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Détails du bien

Bien expiré
VilleRouans (44)
Surface200m²
Coût Total249 520€
Loyer Annuel24 425€
Rentabilité9.79%
Cashflow/mois+523€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 095 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

ROUANS - Village de Launay - Au calme et en campagne,

Maison d'une surface de 200 m² habitables sur une parcelle de 324 m².

Cette grande maison en pierre a été en partie rénovée depuis 2021. Elle se compose à l'étage d'une entrée donnant sur une cuisine ouverte aménagée partiellement et non équipée, un lumineux salon-séjour de 30 m². Un grand dégagement pouvant servir de bureau et desservant 3 belles chambres (12,15 et 20 m²), une salle de bain et des toilettes séparées. Possibilité de créer une 4eme chambre avec salle d'eau et dressing. Au rdc: A finir de rénover, un grand salon-séjour de 50 m², une cuisine et une grande dépendance de 55 m² en pierre et sur terre battue. (ancienne forge).

Petit jardin derrière la maison de 130 m².

Travaux à prévoir.

Idéal pour investisseur pour créer 2 ou 3 logements.

Cette annonce a été rédigée par Anaïs WIBAUX - Agent immobilier pour l'agence Compliss'Immo à SAINT JEAN DE BOISEAU.

Ville : Rouans
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44640
Total : 249 520€
Prix d'acquisition : 219 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 232 000€
Frais de notaire : 17 520€
Coût estimé : 17 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 10.18€/m²/mois
Fourchette : 8.22€ - 12.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 2035€/mois
Loyer annuel estimé : 24425€/an
Fourchette totale : 1643€ - 2521€/mois
Fourchette annuelle : 19718€ - 30255€/an
Rentabilité brute :9.79%
Fourchette de rentabilité :7.90% - 12.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 235,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :72,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 308,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 224,16€
Coût de l'assurance :21 833,00€
Taxe foncière : 2 442,50€/an
Soit par mois : 203,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 035,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 512,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :523,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 260 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cuisine partiellement aménagée par une cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais à améliorer
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(65 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 035 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 425 €/an
Calcul : 2 035 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 376 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 520 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 873 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 443 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 692 €
Revenus locatifs : +24 425 €
Charges déductibles : -24 692 €
Résultat foncier Année 1 : -267 €(Déficit de 267 €)
Imputable sur revenu global : 267 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 692 €/an
Revenus locatifs : +24 425 €
Charges déductibles : -11 692 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 733 €/an
Prix d'achat du bien : 219 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 350 €(65% de 219 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 176 €/an
Calcul : 142 350 € × 3,636% = 5 176 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 425 €24 700 €8 384 €-275 €275 €--
224 914 €11 477 €8 161 €13 436 €---
325 412 €11 247 €7 931 €14 165 €---
425 920 €11 009 €7 693 €14 912 €---
526 438 €10 762 €7 446 €15 676 €---
626 967 €10 507 €7 191 €16 460 €---
727 507 €10 243 €6 927 €17 263 €---
828 057 €9 970 €6 655 €18 086 €---
928 618 €9 688 €6 372 €18 930 €---
1029 190 €9 396 €6 080 €19 794 €---
1129 774 €9 094 €5 778 €20 680 €---
1230 369 €8 781 €5 465 €21 588 €---
1330 977 €8 458 €5 142 €22 519 €---
1431 596 €8 123 €4 807 €23 473 €---
1532 228 €7 777 €4 461 €24 451 €---
1632 873 €7 419 €4 103 €25 454 €---
1733 530 €7 049 €3 733 €26 482 €---
1834 201 €6 665 €3 349 €27 536 €---
1934 885 €6 269 €2 953 €28 616 €---
2035 583 €5 859 €2 543 €29 724 €---
2136 294 €5 434 €2 119 €30 860 €---
2237 020 €4 995 €1 680 €32 025 €---
2337 761 €4 541 €1 225 €33 219 €---
2438 516 €4 071 €756 €34 444 €---
2539 286 €3 585 €270 €35 701 €---
TOTAL782 340 €217 120 €121 224 €565 221 €275 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 82 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 565 221 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 425 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 129 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 129 €-82 €+5 211 €
2+5 129 €+4 031 €+1 098 €
3+5 129 €+4 250 €+879 €
4+5 129 €+4 473 €+656 €
5+5 129 €+4 703 €+426 €
6+5 129 €+4 938 €+191 €
7+5 129 €+5 179 €-50 €
8+5 129 €+5 426 €-297 €
9+5 129 €+5 679 €-550 €
10+5 129 €+5 938 €-809 €
11+5 129 €+6 204 €-1 075 €
12+5 129 €+6 476 €-1 347 €
13+5 129 €+6 756 €-1 627 €
14+5 129 €+7 042 €-1 913 €
15+5 129 €+7 335 €-2 206 €
16+5 129 €+7 636 €-2 507 €
17+5 129 €+7 945 €-2 816 €
18+5 129 €+8 261 €-3 132 €
19+5 129 €+8 585 €-3 456 €
20+5 129 €+8 917 €-3 788 €
21+5 129 €+9 258 €-4 129 €
22+5 129 €+9 607 €-4 478 €
23+5 129 €+9 966 €-4 837 €
24+5 129 €+10 333 €-5 204 €
25+5 129 €+10 710 €-5 581 €
Total+128 225 €+169 566 €+-41 341 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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