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Duplex 7 pièces 135 m²

VilleGap (05)
Surface135m²
Coût Total250 900€
Loyer Annuel17 952€
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois+18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 259,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 7 pièces 135 m²

REFERENCE ANNONCE : 001/1605 - GAP Ouest, Au 2ème étage d’une résidence calme, un appartement T7 duplex offrant :

  • Au rez-de-palier : un hall d’entrée / dégagement avec placard, un séjour lumineux ouvrant sur une terrasse avec véranda, une cuisine équipée séparée avec salle à manger attenante, 2 chambres, un cellier, une salle d’eau et des toilettes.

  • A l’étage mansardé : une mezzanine, 1 chambre avec terrasse, une pièce bureau accessible depuis la chambre, un dressing, une salle d’eau, des toilettes et une terrasse avec vue.

Cet appartement dispose également d’une cave et de 2 places de parking couvertes.

Bus à proximité.

SELARL OFFICE NOTARIAL GEONOT

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 135 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 72 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/10/2025

Consommation énergie primaire : 204.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 128 € et 2 880 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Gap
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05000
Coordonnées : 44.560860, 6.084737
Total : 250 900€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 67 300€
Valeur du bien : 237 300€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 11.08€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 13.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1496€/mois
Loyer annuel estimé : 17952€/an
Fourchette totale : 1221€ - 1833€/mois
Fourchette annuelle : 14649€ - 22001€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 8.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 202,89 €/m²
Basé sur :336 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :297 389 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-127 389€ (-42.8%)
Marge achat-revente :46 489€ (15.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 227,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :100,36€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 328,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 495,35€
Coût de l'assurance :30 108,00€
Taxe foncière : 1 795,24€/an
Soit par mois : 149,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 496,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 477,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain d'1 classe énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 135 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: 2 salons (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 1 système complet
Raison: Assurer la conformité et la sécurité de l'installation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 300 €(499 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1200€ = 16800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 25 m² × 240€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité:3 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Plomberie:3 000€
    Mise à jour plomberie: 1 système complet × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gap (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 496 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 952 €/an
Calcul : 1 496 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 148 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 900 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 204 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 795 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 448 €
Revenus locatifs : +17 952 €
Charges déductibles : -78 448 €
Résultat foncier Année 1 : -60 495 €(Déficit de 60 495 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 095 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 148 €/an
Revenus locatifs : +17 952 €
Charges déductibles : -11 148 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 805 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39095.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 952 €78 456 €8 156 €-60 503 €21 400 €39 103 €39 103 €
218 311 €10 936 €7 936 €7 376 €--31 727 €
318 678 €10 709 €7 709 €7 969 €--23 758 €
419 051 €10 474 €7 474 €8 577 €--15 181 €
519 432 €10 231 €7 232 €9 201 €--5 980 €
619 821 €9 981 €6 981 €9 840 €---
720 217 €9 722 €6 722 €10 496 €---
820 622 €9 454 €6 455 €11 168 €---
921 034 €9 178 €6 178 €11 857 €---
1021 455 €8 892 €5 892 €12 563 €---
1121 884 €8 596 €5 597 €13 288 €---
1222 322 €8 291 €5 291 €14 031 €---
1322 768 €7 976 €4 976 €14 792 €---
1423 223 €7 650 €4 650 €15 574 €---
1523 688 €7 313 €4 313 €16 375 €---
1624 162 €6 965 €3 965 €17 197 €---
1724 645 €6 605 €3 605 €18 040 €---
1825 138 €6 233 €3 234 €18 905 €---
1925 641 €5 849 €2 849 €19 792 €---
2026 153 €5 452 €2 452 €20 701 €---
2126 676 €5 042 €2 042 €21 635 €---
2227 210 €4 618 €1 618 €22 592 €---
2327 754 €4 180 €1 180 €23 575 €---
2428 309 €3 727 €727 €24 582 €---
2528 875 €3 259 €259 €25 617 €---
TOTAL575 022 €259 784 €117 495 €315 238 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 315 238 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 952 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 770 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 770 €-6 420 €+10 190 €
2+3 770 €0 €+3 770 €
3+3 770 €0 €+3 770 €
4+3 770 €0 €+3 770 €
5+3 770 €0 €+3 770 €
6+3 770 €+1 158 €+2 612 €
7+3 770 €+3 149 €+621 €
8+3 770 €+3 350 €+420 €
9+3 770 €+3 557 €+213 €
10+3 770 €+3 769 €+1 €
11+3 770 €+3 986 €-216 €
12+3 770 €+4 209 €-439 €
13+3 770 €+4 438 €-668 €
14+3 770 €+4 672 €-902 €
15+3 770 €+4 913 €-1 143 €
16+3 770 €+5 159 €-1 389 €
17+3 770 €+5 412 €-1 642 €
18+3 770 €+5 671 €-1 901 €
19+3 770 €+5 937 €-2 167 €
20+3 770 €+6 210 €-2 440 €
21+3 770 €+6 490 €-2 720 €
22+3 770 €+6 778 €-3 008 €
23+3 770 €+7 072 €-3 302 €
24+3 770 €+7 375 €-3 605 €
25+3 770 €+7 685 €-3 915 €
Total+94 250 €+94 571 €+-321 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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