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Achat : Appartement Auxerre (89000)

VilleAuxerre (89)
Surface120m²
Coût Total193 700€
Loyer Annuel14 074€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 143 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 191,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 120 m², 3 pièces, 2 chambres

Immeuble mixte composé un local professionnel au rdc et d'un appartement F4 au dessus. Bail commercial pour l'ensemble rapportant 1 200€ / mois, renouvelé en 2022. Belle affaire, à saisir !

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.793830, 3.581710
Total : 193 700€
Prix d'acquisition : 143 000€
Travaux : 39 260€
Valeur du bien : 182 260€
Frais de notaire : 11 440€
Coût estimé : 11 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1173€/mois
Loyer annuel estimé : 14074€/an
Fourchette totale : 958€ - 1435€/mois
Fourchette annuelle : 11501€ - 17222€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 581,37 €/m²
Basé sur :222 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :189 764 €
Prix d'achat :143 000 €
Décote à l'achat :-46 764€ (-24.6%)
Marge achat-revente :-3 936€ (-2.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :967,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :58,11€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 025,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 589,42€
Coût de l'assurance :17 433,00€
Taxe foncière : 1 407,39€/an
Soit par mois : 117,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 172,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 143,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :29,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en très mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture usée et sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 260 €(327 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 080€
    Parquet flottant: 18 m² × 60€/m² = 1080€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:480€
    Peinture salon: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 173 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 074 €/an
Calcul : 1 173 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 656 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 700 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 697 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 407 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 021 €
Revenus locatifs : +14 074 €
Charges déductibles : -48 021 €
Résultat foncier Année 1 : -33 947 €(Déficit de 33 947 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 547 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 761 €/an
Revenus locatifs : +14 074 €
Charges déductibles : -8 761 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 313 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12546.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 143 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 950 €(65% de 143 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 380 €/an
Calcul : 92 950 € × 3,636% = 3 380 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 074 €48 027 €6 662 €-33 953 €21 400 €12 553 €12 553 €
214 355 €8 592 €6 487 €5 763 €--6 790 €
314 642 €8 411 €6 306 €6 232 €--558 €
414 935 €8 223 €6 119 €6 712 €---
515 234 €8 029 €5 924 €7 205 €---
615 539 €7 828 €5 723 €7 711 €---
715 849 €7 620 €5 515 €8 230 €---
816 166 €7 404 €5 299 €8 762 €---
916 490 €7 181 €5 076 €9 309 €---
1016 820 €6 950 €4 845 €9 870 €---
1117 156 €6 711 €4 606 €10 445 €---
1217 499 €6 463 €4 358 €11 036 €---
1317 849 €6 206 €4 102 €11 643 €---
1418 206 €5 941 €3 836 €12 265 €---
1518 570 €5 666 €3 561 €12 904 €---
1618 942 €5 381 €3 276 €13 560 €---
1719 320 €5 086 €2 982 €14 234 €---
1819 707 €4 781 €2 677 €14 926 €---
1920 101 €4 465 €2 361 €15 636 €---
2020 503 €4 138 €2 033 €16 365 €---
2120 913 €3 799 €1 695 €17 114 €---
2221 331 €3 449 €1 344 €17 882 €---
2321 758 €3 086 €981 €18 672 €---
2422 193 €2 710 €605 €19 483 €---
2522 637 €2 321 €216 €20 316 €---
TOTAL450 790 €188 467 €96 589 €262 323 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 323 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 074 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 956 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 956 €-6 420 €+9 376 €
2+2 956 €0 €+2 956 €
3+2 956 €0 €+2 956 €
4+2 956 €+1 846 €+1 110 €
5+2 956 €+2 162 €+794 €
6+2 956 €+2 313 €+643 €
7+2 956 €+2 469 €+487 €
8+2 956 €+2 629 €+327 €
9+2 956 €+2 793 €+163 €
10+2 956 €+2 961 €-5 €
11+2 956 €+3 134 €-178 €
12+2 956 €+3 311 €-355 €
13+2 956 €+3 493 €-537 €
14+2 956 €+3 680 €-724 €
15+2 956 €+3 871 €-915 €
16+2 956 €+4 068 €-1 112 €
17+2 956 €+4 270 €-1 314 €
18+2 956 €+4 478 €-1 522 €
19+2 956 €+4 691 €-1 735 €
20+2 956 €+4 909 €-1 953 €
21+2 956 €+5 134 €-2 178 €
22+2 956 €+5 365 €-2 409 €
23+2 956 €+5 602 €-2 646 €
24+2 956 €+5 845 €-2 889 €
25+2 956 €+6 095 €-3 139 €
Total+73 900 €+78 697 €+-4 797 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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