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Achat : Maison Bouc-Bel-Air (13320)

Bien expiré
VilleBouc-Bel-Air (13)
Surface74m²
Coût Total175 260€
Loyer Annuel15 578€
Rentabilité8.89%
Cashflow/mois+251€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 689,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 74 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Structure/extérieur à rafraîchir

Idéalement située en centre-ville, à proximité immédiate des commerces et commodités, cette maison de village d’environ 74 m² a été rénovée avec soin.Le bien propose une distribution optimisée sur deux niveaux.Le rez-de-chaussée accueille un espace nuit composé de deux chambres ainsi qu’une salle de bain.À l’étage, vous découvrirez un bel espace de vie lumineux comprenant un salon chaleureux et une cuisine aménagée et entièrement équipée.Les combles ont été intelligemment aménagés en dressing et peuvent également faire office d’espace de couchage d’appoint, de bureau ou de coin lecture selon vos besoins.La maison ne nécessite aucun travaux et conviendra parfaitement pour une résidence principale, un pied-à-terre de charme ou un investissement locatif de qualité.Contact : Julien Jourdas - - - Agence Flo Immobilier -

Ville : Bouc-Bel-Air
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13320
Coordonnées : 43.451680, 5.412980
Total : 175 260€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 40 260€
Valeur du bien : 165 260€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 17.54€/m²/mois
Fourchette : 12.55€ - 24.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1298€/mois
Loyer annuel estimé : 15578€/an
Fourchette totale : 929€ - 1814€/mois
Fourchette annuelle : 11146€ - 21772€/an
Rentabilité brute :8.89%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 12.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :866,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :51,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 917,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 586,21€
Coût de l'assurance :15 335,25€
Taxe foncière : 1 557,79€/an
Soit par mois : 129,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 298,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 047,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :251,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien si présent.
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 74 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée, parquet en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 260 €(544 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:3 460€
    Isolation toiture/combles: 74 m² × 40€/m² = 2960€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:700€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 70€/m² = 700€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bouc-Bel-Air (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 298 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 578 €/an
Calcul : 1 298 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 848 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 260 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 613 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 558 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 279 €
Revenus locatifs : +15 578 €
Charges déductibles : -48 279 €
Résultat foncier Année 1 : -32 702 €(Déficit de 32 702 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 302 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 019 €/an
Revenus locatifs : +15 578 €
Charges déductibles : -8 019 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 558 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11301.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 578 €48 285 €5 854 €-32 707 €21 400 €11 307 €11 307 €
215 889 €7 869 €5 698 €8 020 €--3 287 €
316 207 €7 708 €5 537 €8 499 €---
416 531 €7 541 €5 370 €8 990 €---
516 862 €7 369 €5 198 €9 493 €---
617 199 €7 190 €5 019 €10 009 €---
717 543 €7 006 €4 835 €10 537 €---
817 894 €6 815 €4 644 €11 079 €---
918 252 €6 618 €4 447 €11 634 €---
1018 617 €6 414 €4 242 €12 203 €---
1118 989 €6 202 €4 031 €12 787 €---
1219 369 €5 984 €3 813 €13 385 €---
1319 757 €5 758 €3 587 €13 998 €---
1420 152 €5 524 €3 353 €14 627 €---
1520 555 €5 283 €3 111 €15 272 €---
1620 966 €5 033 €2 862 €15 933 €---
1721 385 €4 774 €2 603 €16 611 €---
1821 813 €4 507 €2 335 €17 306 €---
1922 249 €4 230 €2 059 €18 019 €---
2022 694 €3 944 €1 773 €18 750 €---
2123 148 €3 648 €1 477 €19 500 €---
2223 611 €3 342 €1 171 €20 269 €---
2324 083 €3 025 €854 €21 058 €---
2424 565 €2 698 €527 €21 867 €---
2525 056 €2 359 €188 €22 697 €---
TOTAL498 965 €179 126 €84 586 €319 839 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 319 839 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 578 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 271 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 271 €-6 420 €+9 691 €
2+3 271 €0 €+3 271 €
3+3 271 €+1 564 €+1 707 €
4+3 271 €+2 697 €+574 €
5+3 271 €+2 848 €+423 €
6+3 271 €+3 003 €+268 €
7+3 271 €+3 161 €+110 €
8+3 271 €+3 324 €-53 €
9+3 271 €+3 490 €-219 €
10+3 271 €+3 661 €-390 €
11+3 271 €+3 836 €-565 €
12+3 271 €+4 016 €-745 €
13+3 271 €+4 200 €-929 €
14+3 271 €+4 388 €-1 117 €
15+3 271 €+4 582 €-1 311 €
16+3 271 €+4 780 €-1 509 €
17+3 271 €+4 983 €-1 712 €
18+3 271 €+5 192 €-1 921 €
19+3 271 €+5 406 €-2 135 €
20+3 271 €+5 625 €-2 354 €
21+3 271 €+5 850 €-2 579 €
22+3 271 €+6 081 €-2 810 €
23+3 271 €+6 317 €-3 046 €
24+3 271 €+6 560 €-3 289 €
25+3 271 €+6 809 €-3 538 €
Total+81 775 €+95 952 €+-14 177 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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