Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleCloyes-sur-le-Loir (28)
Surface145m²
Coût Total228 728€
Loyer Annuel13 464€
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-174€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 100 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 959,31 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 7 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Exposition sud, Pas de balcon

Ouest CLOYES, découvrez cette grande maison familiale qui offre des nombreux espaces: cuisine aménagée équipée, chaufferie et rangement, grand séjour de 29 m2 avec sa cheminée, salle de bain, WC, pas moins de 3 chambres de plain pied ainsi qu'à l'étage encore 3 chambres spacieuses et un bureau. Double garage sur un terrain de 2400m2.Venez vite la découvrir!

Ville : Cloyes-sur-le-Loir
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28220
Coordonnées : 47.993841, 1.215467
Total : 228 728€
Prix d'acquisition : 139 100€
Travaux : 78 500€
Valeur du bien : 217 600€
Frais de notaire : 11 128€
Coût estimé : 11 128€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 7.74€/m²/mois
Fourchette : 6.26€ - 9.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1122€/mois
Loyer annuel estimé : 13464€/an
Fourchette totale : 908€ - 1386€/mois
Fourchette annuelle : 10900€ - 16631€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 7.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 446,15 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :209 692 €
Prix d'achat :139 100 €
Décote à l'achat :-70 592€ (-33.7%)
Marge achat-revente :-19 036€ (-9.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 728€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 117,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :66,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 183,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 386,01€
Coût de l'assurance :20 013,70€
Taxe foncière : 1 346,42€/an
Soit par mois : 112,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 122,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 295,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-173,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 297 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite mise à jour
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité pour toutes les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour toutes les chambres - nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du carrelage
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 500 €(541 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 600€
    Isolation combles: 145 m² × 80€/m² = 11600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:21 000€
    Rénovation chambres: 70 m² × 300€/m² = 21000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cloyes-sur-le-Loir (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 122 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 464 €/an
Calcul : 1 122 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 383 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 728 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 801 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 346 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 029 €
Revenus locatifs : +13 464 €
Charges déductibles : -88 029 €
Résultat foncier Année 1 : -74 565 €(Déficit de 74 565 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 165 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 529 €/an
Revenus locatifs : +13 464 €
Charges déductibles : -9 529 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 935 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53165.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 415 €(65% de 139 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 288 €/an
Calcul : 90 415 € × 3,636% = 3 288 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 464 €88 037 €7 390 €-74 573 €21 400 €53 173 €53 173 €
213 733 €9 337 €7 190 €4 396 €--48 776 €
314 008 €9 131 €6 984 €4 877 €--43 899 €
414 288 €8 918 €6 771 €5 371 €--38 528 €
514 574 €8 697 €6 551 €5 877 €--32 652 €
614 866 €8 470 €6 323 €6 396 €--26 256 €
715 163 €8 235 €6 088 €6 928 €--19 328 €
815 466 €7 992 €5 845 €7 474 €--11 854 €
915 775 €7 741 €5 594 €8 034 €--3 820 €
1016 091 €7 482 €5 335 €8 609 €---
1116 413 €7 214 €5 067 €9 199 €---
1216 741 €6 937 €4 790 €9 804 €---
1317 076 €6 651 €4 504 €10 425 €---
1417 417 €6 356 €4 209 €11 062 €---
1517 766 €6 051 €3 904 €11 715 €---
1618 121 €5 735 €3 588 €12 386 €---
1718 483 €5 409 €3 262 €13 074 €---
1818 853 €5 073 €2 926 €13 780 €---
1919 230 €4 725 €2 578 €14 505 €---
2019 615 €4 365 €2 218 €15 249 €---
2120 007 €3 994 €1 847 €16 013 €---
2220 407 €3 610 €1 463 €16 797 €---
2320 815 €3 214 €1 067 €17 601 €---
2421 232 €2 805 €658 €18 427 €---
2521 656 €2 381 €234 €19 275 €---
TOTAL431 262 €238 560 €106 386 €192 702 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 702 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 464 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 827 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 827 €-6 420 €+9 247 €
2+2 827 €0 €+2 827 €
3+2 827 €0 €+2 827 €
4+2 827 €0 €+2 827 €
5+2 827 €0 €+2 827 €
6+2 827 €0 €+2 827 €
7+2 827 €0 €+2 827 €
8+2 827 €0 €+2 827 €
9+2 827 €0 €+2 827 €
10+2 827 €+1 437 €+1 390 €
11+2 827 €+2 760 €+67 €
12+2 827 €+2 941 €-114 €
13+2 827 €+3 127 €-300 €
14+2 827 €+3 318 €-491 €
15+2 827 €+3 515 €-688 €
16+2 827 €+3 716 €-889 €
17+2 827 €+3 922 €-1 095 €
18+2 827 €+4 134 €-1 307 €
19+2 827 €+4 352 €-1 525 €
20+2 827 €+4 575 €-1 748 €
21+2 827 €+4 804 €-1 977 €
22+2 827 €+5 039 €-2 212 €
23+2 827 €+5 280 €-2 453 €
24+2 827 €+5 528 €-2 701 €
25+2 827 €+5 782 €-2 955 €
Total+70 675 €+57 810 €+12 865 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →