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Vends T2 - 32.53m² - Nice 06000

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface32m²
Coût Total91 400€
Loyer Annuel8 376€
Rentabilité9.16%
Cashflow/mois+156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 32 m²
Prix au m² : 2 343,75 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L’office notarial SELAS de POULPIQUET Notaires, SCP vous propose : Appartement à vendre en Immo-I.

Adresse du bien : 87 avenue Maréchal Lyautey 06000 NICE

Immobilier.notaires et l’office notarial DE…

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06000
Coordonnées : 43.725960, 7.284265
Total : 91 400€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 10 400€
Valeur du bien : 85 400€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 32m²
Loyer prédit : 21.81€/m²/mois
Fourchette : 17.12€ - 27.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 698€/mois
Loyer annuel estimé : 8376€/an
Fourchette totale : 548€ - 889€/mois
Fourchette annuelle : 6575€ - 10670€/an
Rentabilité brute :9.16%
Fourchette de rentabilité :7.19% - 11.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :445,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,90€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 471,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 367,00€
Coût de l'assurance :7 769,00€
Taxe foncière : 837,61€/an
Soit par mois : 69,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 698,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 541,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :156,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 32 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en état moyen nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et électricité
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 400 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10400€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 400€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 698 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 376 €/an
Calcul : 698 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 941 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 400 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 311 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 838 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 489 €
Revenus locatifs : +8 376 €
Charges déductibles : -14 489 €
Résultat foncier Année 1 : -6 113 €(Déficit de 6 113 €)
Imputable sur revenu global : 6 113 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 089 €/an
Revenus locatifs : +8 376 €
Charges déductibles : -4 089 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 287 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 376 €14 492 €2 944 €-6 116 €6 116 €--
28 544 €4 013 €2 864 €4 531 €---
38 715 €3 930 €2 782 €4 784 €---
48 889 €3 845 €2 697 €5 043 €---
59 067 €3 758 €2 609 €5 309 €---
69 248 €3 667 €2 518 €5 581 €---
79 433 €3 573 €2 425 €5 860 €---
89 622 €3 476 €2 328 €6 145 €---
99 814 €3 376 €2 228 €6 438 €---
1010 010 €3 273 €2 125 €6 737 €---
1110 210 €3 166 €2 018 €7 044 €---
1210 415 €3 056 €1 907 €7 359 €---
1310 623 €2 942 €1 794 €7 681 €---
1410 835 €2 824 €1 676 €8 011 €---
1511 052 €2 703 €1 554 €8 350 €---
1611 273 €2 577 €1 429 €8 696 €---
1711 499 €2 447 €1 299 €9 051 €---
1811 729 €2 313 €1 165 €9 416 €---
1911 963 €2 175 €1 026 €9 789 €---
2012 202 €2 031 €883 €10 171 €---
2112 446 €1 884 €735 €10 563 €---
2212 695 €1 731 €582 €10 965 €---
2312 949 €1 573 €425 €11 376 €---
2413 208 €1 410 €262 €11 798 €---
2513 472 €1 242 €93 €12 231 €---
TOTAL268 290 €81 476 €42 367 €186 814 €6 116 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 835 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 814 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 376 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 759 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 759 €-1 835 €+3 594 €
2+1 759 €+1 359 €+400 €
3+1 759 €+1 435 €+324 €
4+1 759 €+1 513 €+246 €
5+1 759 €+1 593 €+166 €
6+1 759 €+1 674 €+85 €
7+1 759 €+1 758 €+1 €
8+1 759 €+1 844 €-85 €
9+1 759 €+1 931 €-172 €
10+1 759 €+2 021 €-262 €
11+1 759 €+2 113 €-354 €
12+1 759 €+2 208 €-449 €
13+1 759 €+2 304 €-545 €
14+1 759 €+2 403 €-644 €
15+1 759 €+2 505 €-746 €
16+1 759 €+2 609 €-850 €
17+1 759 €+2 715 €-956 €
18+1 759 €+2 825 €-1 066 €
19+1 759 €+2 937 €-1 178 €
20+1 759 €+3 051 €-1 292 €
21+1 759 €+3 169 €-1 410 €
22+1 759 €+3 289 €-1 530 €
23+1 759 €+3 413 €-1 654 €
24+1 759 €+3 539 €-1 780 €
25+1 759 €+3 669 €-1 910 €
Total+43 975 €+56 044 €+-12 069 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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