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Appartement à vendre

VilleAubergenville (78)
Surface84.91m²
Coût Total189 970€
Loyer Annuel14 381€
Rentabilité7.57%
Cashflow/mois-208€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 84.91 m²
Prix au m² : 1 754,8 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Chauffage au sol Gaz, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

CENTURY 21 Hennequin vous invite à découvrir cet agréable appartement 4 pièces situé à Aubergenville.

Il se compose d'une entrée avec placard donnant sur un séjour lumineux avec balcon, une cuisine aménagée et équipée avec son cellier et une première chambre.

Un couloir indépendant du salon vous dessert deux autres chambres, une salle de bains avec baignoire, lavabo et branchement pour le lave-linge ainsi que des wc indépendants.

Pas de travaux à prévoir sur ce bien, tableau électrique récent, fenêtres double vitrages, volets roulants électrique.

Une cave privative complète ce bien et apporte une solution de rangement supplémentaire particulièrement appréciable.

Pour d'avantage d'informations ou pour organiser votre visite, notre équipe se tient à votre disposition. Prix : 149000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 2200 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 3368.0 euros/an

Ville : Aubergenville
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78410
Coordonnées : 48.953856, 1.861553
Total : 189 970€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 29 050€
Valeur du bien : 178 050€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84.91m²
Loyer prédit : 14.11€/m²/mois
Fourchette : 11.84€ - 16.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1198€/mois
Loyer annuel estimé : 14381€/an
Fourchette totale : 1005€ - 1429€/mois
Fourchette annuelle : 12062€ - 17146€/an
Rentabilité brute :7.57%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 256,05 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :276 471 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-127 471€ (-46.1%)
Marge achat-revente :86 501€ (31.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :929,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :75,99€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 005,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 962,11€
Coût de l'assurance :22 796,40€
Taxe foncière : 1 438,09€/an
Soit par mois : 119,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 280,67€/mois
Soit par an : 3 368,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 198,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 406,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-207,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 265 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 84.91 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 050 €(342 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10500€ = 10500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (installation incluse)
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (installation incluse)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubergenville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 198 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 381 €/an
Calcul : 1 198 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 169 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 970 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 912 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 438 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 368 €/an
Calcul : 281 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 937 €
Revenus locatifs : +14 381 €
Charges déductibles : -40 937 €
Résultat foncier Année 1 : -26 556 €(Déficit de 26 556 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 156 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 887 €/an
Revenus locatifs : +14 381 €
Charges déductibles : -11 887 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 494 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5156.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 381 €40 943 €6 175 €-26 562 €21 400 €5 162 €5 162 €
214 669 €11 727 €6 009 €2 942 €--2 221 €
314 962 €11 555 €5 837 €3 407 €---
415 261 €11 377 €5 659 €3 884 €---
515 566 €11 194 €5 476 €4 373 €---
615 878 €11 004 €5 286 €4 874 €---
716 195 €10 808 €5 090 €5 388 €---
816 519 €10 605 €4 887 €5 914 €---
916 850 €10 396 €4 678 €6 454 €---
1017 187 €10 179 €4 461 €7 007 €---
1117 530 €9 956 €4 238 €7 575 €---
1217 881 €9 724 €4 006 €8 156 €---
1318 238 €9 486 €3 768 €8 753 €---
1418 603 €9 239 €3 521 €9 364 €---
1518 975 €8 984 €3 266 €9 992 €---
1619 355 €8 720 €3 002 €10 635 €---
1719 742 €8 448 €2 730 €11 294 €---
1820 137 €8 166 €2 448 €11 971 €---
1920 539 €7 875 €2 157 €12 664 €---
2020 950 €7 575 €1 857 €13 376 €---
2121 369 €7 264 €1 546 €14 105 €---
2221 797 €6 943 €1 225 €14 854 €---
2322 233 €6 611 €893 €15 621 €---
2422 677 €6 269 €551 €16 409 €---
2523 131 €5 914 €196 €17 217 €---
TOTAL460 625 €260 961 €88 962 €199 664 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 664 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 381 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 020 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 020 €-6 420 €+9 440 €
2+3 020 €0 €+3 020 €
3+3 020 €+356 €+2 664 €
4+3 020 €+1 165 €+1 855 €
5+3 020 €+1 312 €+1 708 €
6+3 020 €+1 462 €+1 558 €
7+3 020 €+1 616 €+1 404 €
8+3 020 €+1 774 €+1 246 €
9+3 020 €+1 936 €+1 084 €
10+3 020 €+2 102 €+918 €
11+3 020 €+2 272 €+748 €
12+3 020 €+2 447 €+573 €
13+3 020 €+2 626 €+394 €
14+3 020 €+2 809 €+211 €
15+3 020 €+2 997 €+23 €
16+3 020 €+3 190 €-170 €
17+3 020 €+3 388 €-368 €
18+3 020 €+3 591 €-571 €
19+3 020 €+3 799 €-779 €
20+3 020 €+4 013 €-993 €
21+3 020 €+4 232 €-1 212 €
22+3 020 €+4 456 €-1 436 €
23+3 020 €+4 686 €-1 666 €
24+3 020 €+4 923 €-1 903 €
25+3 020 €+5 165 €-2 145 €
Total+75 500 €+59 899 €+15 601 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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