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13015 St Louis - Studio de 31m² - Résidence récente

VilleMarseille 15e (13)
Surface31m²
Coût Total69 720€
Loyer Annuel6 265€
Rentabilité8.99%
Cashflow/mois+43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 31 m²
Prix au m² : 1 903,23 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 8, Nombre de WC : 1

13015, Marseille - Nous vous proposons à la vente un studio de 31m² au 4e étage avec ascenseur au sein d'une résidence récente (2011). Libre de toute occupation - Idéal 1er achat ou Investisseur. Proche des commerces et des commodités. A voir! Contact - MME SEIMANDI 06.63.25.08.52 - Agent Co. RSAC 444223457 Copropriété de 30 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 800.00 euros. Christel SEIMANDI (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - . - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/169809.pdf

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.355645, 5.363405
Total : 69 720€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 65 000€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 31m²
Loyer prédit : 16.84€/m²/mois
Fourchette : 13.40€ - 21.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 522€/mois
Loyer annuel estimé : 6265€/an
Fourchette totale : 415€ - 656€/mois
Fourchette annuelle : 4984€ - 7876€/an
Rentabilité brute :8.99%
Fourchette de rentabilité :7.15% - 11.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 483,69 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :45 994 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :+13 006€ (+28.3%)
Marge achat-revente :-23 726€ (-51.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :69 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :340,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :19,75€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 360,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 428,18€
Coût de l'assurance :5 926,20€
Taxe foncière : 626,51€/an
Soit par mois : 52,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 66,67€/mois
Soit par an : 800,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 522,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 479,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :42,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Bien construit en 2011, généralement classe B ou A.

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon par une nouvelle couche de peinture.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds.
Quantité: 1 chambre (environ 31 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après le pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 522 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 265 €/an
Calcul : 522 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 250 €/an
Base de calcul : Emprunt de 69 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 237 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 627 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 914 €
Revenus locatifs : +6 265 €
Charges déductibles : -9 914 €
Résultat foncier Année 1 : -3 649 €(Déficit de 3 649 €)
Imputable sur revenu global : 3 649 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 914 €/an
Revenus locatifs : +6 265 €
Charges déductibles : -3 914 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 351 €/an
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 265 €9 916 €2 253 €-3 651 €3 651 €--
26 390 €3 855 €2 192 €2 535 €---
36 518 €3 792 €2 129 €2 726 €---
46 649 €3 727 €2 064 €2 921 €---
56 781 €3 660 €1 997 €3 121 €---
66 917 €3 591 €1 927 €3 326 €---
77 055 €3 519 €1 856 €3 536 €---
87 197 €3 445 €1 782 €3 751 €---
97 341 €3 369 €1 705 €3 972 €---
107 487 €3 290 €1 626 €4 198 €---
117 637 €3 208 €1 544 €4 429 €---
127 790 €3 124 €1 460 €4 666 €---
137 946 €3 037 €1 373 €4 909 €---
148 105 €2 947 €1 283 €5 158 €---
158 267 €2 853 €1 190 €5 413 €---
168 432 €2 757 €1 094 €5 675 €---
178 601 €2 658 €994 €5 943 €---
188 773 €2 555 €892 €6 217 €---
198 948 €2 449 €786 €6 499 €---
209 127 €2 340 €676 €6 787 €---
219 310 €2 227 €563 €7 083 €---
229 496 €2 110 €446 €7 386 €---
239 686 €1 989 €325 €7 697 €---
249 879 €1 864 €200 €8 015 €---
2510 077 €1 735 €71 €8 342 €---
TOTAL200 672 €80 018 €32 428 €120 654 €3 651 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 095 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 654 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 265 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 316 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 316 €-1 095 €+2 411 €
2+1 316 €+761 €+555 €
3+1 316 €+818 €+498 €
4+1 316 €+876 €+440 €
5+1 316 €+936 €+380 €
6+1 316 €+998 €+318 €
7+1 316 €+1 061 €+255 €
8+1 316 €+1 125 €+191 €
9+1 316 €+1 192 €+124 €
10+1 316 €+1 259 €+57 €
11+1 316 €+1 329 €-13 €
12+1 316 €+1 400 €-84 €
13+1 316 €+1 473 €-157 €
14+1 316 €+1 547 €-231 €
15+1 316 €+1 624 €-308 €
16+1 316 €+1 702 €-386 €
17+1 316 €+1 783 €-467 €
18+1 316 €+1 865 €-549 €
19+1 316 €+1 950 €-634 €
20+1 316 €+2 036 €-720 €
21+1 316 €+2 125 €-809 €
22+1 316 €+2 216 €-900 €
23+1 316 €+2 309 €-993 €
24+1 316 €+2 405 €-1 089 €
25+1 316 €+2 503 €-1 187 €
Total+32 900 €+36 196 €+-3 296 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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