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Charmante maison ancienne à Dompcevrin — grand grenier lumineux à aménager

Bien expiré
VilleDompcevrin (55)
Surface180
Coût Total207 400
Loyer Annuel15 810
Rentabilité7.62%
Cashflow/mois+84
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 120 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 666,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grande maison ancienne offrant un grenier spacieux et lumineux avec poutres apparentes et plancher en bois. Espace actuellement utilisé en partie pour le stockage et en partie comme atelier, il présente un fort potentiel d’aménagement (suite parentale, bureau, chambre supplémentaire ou espace de vie). Les petites fenêtres laissent entrer une belle lumière naturelle et confèrent au lieu un charme rustique authentique.

Points forts Grenier vaste avec charpente apparente et sol en lames de bois

Ambiance rustique : murs en pierre/plâtre brut, poutres en bois visibles

Lumineux grâce aux fenêtres en pignon

Usage polyvalent : stockage, atelier, ou transformation en surface habitable

Accès et circulation faciles entre les espaces (à confirmer sur visite)

Idéal pour Familles cherchant à agrandir sans extension lourde

Artisans ou bricoleurs souhaitant un atelier lumineux

Investisseurs cherchant une plus-value après rénovation et isolation du grenier

Conseils pour la mise en valeur avant visite ou publication Désencombrer : retirer cartons, pots de peinture et outils visibles

Nettoyage et rangement pour montrer le volume réel de la pièce

Améliorer l’éclairage : lampes chaudes et rideaux légers pour accentuer la luminosité

Neutraliser les murs (peinture claire) pour aider les visiteurs à se projeter

Prix et contact Prix : 120000

Ville : Dompcevrin
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55300
Coordonnées : 48.930600, 5.489380
Total : 207 400
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 77 800
Valeur du bien : 197 800
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180
Loyer prédit : 7.32€/m²/mois
Fourchette : 5.82€ - 9.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1317€/mois
Loyer annuel estimé : 15810€/an
Fourchette totale : 1048€ - 1657€/mois
Fourchette annuelle : 12572€ - 19882€/an
Rentabilité brute :7.62%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :854,07 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :153 733
Prix d'achat :120 000
Décote à l'achat :-33 733 (-21.9%)
Marge achat-revente :-53 667€ (-34.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 041,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :60,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 102,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 089,97
Coût de l'assurance :18 147,50
Taxe foncière : 1 580,97€/an
Soit par mois : 131,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 317,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 233,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :83,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'éclairage
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état nécessitant rafraîchissement
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et amélioration de l'éclairage
Quantité: hall d'entrée complet
Raison: État 3/5 visible - hall d'entrée en état correct nécessitant quelques améliorations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 800(432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:12 600
    Isolation combles: 180 m² × 70€/m² = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:17 600
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 800€ = 17600€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:12 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine complète:15 000
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:3 600
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation légère salon:3 000
    Peinture salon: 60 m² × 50€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation légère hall d'entrée:1 500
    Peinture hall d'entrée: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Dompcevrin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 317 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 810 €/an
Calcul : 1 317 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 230 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 400 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 726 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 581 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 337
Revenus locatifs : +15 810
Charges déductibles : -87 337
Résultat foncier Année 1 : -71 527(Déficit de 71 527 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 127
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 537 €/an
Revenus locatifs : +15 810
Charges déductibles : -9 537
Résultat foncier Années 2+ : 6 273 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50126.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 81087 3437 237-71 53421 400 €50 134 €50 134 €
216 1269 3557 0486 771--43 363 €
316 4489 1596 8527 289--36 073 €
416 7778 9566 6507 821--28 252 €
517 1138 7476 4408 366--19 886 €
617 4558 5296 2228 926--10 960 €
717 8048 3045 9979 500--1 460 €
818 1608 0715 76410 090---
918 5247 8295 52210 695---
1018 8947 5795 27211 315---
1119 2727 3195 01311 953---
1219 6577 0514 74412 607---
1320 0516 7734 46613 278---
1420 4526 4844 17713 967---
1520 8616 1863 87914 675---
1621 2785 8763 57015 401---
1721 7035 5563 24916 147---
1822 1375 2242 91716 913---
1922 5804 8802 57417 700---
2023 0324 5242 21718 507---
2123 4924 1551 84919 337---
2223 9623 7731 46620 189---
2324 4413 3771 07121 064---
2424 9302 96766121 963---
2525 4292 54323622 886---
TOTAL506 389240 562105 090265 82821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 265 828
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 810 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 320 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 320-6 420+9 740
2+3 3200+3 320
3+3 3200+3 320
4+3 3200+3 320
5+3 3200+3 320
6+3 3200+3 320
7+3 3200+3 320
8+3 320+2 589+731
9+3 320+3 208+112
10+3 320+3 395-75
11+3 320+3 586-266
12+3 320+3 782-462
13+3 320+3 983-663
14+3 320+4 190-870
15+3 320+4 402-1 082
16+3 320+4 620-1 300
17+3 320+4 844-1 524
18+3 320+5 074-1 754
19+3 320+5 310-1 990
20+3 320+5 552-2 232
21+3 320+5 801-2 481
22+3 320+6 057-2 737
23+3 320+6 319-2 999
24+3 320+6 589-3 269
25+3 320+6 866-3 546
Total+83 000+79 748+3 252
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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