 2 dans Résidence sénior (vendu libre)

Bien expiré
VilleSaumur (49)
Surface46m²
Coût Total78 105€
Loyer Annuel6 520€
Rentabilité8.35%
Cashflow/mois+75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 369,57 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Le bien est situé au sein de la résidence du Bocage Saint Louis ou seuls les seniors peuvent louer sur place. Cet appartement lumineux (exposé Ouest) est composé, d'une entrée, d'une pièce principale donnant sur un joli balcon, une petite cuisine, une salle d'eau, un wc séparé et une vaste chambre. La surface habitable est de 46.68 m2 + une terrasse de 4.75 m2. Prévoir un petit rafraîchissement. Il peut donc intéresser une personne et ou couple retraité (ou à un investisseur). A saisir rapidement. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/saumur-49400/agence-immobiliere/foncia-transaction-saumur-1998

Ville : Saumur
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49400
Coordonnées : 47.255847, -0.086232
Total : 78 105€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 10 065€
Valeur du bien : 73 065€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 11.81€/m²/mois
Fourchette : 9.27€ - 15.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 543€/mois
Loyer annuel estimé : 6520€/an
Fourchette totale : 426€ - 692€/mois
Fourchette annuelle : 5118€ - 8307€/an
Rentabilité brute :8.35%
Fourchette de rentabilité :6.55% - 10.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 105€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :391,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :22,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 413,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 198,61€
Coût de l'assurance :6 834,19€
Taxe foncière : 652,01€/an
Soit par mois : 54,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 543,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 468,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :75,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 120 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, plan de travail)
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Vérification et nettoyage des joints de carrelage
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain bien entretenue

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 065 €(219 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Pose de revêtement sol: 12 m² × 80€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture des murs et plafonds: 12 m² × 70€/m² = 840€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Pose de revêtement sol: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 050€
    Peinture des murs et plafonds: 15 m² × 70€/m² = 1050€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:15€
    Nettoyage joints carrelage: 5 m² × 3€/m² = 15€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saumur (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 543 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 520 €/an
Calcul : 543 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 699 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 105 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 273 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 652 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 065 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 690 €
Revenus locatifs : +6 520 €
Charges déductibles : -13 690 €
Résultat foncier Année 1 : -7 170 €(Déficit de 7 170 €)
Imputable sur revenu global : 7 170 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 625 €/an
Revenus locatifs : +6 520 €
Charges déductibles : -3 625 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 895 €/an
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 520 €13 692 €2 702 €-7 172 €7 172 €--
26 651 €3 557 €2 631 €3 094 €---
36 784 €3 483 €2 558 €3 300 €---
46 919 €3 407 €2 482 €3 512 €---
57 058 €3 329 €2 403 €3 729 €---
67 199 €3 247 €2 322 €3 951 €---
77 343 €3 163 €2 238 €4 180 €---
87 490 €3 076 €2 150 €4 414 €---
97 639 €2 985 €2 060 €4 654 €---
107 792 €2 892 €1 966 €4 900 €---
117 948 €2 795 €1 869 €5 153 €---
128 107 €2 694 €1 769 €5 413 €---
138 269 €2 590 €1 665 €5 679 €---
148 434 €2 483 €1 557 €5 952 €---
158 603 €2 371 €1 446 €6 232 €---
168 775 €2 256 €1 330 €6 519 €---
178 951 €2 136 €1 211 €6 815 €---
189 130 €2 012 €1 087 €7 117 €---
199 312 €1 884 €959 €7 428 €---
209 499 €1 751 €826 €7 747 €---
219 689 €1 614 €688 €8 075 €---
229 882 €1 471 €546 €8 411 €---
2310 080 €1 324 €399 €8 756 €---
2410 282 €1 171 €246 €9 110 €---
2510 487 €1 013 €88 €9 474 €---
TOTAL208 841 €72 398 €39 199 €136 443 €7 172 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 152 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 443 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 520 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 369 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 369 €-2 152 €+3 521 €
2+1 369 €+928 €+441 €
3+1 369 €+990 €+379 €
4+1 369 €+1 054 €+315 €
5+1 369 €+1 119 €+250 €
6+1 369 €+1 185 €+184 €
7+1 369 €+1 254 €+115 €
8+1 369 €+1 324 €+45 €
9+1 369 €+1 396 €-27 €
10+1 369 €+1 470 €-101 €
11+1 369 €+1 546 €-177 €
12+1 369 €+1 624 €-255 €
13+1 369 €+1 704 €-335 €
14+1 369 €+1 786 €-417 €
15+1 369 €+1 870 €-501 €
16+1 369 €+1 956 €-587 €
17+1 369 €+2 044 €-675 €
18+1 369 €+2 135 €-766 €
19+1 369 €+2 228 €-859 €
20+1 369 €+2 324 €-955 €
21+1 369 €+2 422 €-1 053 €
22+1 369 €+2 523 €-1 154 €
23+1 369 €+2 627 €-1 258 €
24+1 369 €+2 733 €-1 364 €
25+1 369 €+2 842 €-1 473 €
Total+34 225 €+40 933 €+-6 708 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 244 jours
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