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Détails du bien

VilleChâteaudun (28)
Surface70.55m²
Coût Total97 320€
Loyer Annuel7 108€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 000 €
Surface : 70.55 m²
Prix au m² : 907,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Gaz, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Appartement situé au 3 étage d'une résidence, comprenant une entrée desservant un salon-séjour, la cuisine équipée d'un réfrigérateur, de plaques de cuisson et d'un four. De deux chambres avec placards. Une salle d'eau avec loggia, un WC. Une cave privative est incluse. Ce bien conviendra aussi bien pour une résidence principale que pour un projet d'investissement. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1620.0 € et 2250.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-dpi-chateaudun-bonneval-brou.com/mentions_legales/

Ville : Châteaudun
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28200
Coordonnées : 48.073363, 1.346662
Total : 97 320€
Prix d'acquisition : 64 000€
Travaux : 28 200€
Valeur du bien : 92 200€
Frais de notaire : 5 120€
Coût estimé : 5 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.55m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 592€/mois
Loyer annuel estimé : 7108€/an
Fourchette totale : 484€ - 725€/mois
Fourchette annuelle : 5809€ - 8697€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 8.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :806,11 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 871 €
Prix d'achat :64 000 €
Décote à l'achat :+7 129€ (+12.5%)
Marge achat-revente :-40 449€ (-71.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :476,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :28,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 505,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 729,18€
Coût de l'assurance :8 515,50€
Taxe foncière : 710,83€/an
Soit par mois : 59,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 592,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 564,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 296 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70.55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et remplacement de quelques éléments usés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 200 €(400 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: cuisine complète: 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1080€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaudun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 592 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 108 €/an
Calcul : 592 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 170 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 320 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 341 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 711 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 422 €
Revenus locatifs : +7 108 €
Charges déductibles : -32 422 €
Résultat foncier Année 1 : -25 313 €(Déficit de 25 313 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 913 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 222 €/an
Revenus locatifs : +7 108 €
Charges déductibles : -4 222 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 887 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3913.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 600 €(65% de 64 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 513 €/an
Calcul : 41 600 € × 3,636% = 1 513 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 108 €32 425 €3 173 €-25 316 €21 400 €3 916 €3 916 €
27 250 €4 139 €3 088 €3 111 €--805 €
37 395 €4 051 €3 000 €3 344 €---
47 543 €3 960 €2 908 €3 584 €---
57 694 €3 866 €2 814 €3 829 €---
67 848 €3 768 €2 717 €4 080 €---
78 005 €3 667 €2 616 €4 338 €---
88 165 €3 563 €2 512 €4 602 €---
98 329 €3 456 €2 404 €4 873 €---
108 495 €3 345 €2 293 €5 150 €---
118 665 €3 230 €2 178 €5 435 €---
128 838 €3 111 €2 060 €5 727 €---
139 015 €2 988 €1 937 €6 027 €---
149 195 €2 862 €1 810 €6 334 €---
159 379 €2 731 €1 679 €6 649 €---
169 567 €2 595 €1 544 €6 972 €---
179 758 €2 455 €1 404 €7 303 €---
189 953 €2 310 €1 259 €7 643 €---
1910 152 €2 161 €1 109 €7 992 €---
2010 355 €2 006 €955 €8 349 €---
2110 563 €1 847 €795 €8 716 €---
2210 774 €1 682 €630 €9 092 €---
2310 989 €1 511 €460 €9 478 €---
2411 209 €1 335 €283 €9 874 €---
2511 433 €1 152 €101 €10 281 €---
TOTAL227 681 €100 215 €45 729 €127 465 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 465 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 108 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 493 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 493 €-6 420 €+7 913 €
2+1 493 €0 €+1 493 €
3+1 493 €+762 €+731 €
4+1 493 €+1 075 €+418 €
5+1 493 €+1 149 €+344 €
6+1 493 €+1 224 €+269 €
7+1 493 €+1 301 €+192 €
8+1 493 €+1 381 €+112 €
9+1 493 €+1 462 €+31 €
10+1 493 €+1 545 €-52 €
11+1 493 €+1 631 €-138 €
12+1 493 €+1 718 €-225 €
13+1 493 €+1 808 €-315 €
14+1 493 €+1 900 €-407 €
15+1 493 €+1 995 €-502 €
16+1 493 €+2 092 €-599 €
17+1 493 €+2 191 €-698 €
18+1 493 €+2 293 €-800 €
19+1 493 €+2 397 €-904 €
20+1 493 €+2 505 €-1 012 €
21+1 493 €+2 615 €-1 122 €
22+1 493 €+2 728 €-1 235 €
23+1 493 €+2 843 €-1 350 €
24+1 493 €+2 962 €-1 469 €
25+1 493 €+3 084 €-1 591 €
Total+37 325 €+38 240 €+-915 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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