Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 4 pièces 125 m²

Bien expiré
VilleMontrelais (44)
Surface125
Coût Total190 060
Loyer Annuel14 083
Rentabilité7.41%
Cashflow/mois+61
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 936 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Elodie Andre vous propose: Maison ancienne à rénover – Belligne´ Située au pied des commerces, et des écoles, cette maison d'environ 125 m² offre un beau potentiel pour un projet de rénovation. Elle propose un grand espace de vie avec cheminée, le charme de l'ancien avec les poutres apparentes et la tomette, 2 chambres, salle de bain, WC et cave. Un grenier entièrement aménageable permet d'augmenter la surface et de repenser les volumes selon vos envies. À l'extérieur, terrain non attenant d'environ 300 m². Stationnement possible devant la maison. Maison à réinventer à votre goût, idéale pour les amateurs de l'ancien et des projets personnalisés.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE G indice 361 et classe CLIMAT G indice 108. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Elodie Andre mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de NANTES sous le numéro 920662566, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Montrelais
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44370
Coordonnées : 47.460909, -1.024211
Total : 190 060
Prix d'acquisition : 117 000
Travaux : 63 700
Valeur du bien : 180 700
Frais de notaire : 9 360
Coût estimé : 9 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125
Loyer prédit : 9.39€/m²/mois
Fourchette : 7.11€ - 12.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 1174€/mois
Loyer annuel estimé : 14083€/an
Fourchette totale : 888€ - 1550€/mois
Fourchette annuelle : 10661€ - 18603€/an
Rentabilité brute :7.41%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 9.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 060
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :939,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :55,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 994,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 729,18
Coût de l'assurance :16 630,25
Taxe foncière : 1 408,30€/an
Soit par mois : 117,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 173,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 112,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rénovation du parquet
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 700(510 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:10 500
    Isolation des combles: 125 m² × 84€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€ = 12000€ (incluant pose)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:5 000
    Rénovation lourde 2 chambres: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Salon:3 000
    Rafraîchissement salon: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (incluant peinture et rénovation du parquet, main d'œuvre)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant installation)
  • Plomberie:3 000
    Mise à jour plomberie maison: 3000€ (incluant vérification et mise à jour de la tuyauterie, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montrelais (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 174 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 083 €/an
Calcul : 1 174 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 342 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 060 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 665 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 408 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 116
Revenus locatifs : +14 083
Charges déductibles : -72 116
Résultat foncier Année 1 : -58 033(Déficit de 58 033 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 633
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 416 €/an
Revenus locatifs : +14 083
Charges déductibles : -8 416
Résultat foncier Années 2+ : 5 667 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36632.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 08372 1226 348-58 03921 400 €36 639 €36 639 €
214 3658 2536 1796 112--30 527 €
314 6528 0786 0046 574--23 953 €
414 9457 8975 8247 048--16 905 €
515 2447 7105 6377 534--9 371 €
615 5497 5175 4438 032--1 339 €
715 8607 3175 2438 543---
816 1777 1105 0369 067---
916 5006 8964 8229 605---
1016 8306 6744 60110 156---
1117 1676 4454 37210 722---
1217 5106 2084 13511 302---
1317 8615 9633 89011 897---
1418 2185 7103 63612 508---
1518 5825 4483 37413 134---
1618 9545 1773 10313 777---
1719 3334 8962 82314 437---
1819 7204 6062 53315 113---
1920 1144 3062 23315 808---
2020 5163 9961 92216 520---
2120 9273 6751 60117 252---
2221 3453 3431 27018 002---
2321 7723 00092618 772---
2422 2072 64557119 563---
2522 6522 27720420 374---
TOTAL451 083207 26791 729243 81621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 816
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 083 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 957 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 957-6 420+9 377
2+2 9570+2 957
3+2 9570+2 957
4+2 9570+2 957
5+2 9570+2 957
6+2 9570+2 957
7+2 957+2 161+796
8+2 957+2 720+237
9+2 957+2 881+76
10+2 957+3 047-90
11+2 957+3 217-260
12+2 957+3 391-434
13+2 957+3 569-612
14+2 957+3 752-795
15+2 957+3 940-983
16+2 957+4 133-1 176
17+2 957+4 331-1 374
18+2 957+4 534-1 577
19+2 957+4 742-1 785
20+2 957+4 956-1 999
21+2 957+5 175-2 218
22+2 957+5 401-2 444
23+2 957+5 632-2 675
24+2 957+5 869-2 912
25+2 957+6 112-3 155
Total+73 925+73 145+780
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →