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Maison à vendre

VilleAndance (07)
Surface90m²
Coût Total157 800€
Loyer Annuel10 118€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 944,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, calme, Non meublé

iad France - Bastien Girodet vous propose: ANDANCE - MAISON - T6 90M²

Cette maison de village à Andance offre un cadre de vie authentique sur 3 niveaux, avec une surface habitable de 90 m² organisée en 6 pièces principales.

L'entrée dans la maison révèle une distribution sur plusieurs étages. Le séjour, lumineux et la cuisine, séparée, offre un espace fonctionnel et bien agencé. Les 3 chambres, confortables et au calme, complètent la partie nuit, accompagnées d'une salle d'eau récente.

Des travaux de mise en place d'un système de chauffage et d'aménagements sont nécessaires

La maison bénéficie de 2 caves en sous-sol, offrant des espaces de rangement appréciables ou un potentiel d'aménagement selon vos besoins. Côté équipements, la fibre optique est disponible et le raccordement au tout-à-l'égout est assuré, garantissant un confort moderne au quotidien.

Contactez-nous pour organiser une visite et découvrir l'ensemble de ce bien.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Bastien Girodet mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de VIENNE sous le numéro 802861542, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Andance
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07340
Coordonnées : 45.241767, 4.800752
Total : 157 800€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 66 000€
Valeur du bien : 151 000€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.37€/m²/mois
Fourchette : 7.36€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 843€/mois
Loyer annuel estimé : 10118€/an
Fourchette totale : 662€ - 1074€/mois
Fourchette annuelle : 7943€ - 12889€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 727,28 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 455 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-70 455€ (-45.3%)
Marge achat-revente :-2 345€ (-1.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :784,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :46,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 830,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 421,68€
Coût de l'assurance :13 807,50€
Taxe foncière : 1 011,84€/an
Soit par mois : 84,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 843,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 914,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - état correct mais nécessite un rafraîchissement
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du carrelage
Quantité: hall d'entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - état correct mais nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 90 m²
Raison: Électricité à terminer - nécessité de conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 000 €(733 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:13 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 1500€ = 7500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:10 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 250€/m² = 7500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 300€
    Peinture salon: 12 m² × 30€/m² = 360€, Entretien parquet: 840€, Main d'œuvre: 100€
  • Hall d'entrée:600€
    Peinture hall d'entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€, Entretien carrelage: 300€, Main d'œuvre: 150€
  • Électricité:8 100€
    Mise aux normes électricité: 90 m² × 90€/m² = 8100€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Andance (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 843 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 118 €/an
Calcul : 843 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 344 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 800 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 012 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 908 €
Revenus locatifs : +10 118 €
Charges déductibles : -72 908 €
Résultat foncier Année 1 : -62 790 €(Déficit de 62 790 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 390 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 908 €/an
Revenus locatifs : +10 118 €
Charges déductibles : -6 908 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 210 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41389.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 118 €72 913 €5 349 €-62 795 €21 400 €41 395 €41 395 €
210 321 €6 772 €5 208 €3 549 €--37 846 €
310 527 €6 625 €5 061 €3 902 €--33 944 €
410 738 €6 474 €4 910 €4 264 €--29 680 €
510 952 €6 317 €4 753 €4 635 €--25 045 €
611 172 €6 155 €4 591 €5 017 €--20 028 €
711 395 €5 987 €4 423 €5 408 €--14 621 €
811 623 €5 813 €4 249 €5 810 €--8 811 €
911 855 €5 634 €4 069 €6 222 €--2 589 €
1012 092 €5 447 €3 883 €6 645 €---
1112 334 €5 255 €3 691 €7 079 €---
1212 581 €5 056 €3 492 €7 525 €---
1312 833 €4 849 €3 285 €7 983 €---
1413 089 €4 636 €3 072 €8 453 €---
1513 351 €4 415 €2 851 €8 936 €---
1613 618 €4 187 €2 623 €9 431 €---
1713 890 €3 950 €2 386 €9 940 €---
1814 168 €3 706 €2 142 €10 463 €---
1914 452 €3 452 €1 888 €10 999 €---
2014 741 €3 190 €1 626 €11 550 €---
2115 035 €2 919 €1 355 €12 116 €---
2215 336 €2 639 €1 074 €12 698 €---
2315 643 €2 348 €784 €13 295 €---
2415 956 €2 048 €484 €13 908 €---
2516 275 €1 737 €173 €14 538 €---
TOTAL324 095 €182 525 €77 422 €141 570 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 570 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 118 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 125 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 125 €-6 420 €+8 545 €
2+2 125 €0 €+2 125 €
3+2 125 €0 €+2 125 €
4+2 125 €0 €+2 125 €
5+2 125 €0 €+2 125 €
6+2 125 €0 €+2 125 €
7+2 125 €0 €+2 125 €
8+2 125 €0 €+2 125 €
9+2 125 €0 €+2 125 €
10+2 125 €+1 217 €+908 €
11+2 125 €+2 124 €+1 €
12+2 125 €+2 258 €-133 €
13+2 125 €+2 395 €-270 €
14+2 125 €+2 536 €-411 €
15+2 125 €+2 681 €-556 €
16+2 125 €+2 829 €-704 €
17+2 125 €+2 982 €-857 €
18+2 125 €+3 139 €-1 014 €
19+2 125 €+3 300 €-1 175 €
20+2 125 €+3 465 €-1 340 €
21+2 125 €+3 635 €-1 510 €
22+2 125 €+3 809 €-1 684 €
23+2 125 €+3 988 €-1 863 €
24+2 125 €+4 172 €-2 047 €
25+2 125 €+4 361 €-2 236 €
Total+53 125 €+42 471 €+10 654 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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