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Appartement à vendre

VilleSoissons (02)
Surface62m²
Coût Total119 620€
Loyer Annuel7 184€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 403,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 16 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Pas de cave, Non meublé

En EXCLUSIVITE, Dans une résidence avec ascenseur, appartement T3 d'environ 62m2 comprenant, entrée, séjour avec balcon, cuisine équipée, 2 chambres, salle d'eau, wc. Grenier et garage.

Honoraires inclus de 8.75% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 80 000 euros. Classe énergie D, Classe climat C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1190.00 euros et 1660.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Soissons
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02200
Coordonnées : 49.373650, 3.324807
Total : 119 620€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 25 660€
Valeur du bien : 112 660€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 599€/mois
Loyer annuel estimé : 7184€/an
Fourchette totale : 480€ - 746€/mois
Fourchette annuelle : 5764€ - 8952€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 793,88 €/m²
Basé sur :131 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 221 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-24 221€ (-21.8%)
Marge achat-revente :-8 399€ (-7.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :586,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :34,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 620,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 207,61€
Coût de l'assurance :10 466,75€
Taxe foncière : 718,35€/an
Soit par mois : 59,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 598,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 680,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, carrelage et plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et éventuellement changement de la robinetterie.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - usure légère nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu, léger rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 660 €(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 500€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 2500€
  • Chambres:2 160€
    Peinture 22 m²: 30€/m² × 22 = 660€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soissons. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix pour la cuisine et la salle de bain incluent les matériaux et la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 599 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 184 €/an
Calcul : 599 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 897 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 620 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 718 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 694 €
Revenus locatifs : +7 184 €
Charges déductibles : -30 694 €
Résultat foncier Année 1 : -23 510 €(Déficit de 23 510 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 110 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 034 €/an
Revenus locatifs : +7 184 €
Charges déductibles : -5 034 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 150 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2110.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 184 €30 697 €3 900 €-23 514 €21 400 €2 114 €2 114 €
27 327 €4 932 €3 795 €2 395 €---
37 474 €4 824 €3 687 €2 650 €---
47 623 €4 712 €3 575 €2 911 €---
57 776 €4 596 €3 459 €3 180 €---
67 931 €4 476 €3 339 €3 455 €---
78 090 €4 352 €3 215 €3 737 €---
88 252 €4 225 €3 088 €4 027 €---
98 417 €4 092 €2 955 €4 324 €---
108 585 €3 956 €2 819 €4 629 €---
118 757 €3 815 €2 678 €4 942 €---
128 932 €3 669 €2 532 €5 263 €---
139 110 €3 518 €2 381 €5 593 €---
149 293 €3 362 €2 225 €5 931 €---
159 478 €3 201 €2 064 €6 278 €---
169 668 €3 034 €1 897 €6 634 €---
179 861 €2 862 €1 725 €6 999 €---
1810 059 €2 684 €1 547 €7 374 €---
1910 260 €2 501 €1 364 €7 759 €---
2010 465 €2 311 €1 174 €8 154 €---
2110 674 €2 114 €977 €8 560 €---
2210 888 €1 912 €774 €8 976 €---
2311 106 €1 702 €565 €9 404 €---
2411 328 €1 485 €348 €9 843 €---
2511 554 €1 261 €124 €10 293 €---
TOTAL230 090 €110 293 €56 208 €119 797 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 797 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 184 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 509 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 509 €-6 420 €+7 929 €
2+1 509 €+84 €+1 425 €
3+1 509 €+795 €+714 €
4+1 509 €+873 €+636 €
5+1 509 €+954 €+555 €
6+1 509 €+1 036 €+473 €
7+1 509 €+1 121 €+388 €
8+1 509 €+1 208 €+301 €
9+1 509 €+1 297 €+212 €
10+1 509 €+1 389 €+120 €
11+1 509 €+1 483 €+26 €
12+1 509 €+1 579 €-70 €
13+1 509 €+1 678 €-169 €
14+1 509 €+1 779 €-270 €
15+1 509 €+1 883 €-374 €
16+1 509 €+1 990 €-481 €
17+1 509 €+2 100 €-591 €
18+1 509 €+2 212 €-703 €
19+1 509 €+2 328 €-819 €
20+1 509 €+2 446 €-937 €
21+1 509 €+2 568 €-1 059 €
22+1 509 €+2 693 €-1 184 €
23+1 509 €+2 821 €-1 312 €
24+1 509 €+2 953 €-1 444 €
25+1 509 €+3 088 €-1 579 €
Total+37 725 €+35 939 €+1 786 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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