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Appartement 6 pièces en duplex

Bien expiré
VilleSaint-Caprais-de-Bordeaux (33)
Surface154m²
Coût Total305 300€
Loyer Annuel19 602€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 260 000 €
Surface : 154 m²
Prix au m² : 1 688,31 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Venez découvrir à Saint Caprais de Bordeaux, ce bien atypique dans les dépendances d'un château. Ce duplex de 154m2 rénové en 2021 se compose au 1er étage d'une entrée, 4 belles chambres, une salle d'eau et WC. A l'étage, un coin bureau, un cellier avec chaufferie, une cuisine équipée indépendante et ouverte pour profiter des repas en famille, et un grand salon/séjour de 33m2 avec une belle hauteur sous plafond. Quelques améliorations à prévoir. Cet appartement est dans une copropriété de 2 lots. Les espaces communs gérés par une ASL. Charges de copropriété de 300€/an sans procédure. Idéal investissement locatif. Premier contact par mail!!! Photos sur demande.

Ville : Saint-Caprais-de-Bordeaux
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33880
Coordonnées : 44.758120, -0.438650
Total : 305 300€
Prix d'acquisition : 260 000€
Travaux : 24 500€
Valeur du bien : 284 500€
Frais de notaire : 20 800€
Coût estimé : 20 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154m²
Loyer prédit : 10.61€/m²/mois
Fourchette : 9.26€ - 12.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1634€/mois
Loyer annuel estimé : 19602€/an
Fourchette totale : 1426€ - 1871€/mois
Fourchette annuelle : 17117€ - 22449€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 7.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 507,55 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :386 163 €
Prix d'achat :260 000 €
Décote à l'achat :-126 163€ (-32.7%)
Marge achat-revente :80 863€ (20.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :305 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 533,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :89,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 622,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :154 696,08€
Coût de l'assurance :26 713,75€
Taxe foncière : 1 960,24€/an
Soit par mois : 163,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 25,00€/mois
Soit par an : 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 633,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 810,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-177,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, système de chauffage conforme aux normes.
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine datés et vérification des normes électriques et de plomberie.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 500 €(159 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Remplacement système: 1 système × 0€ = 0€ (système conforme aux normes, pas de travaux nécessaires)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:8 400€
    Rénovation chambres: 60 m² × 140€/m² = 8400€ (incluant parquet, peinture et électricité)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale:800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Caprais-de-Bordeaux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 602 €/an
Calcul : 1 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 643 €/an
Base de calcul : Emprunt de 305 300 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 069 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 960 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 471 €
Revenus locatifs : +19 602 €
Charges déductibles : -38 471 €
Résultat foncier Année 1 : -18 869 €(Déficit de 18 869 €)
Imputable sur revenu global : 18 869 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 971 €/an
Revenus locatifs : +19 602 €
Charges déductibles : -13 971 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 631 €/an
Prix d'achat du bien : 260 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 169 000 €(65% de 260 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 145 €/an
Calcul : 169 000 € × 3,636% = 6 145 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 602 €38 481 €10 653 €-18 879 €18 879 €--
219 994 €13 703 €10 375 €6 291 €---
320 394 €13 415 €10 087 €6 979 €---
420 802 €13 117 €9 788 €7 685 €---
521 218 €12 808 €9 479 €8 410 €---
621 643 €12 488 €9 159 €9 154 €---
722 075 €12 157 €8 828 €9 919 €---
822 517 €11 813 €8 485 €10 704 €---
922 967 €11 458 €8 129 €11 510 €---
1023 427 €11 089 €7 760 €12 338 €---
1123 895 €10 707 €7 379 €13 188 €---
1224 373 €10 312 €6 983 €14 061 €---
1324 861 €9 902 €6 574 €14 958 €---
1425 358 €9 478 €6 149 €15 880 €---
1525 865 €9 039 €5 710 €16 826 €---
1626 382 €8 583 €5 255 €17 799 €---
1726 910 €8 112 €4 783 €18 798 €---
1827 448 €7 623 €4 294 €19 825 €---
1927 997 €7 117 €3 788 €20 880 €---
2028 557 €6 593 €3 264 €21 964 €---
2129 128 €6 050 €2 721 €23 078 €---
2229 711 €5 487 €2 159 €24 223 €---
2330 305 €4 905 €1 576 €25 400 €---
2430 911 €4 301 €972 €26 610 €---
2531 529 €3 676 €347 €27 853 €---
TOTAL627 871 €262 416 €154 696 €365 455 €18 879 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 664 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 365 455 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 602 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 117 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 117 €-5 664 €+9 781 €
2+4 117 €+1 887 €+2 230 €
3+4 117 €+2 094 €+2 023 €
4+4 117 €+2 306 €+1 811 €
5+4 117 €+2 523 €+1 594 €
6+4 117 €+2 746 €+1 371 €
7+4 117 €+2 976 €+1 141 €
8+4 117 €+3 211 €+906 €
9+4 117 €+3 453 €+664 €
10+4 117 €+3 701 €+416 €
11+4 117 €+3 956 €+161 €
12+4 117 €+4 218 €-101 €
13+4 117 €+4 487 €-370 €
14+4 117 €+4 764 €-647 €
15+4 117 €+5 048 €-931 €
16+4 117 €+5 340 €-1 223 €
17+4 117 €+5 639 €-1 522 €
18+4 117 €+5 947 €-1 830 €
19+4 117 €+6 264 €-2 147 €
20+4 117 €+6 589 €-2 472 €
21+4 117 €+6 923 €-2 806 €
22+4 117 €+7 267 €-3 150 €
23+4 117 €+7 620 €-3 503 €
24+4 117 €+7 983 €-3 866 €
25+4 117 €+8 356 €-4 239 €
Total+102 925 €+109 636 €+-6 711 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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