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Appartement à vendre

VilleTulle (19)
Surface65m²
Coût Total94 820€
Loyer Annuel5 994€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 676,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Jardin, Exposition sud, Interphone, Pas de balcon

Située dans un quartier résidentiel, à deux pas des commodités et des infrastructures de loisirs, cet appartement d'environ 65m² vous offre une cuisine, une pièce à vivre lumineuse, deux chambres, une salle d'eau et wc. Son plus : il dispose d'une parcelle de jardin privative, d'une belle cave et d'un garage fermé (Stationnement simple et gratuit dans la rue) Après des travaux de rénovation, il ravira ses propriétaires par sa situation idéale et ses belles prestations. DOUBLE VITRAGE PVC RÉCENT. N'at­ten­dez plus, contactez l'agence de Tulle pour plus de renseignements ainsi que pour organiser une visite.

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.269705, 1.760357
Total : 94 820€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 47 300€
Valeur du bien : 91 300€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 500€/mois
Loyer annuel estimé : 5994€/an
Fourchette totale : 395€ - 632€/mois
Fourchette annuelle : 4735€ - 7589€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 8.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :894,48 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 141 €
Prix d'achat :44 000 €
Décote à l'achat :-14 141€ (-24.3%)
Marge achat-revente :-36 679€ (-63.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :464,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :27,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 492,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 554,47€
Coût de l'assurance :8 296,75€
Taxe foncière : 599,44€/an
Soit par mois : 49,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 499,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 542,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 292 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine (placards, plan de travail, électroménager) et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens et murs en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage usé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres sans photo, état similaire aux autres pièces
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon avec parquet et murs légèrement abîmés
Entrée/CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien des sols
Quantité: entrée/couloir (5 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 300 €(728 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (6 m²) × 2000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (4 m²) × 2000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 2 chambres (20 m²) × 300€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 75€ = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Entrée/Couloir:400€
    Rafraîchissement entrée/couloir: 5 m² × 80€ = 400€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 500 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 994 €/an
Calcul : 500 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 089 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 820 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 332 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 599 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 320 €
Revenus locatifs : +5 994 €
Charges déductibles : -51 320 €
Résultat foncier Année 1 : -45 326 €(Déficit de 45 326 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 926 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 020 €/an
Revenus locatifs : +5 994 €
Charges déductibles : -4 020 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 974 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23925.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 994 €51 323 €3 092 €-45 329 €21 400 €23 929 €23 929 €
26 114 €3 940 €3 009 €2 174 €--21 754 €
36 237 €3 854 €2 923 €2 383 €--19 371 €
46 361 €3 765 €2 834 €2 596 €--16 775 €
56 489 €3 673 €2 742 €2 815 €--13 960 €
66 618 €3 578 €2 647 €3 040 €--10 920 €
76 751 €3 480 €2 549 €3 271 €--7 649 €
86 886 €3 379 €2 447 €3 507 €--4 142 €
97 023 €3 274 €2 343 €3 749 €--393 €
107 164 €3 166 €2 234 €3 998 €---
117 307 €3 054 €2 122 €4 253 €---
127 453 €2 938 €2 007 €4 515 €---
137 602 €2 819 €1 887 €4 784 €---
147 754 €2 695 €1 764 €5 059 €---
157 909 €2 567 €1 636 €5 342 €---
168 068 €2 435 €1 504 €5 632 €---
178 229 €2 299 €1 368 €5 930 €---
188 394 €2 158 €1 227 €6 236 €---
198 561 €2 012 €1 081 €6 549 €---
208 733 €1 862 €930 €6 871 €---
218 907 €1 706 €775 €7 201 €---
229 085 €1 545 €614 €7 540 €---
239 267 €1 379 €448 €7 888 €---
249 453 €1 207 €276 €8 245 €---
259 642 €1 030 €98 €8 612 €---
TOTAL192 002 €115 137 €44 554 €76 865 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 865 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 994 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 259 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 259 €-6 420 €+7 679 €
2+1 259 €0 €+1 259 €
3+1 259 €0 €+1 259 €
4+1 259 €0 €+1 259 €
5+1 259 €0 €+1 259 €
6+1 259 €0 €+1 259 €
7+1 259 €0 €+1 259 €
8+1 259 €0 €+1 259 €
9+1 259 €0 €+1 259 €
10+1 259 €+1 082 €+177 €
11+1 259 €+1 276 €-17 €
12+1 259 €+1 355 €-96 €
13+1 259 €+1 435 €-176 €
14+1 259 €+1 518 €-259 €
15+1 259 €+1 603 €-344 €
16+1 259 €+1 690 €-431 €
17+1 259 €+1 779 €-520 €
18+1 259 €+1 871 €-612 €
19+1 259 €+1 965 €-706 €
20+1 259 €+2 061 €-802 €
21+1 259 €+2 160 €-901 €
22+1 259 €+2 262 €-1 003 €
23+1 259 €+2 366 €-1 107 €
24+1 259 €+2 474 €-1 215 €
25+1 259 €+2 584 €-1 325 €
Total+31 475 €+23 059 €+8 416 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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