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Maison à vendre

VilleBain-de-Bretagne (35)
Surface278
Coût Total322 430
Loyer Annuel29 659
Rentabilité9.20%
Cashflow/mois+556
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 257 250 €
Surface : 278 m²
Prix au m² : 925,36 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Kitchenette, 7 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Non meublé

BAIN DE BRETAGNE - VENTE EXCLUSIVE en ''INTERACTIVITE'' avec votre agence ORPI - (système d'enchères)

Votre agence ORPI PROVOST IMMOBILIER vous présente cette immense propriété, dotée de 7 espaces nuits distribués en 2 parties, et permettant différents projets : maison familiale, maison d'accueil, gîte, locatif, etc..

Dans la première partie, au rez-de-chaussée une entrée, une vaste cuisine A/E avec son ilôt central et ses plans de travail en granit, un séjour baigné de lumière, un couloir, wc, une chambre avec sa salle d'eau privative.

Au 1er étage, une seconde grande chambre, une salle de bains/wc et un bureau (ou petite chambre).

Au 2eme étage, un palier desservant 2 pièces utilisées chambres.

Une seconde partie - ouverte aujourd'hui sur la maison principale ( mais refermable facilement si besoin selon projet).

Vous y découvrirez un dégagement, une 5e chambre, une pièce à vivre avec coin cuisine, une pièce polyvalente à aménager (salon, chambre, bureau..).

Au-dessus, le long couloir vous ouvrira les portes d'une 6eme et 7eme chambre, une salle de bains/douches et wc.

Côté extérieur, une cour, une partie jardin, une prairie, un immense hangar de près de 180m², une petite dépendance, Puits.

L'ensemble sur un terrain de près de 2 hectares.

Système de chauffage par aérothermie volets électriques, cuisien A/E, .. Prévoir remise aux normes de l'assainissement.

REF ORPI : 1172

A LIRE :

CE BIEN EST PRESENTE SOUS FORME DE VENTE ''INTERACTIVE'' (principe d'enchères en ligne après visite)

Vente au plus offrant + dossier sérieux. Ensuite, la procédure de vente/achat reste la même que pour une vente classique (rédaction et signature de compromis, financement, signature d'acte notarié..)

PRIX AFFICHE = PRIX DE DEPART (soit 257 250 fai) > Les offres suivantes seront un multiple de 3 000 euros.

VISITES : MERCREDI 27 MAI 2026 et VENDREDI 29 MAI 2026.

RECEPTION DES OFFRES : Après la fin de visites. En ligne, sur un site dédié via ORPI à une date donnée (explications de la procédure - simple - par téléphone ou lors de la visite)

Contactez-nous dès maintenant pour plus d'informations, organiser une visite et recevoir les modalités de participation à la vente interactive. Nous vous accompagnerons de façon simple et claire sur la procédure de vente présentée ici.

REF ORPI 1172

Annonce présentée par Joëlle MAUCLAIRE, agent commercial indépendant, EI, enregistrée sous le numéro RSAC de Rennes n°819 799 396 Référence agence : 1172

Ville : Bain-de-Bretagne
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35470
Coordonnées : 47.839871, -1.673626
Total : 322 430
Prix d'acquisition : 257 250
Travaux : 44 600
Valeur du bien : 301 850
Frais de notaire : 20 580
Coût estimé : 20 580
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 278
Loyer prédit : 8.89€/m²/mois
Fourchette : 7.23€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 2472€/mois
Loyer annuel estimé : 29659€/an
Fourchette totale : 2011€ - 3038€/mois
Fourchette annuelle : 24127€ - 36458€/an
Rentabilité brute :9.20%
Fourchette de rentabilité :7.48% - 11.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 845,58 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :513 071
Prix d'achat :257 250
Décote à l'achat :-255 821 (-49.9%)
Marge achat-revente :190 641€ (37.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :322 430
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 574,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :94,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 668,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :149 968,70
Coût de l'assurance :28 212,62
Taxe foncière : 2 965,87€/an
Soit par mois : 247,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 471,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 915,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :555,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 115 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 7 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitant rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet dans le salon
Quantité: 2 salons (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salons en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remise aux normes
Vérification et mise aux normes du système de chauffage par aérothermie
Quantité: 1 système
Raison: Prévoir remise aux normes du système de chauffage existant
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remise aux normes
Remise aux normes de l'assainissement
Quantité: 1 système
Raison: Prévoir remise aux normes de l'assainissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 600(160 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200
    Cuisine complète rafraîchissement: 12 m² × 600€/m² = 7200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:16 800
    Rénovation des 7 chambres: 84 m² × 200€/m² = 16800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 600
    Rafraîchissement salon: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Mise aux normes chauffage aérothermie: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Assainissement:3 000
    Remise aux normes assainissement: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bain-de-Bretagne. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 472 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 659 €/an
Calcul : 2 472 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 407 €/an
Base de calcul : Emprunt de 322 430 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 129 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 966 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 101
Revenus locatifs : +29 659
Charges déductibles : -59 101
Résultat foncier Année 1 : -29 443(Déficit de 29 443 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 043
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 501 €/an
Revenus locatifs : +29 659
Charges déductibles : -14 501
Résultat foncier Années 2+ : 15 157 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8042.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 257 250
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 167 213(65% de 257 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 080 €/an
Calcul : 167 213 € × 3,636% = 6 080
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 65959 11210 417-29 45321 400 €8 053 €8 053 €
230 25214 23010 13616 022---
330 85713 9399 84516 918---
431 47413 6399 54417 835---
532 10413 3289 23418 775---
632 74613 0088 91319 738---
733 40012 6768 58220 724---
834 06812 3348 24021 735---
934 75011 9807 88622 770---
1035 44511 6157 52023 830---
1136 15411 2377 14324 917---
1236 87710 8476 75326 030---
1337 61410 4446 35027 170---
1438 36710 0275 93328 339---
1539 1349 5975 50329 537---
1639 9179 1535 05830 764---
1740 7158 6934 59932 022---
1841 5298 2194 12433 311---
1942 3607 7283 63434 632---
2043 2077 2223 12735 985---
2144 0716 6982 60437 373---
2244 9536 1572 06338 795---
2345 8525 5991 50440 253---
2446 7695 02192741 747---
2547 7044 42533043 279---
TOTAL949 976296 928149 969653 04821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 653 048
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 659 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 228 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 228-6 420+12 648
2+6 228+2 391+3 837
3+6 228+5 075+1 153
4+6 228+5 351+877
5+6 228+5 633+595
6+6 228+5 921+307
7+6 228+6 217+11
8+6 228+6 520-292
9+6 228+6 831-603
10+6 228+7 149-921
11+6 228+7 475-1 247
12+6 228+7 809-1 581
13+6 228+8 151-1 923
14+6 228+8 502-2 274
15+6 228+8 861-2 633
16+6 228+9 229-3 001
17+6 228+9 607-3 379
18+6 228+9 993-3 765
19+6 228+10 389-4 161
20+6 228+10 796-4 568
21+6 228+11 212-4 984
22+6 228+11 639-5 411
23+6 228+12 076-5 848
24+6 228+12 524-6 296
25+6 228+12 984-6 756
Total+155 700+195 914+-40 214
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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