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Achat : Appartement (81100)

VilleCastres (81)
Surface70m²
Coût Total128 200€
Loyer Annuel8 160€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 357,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 70 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Cheminée, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Idéalement situé, découvrez cet appartement de caractère à proximité immédiate de la place Soult et en face du jardin du Mail, secteur prisé de CASTRES (81100 ). Niché au premier étage d'une résidence bien entretenue, cet appartement de 70 m² bénéficie d'une localisation idéale à deux pas du centre ville et toutes commodités. L'appartement offre un séjour spacieux et lumineux, deux chambres dont une avec balcon. Son plancher d'époque, sa cheminée et ses hauts plafonds confèrent un charme unique tandis que des prestations modernes telles que des menuiseries en PVC double vitrage, une chaudière au gaz de ville, assurent un confort thermique optimal. Tableau électrique changé ainsi que de nombreux travaux ont déjà été effectué sur ce bien. Charges annuelles : 793,88€ incluant l'eau froide individuelle. Une visite s'impose pour apprécier tout son potentiel. Référence agence : 10788.

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Coordonnées : 43.603970, 2.248294
Total : 128 200€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 25 600€
Valeur du bien : 120 600€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 9.71€/m²/mois
Fourchette : 7.53€ - 12.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 680€/mois
Loyer annuel estimé : 8160€/an
Fourchette totale : 527€ - 878€/mois
Fourchette annuelle : 6322€ - 10531€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 618,75 €/m²
Basé sur :128 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 313 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-18 313€ (-16.2%)
Marge achat-revente :-14 887€ (-13.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :643,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :37,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 680,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 752,60€
Coût de l'assurance :11 217,50€
Taxe foncière : 815,96€/an
Soit par mois : 68,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 66,16€/mois
Soit par an : 793,88€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 679,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 814,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-134,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour de la chaudière au gaz de ville pour garantir son efficacité énergétique.
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le cumulus électrique est présent.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures et mise à jour des équipements de la salle de bain.
Quantité: 6 m² (carrelage et équipements)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et équipements.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 600 €(366 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Remplacement chaudière à gaz: 1 chaudière × 4000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 5500€
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 3500€
  • Salle de bain:2 400€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 400€/m² + Main d'œuvre: 600€ = 2400€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres. Coefficient régional non appliqué car Castres est une ville de taille moyenne. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 680 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 160 €/an
Calcul : 680 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 456 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 200 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 449 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 816 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 794 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 115 €
Revenus locatifs : +8 160 €
Charges déductibles : -32 115 €
Résultat foncier Année 1 : -23 955 €(Déficit de 23 955 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 555 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 515 €/an
Revenus locatifs : +8 160 €
Charges déductibles : -6 515 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 645 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2555.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 160 €32 119 €4 460 €-23 959 €21 400 €2 559 €2 559 €
28 323 €6 402 €4 344 €1 920 €--639 €
38 489 €6 282 €4 223 €2 208 €---
48 659 €6 157 €4 098 €2 502 €---
58 832 €6 027 €3 969 €2 805 €---
69 009 €5 893 €3 835 €3 116 €---
79 189 €5 754 €3 696 €3 435 €---
89 373 €5 610 €3 552 €3 763 €---
99 560 €5 461 €3 403 €4 099 €---
109 751 €5 307 €3 248 €4 445 €---
119 946 €5 147 €3 088 €4 800 €---
1210 145 €4 981 €2 923 €5 164 €---
1310 348 €4 810 €2 751 €5 539 €---
1410 555 €4 632 €2 574 €5 923 €---
1510 766 €4 448 €2 389 €6 318 €---
1610 982 €4 257 €2 199 €6 724 €---
1711 201 €4 060 €2 001 €7 141 €---
1811 425 €3 855 €1 797 €7 570 €---
1911 654 €3 644 €1 585 €8 010 €---
2011 887 €3 424 €1 366 €8 463 €---
2112 125 €3 197 €1 138 €8 928 €---
2212 367 €2 962 €903 €9 406 €---
2312 615 €2 718 €659 €9 897 €---
2412 867 €2 465 €407 €10 402 €---
2513 124 €2 204 €145 €10 920 €---
TOTAL261 354 €141 816 €64 753 €119 538 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 538 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 160 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 714 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 714 €-6 420 €+8 134 €
2+1 714 €0 €+1 714 €
3+1 714 €+471 €+1 243 €
4+1 714 €+751 €+963 €
5+1 714 €+842 €+872 €
6+1 714 €+935 €+779 €
7+1 714 €+1 030 €+684 €
8+1 714 €+1 129 €+585 €
9+1 714 €+1 230 €+484 €
10+1 714 €+1 333 €+381 €
11+1 714 €+1 440 €+274 €
12+1 714 €+1 549 €+165 €
13+1 714 €+1 662 €+52 €
14+1 714 €+1 777 €-63 €
15+1 714 €+1 896 €-182 €
16+1 714 €+2 017 €-303 €
17+1 714 €+2 142 €-428 €
18+1 714 €+2 271 €-557 €
19+1 714 €+2 403 €-689 €
20+1 714 €+2 539 €-825 €
21+1 714 €+2 678 €-964 €
22+1 714 €+2 822 €-1 108 €
23+1 714 €+2 969 €-1 255 €
24+1 714 €+3 120 €-1 406 €
25+1 714 €+3 276 €-1 562 €
Total+42 850 €+35 861 €+6 989 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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