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Maison 2 pièces 68 m²

VilleLussac-les-Églises (87)
Surface68m²
Coût Total86 970€
Loyer Annuel5 609€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 29 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 426,47 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 68 m²

Ref 1089.Située sur la commune de Lussac-les-Eglises à 20 mn des premiers commerces. Je vous propose cette maison sur sous-sol à finir de rénové. Au rez-de-chaussée nous avons une cuisine ouverte sur séjour de 49m2, une chambre et une salle de bain. A l'étage nous avons un grenier aménageable accessible par un escalier extérieur. Cette maison est indépendante avec son jardin de 500m2 attenant! Idéal pour le calme et la tranquillité!

Surface : 68 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Lussac-les-Églises
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87360
Coordonnées : 46.343754, 1.175237
Total : 86 970€
Prix d'acquisition : 29 000€
Travaux : 55 650€
Valeur du bien : 84 650€
Frais de notaire : 2 320€
Coût estimé : 2 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 467€/mois
Loyer annuel estimé : 5609€/an
Fourchette totale : 360€ - 607€/mois
Fourchette annuelle : 4315€ - 7289€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :818,91 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :55 686 €
Prix d'achat :29 000 €
Décote à l'achat :-26 686€ (-47.9%)
Marge achat-revente :-31 284€ (-56.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :421,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :25,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 446,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 487,59€
Coût de l'assurance :7 609,87€
Taxe foncière : 560,87€/an
Soit par mois : 46,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 467,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 493,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-26,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 68 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, peinture, et revêtement de sol
Quantité: 49 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, peinture, et revêtement de sol
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre avec traces d'humidité
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 650 €(818 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:3 400€
    Isolation combles: 68 m² × 50€/m² = 3400€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:4 900€
    Rénovation complète salon: 49 m² × 100€/m² = 4900€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:1 950€
    Rénovation complète chambre: 15 m² × 130€/m² = 1950€, Main d'œuvre: 50€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 467 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 609 €/an
Calcul : 467 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 747 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 970 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 304 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 561 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 262 €
Revenus locatifs : +5 609 €
Charges déductibles : -59 262 €
Résultat foncier Année 1 : -53 653 €(Déficit de 53 653 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 253 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 612 €/an
Revenus locatifs : +5 609 €
Charges déductibles : -3 612 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 997 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32253.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 29 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 18 850 €(65% de 29 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 685 €/an
Calcul : 18 850 € × 3,636% = 685 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 609 €59 265 €2 749 €-53 656 €21 400 €32 256 €32 256 €
25 721 €3 540 €2 674 €2 181 €--30 075 €
35 835 €3 462 €2 597 €2 373 €--27 702 €
45 952 €3 382 €2 517 €2 570 €--25 132 €
56 071 €3 300 €2 435 €2 771 €--22 361 €
66 192 €3 215 €2 349 €2 978 €--19 383 €
76 316 €3 127 €2 261 €3 190 €--16 193 €
86 443 €3 036 €2 171 €3 407 €--12 787 €
96 571 €2 942 €2 077 €3 629 €--9 157 €
106 703 €2 845 €1 980 €3 858 €--5 299 €
116 837 €2 745 €1 880 €4 092 €--1 208 €
126 974 €2 642 €1 777 €4 332 €---
137 113 €2 535 €1 670 €4 578 €---
147 255 €2 425 €1 560 €4 830 €---
157 401 €2 312 €1 447 €5 089 €---
167 549 €2 195 €1 329 €5 354 €---
177 700 €2 073 €1 208 €5 626 €---
187 853 €1 948 €1 083 €5 905 €---
198 011 €1 819 €954 €6 191 €---
208 171 €1 686 €821 €6 485 €---
218 334 €1 548 €683 €6 786 €---
228 501 €1 406 €541 €7 095 €---
238 671 €1 260 €394 €7 411 €---
248 844 €1 108 €243 €7 736 €---
259 021 €952 €87 €8 069 €---
TOTAL179 647 €116 769 €39 488 €62 878 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 878 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 609 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 178 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 178 €-6 420 €+7 598 €
2+1 178 €0 €+1 178 €
3+1 178 €0 €+1 178 €
4+1 178 €0 €+1 178 €
5+1 178 €0 €+1 178 €
6+1 178 €0 €+1 178 €
7+1 178 €0 €+1 178 €
8+1 178 €0 €+1 178 €
9+1 178 €0 €+1 178 €
10+1 178 €0 €+1 178 €
11+1 178 €0 €+1 178 €
12+1 178 €+1 299 €-121 €
13+1 178 €+1 373 €-195 €
14+1 178 €+1 449 €-271 €
15+1 178 €+1 527 €-349 €
16+1 178 €+1 606 €-428 €
17+1 178 €+1 688 €-510 €
18+1 178 €+1 772 €-594 €
19+1 178 €+1 857 €-679 €
20+1 178 €+1 945 €-767 €
21+1 178 €+2 036 €-858 €
22+1 178 €+2 128 €-950 €
23+1 178 €+2 223 €-1 045 €
24+1 178 €+2 321 €-1 143 €
25+1 178 €+2 421 €-1 243 €
Total+29 450 €+19 226 €+10 224 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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