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Immeuble locatif de 2 maisons

VilleChalamont (01)
Surface165
Coût Total308 380
Loyer Annuel18 630
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-233
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 231 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 165 m², Studio, Mandat exclusif, Chauffage central au gaz

Fiche Id-VIZ167793 : À vendre, un immeuble en monopropriété composé de deux maisons de village de type 3, chacune disposant d'un grenier, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement. Les deux logements sont actuellement loués, garantissant un excellent rendement locatif immédiat. Idéal pour un investissement sûr et rentable, cet ensemble permet de bénéficier de revenus réguliers tout en conservant un potentiel de valorisation grâce aux combles. Situé au coeur du village, il combine proximité des commodités et charme typique des maisons de village, constituant une opportunité rare pour investisseurs ou pour ceux souhaitant développer un projet patrimonial. - Mentions légales : Proposé à la vente à 231000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Dpe réalisé le : - Classe-Energie D : 204 kWh.m2.an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 1120 et 1570 Euros - Affaire suivie par Mr Michel Blondeau (Agent commercial independant) - Reseau Immo-Diffusion Chalamont - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Ville : Chalamont
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01320
Coordonnées : 45.995523, 5.170641
Total : 308 380
Prix d'acquisition : 231 000
Travaux : 58 900
Valeur du bien : 289 900
Frais de notaire : 18 480
Coût estimé : 18 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.17€ - 12.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1553€/mois
Loyer annuel estimé : 18630€/an
Fourchette totale : 1183€ - 2037€/mois
Fourchette annuelle : 14198€ - 24447€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 558,33 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :422 124
Prix d'achat :231 000
Décote à l'achat :-191 124 (-45.3%)
Marge achat-revente :113 744€ (27.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :308 380
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 540,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :89,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 630,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 775,15
Coût de l'assurance :26 983,25
Taxe foncière : 1 863,04€/an
Soit par mois : 155,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 552,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 785,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-233,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du carrelage existant ou remplacement si nécessaire
Quantité: environ 55 m² (salon et entrée)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, mais un rafraîchissement est recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 900(357 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€ = 16000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salon:5 500
    Carrelage salon: 55 m² × 100€/m² = 5500€ (incluant pose et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalamont (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 553 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 630 €/an
Calcul : 1 553 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 308 380 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 079 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 863 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 439
Revenus locatifs : +18 630
Charges déductibles : -72 439
Résultat foncier Année 1 : -53 809(Déficit de 53 809 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 409
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 539 €/an
Revenus locatifs : +18 630
Charges déductibles : -13 539
Résultat foncier Années 2+ : 5 091 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32408.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 231 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 150(65% de 231 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 460 €/an
Calcul : 150 150 € × 3,636% = 5 460
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 63072 44910 607-53 81921 400 €32 419 €32 419 €
219 00313 27010 3285 733--26 686 €
319 38312 98210 0406 401--20 285 €
419 77112 6839 7417 087--13 198 €
520 16612 3749 4327 792--5 406 €
620 56912 0549 1128 516---
720 98111 7228 7809 258---
821 40011 3798 43710 021---
921 82811 0248 08210 805---
1022 26510 6567 71411 609---
1122 71010 2757 33312 435---
1223 1659 8816 93813 284---
1323 6289 4726 53014 156---
1424 1009 0506 10715 051---
1524 5828 6125 66915 971---
1625 0748 1595 21616 915---
1725 5767 6894 74717 886---
1826 0877 2044 26118 884---
1926 6096 7013 75819 908---
2027 1416 1803 23720 961---
2127 6845 6412 69822 043---
2228 2375 0822 14023 155---
2328 8024 5041 56224 298---
2429 3783 90696325 472---
2529 9663 28634426 680---
TOTAL596 737286 234153 775310 50221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 310 502
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 630 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 912 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 912-6 420+10 332
2+3 9120+3 912
3+3 9120+3 912
4+3 9120+3 912
5+3 9120+3 912
6+3 912+933+2 979
7+3 912+2 778+1 134
8+3 912+3 006+906
9+3 912+3 241+671
10+3 912+3 483+429
11+3 912+3 731+181
12+3 912+3 985-73
13+3 912+4 247-335
14+3 912+4 515-603
15+3 912+4 791-879
16+3 912+5 075-1 163
17+3 912+5 366-1 454
18+3 912+5 665-1 753
19+3 912+5 972-2 060
20+3 912+6 288-2 376
21+3 912+6 613-2 701
22+3 912+6 947-3 035
23+3 912+7 289-3 377
24+3 912+7 642-3 730
25+3 912+8 004-4 092
Total+97 800+93 151+4 649
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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