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Immeuble locatif de 2 maisons

Bien expiré
VilleChalamont (01)
Surface165m²
Coût Total308 380€
Loyer Annuel18 630€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-233€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 231 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 165 m², Studio, Mandat exclusif, Chauffage central au gaz

Fiche Id-VIZ167793 : À vendre, un immeuble en monopropriété composé de deux maisons de village de type 3, chacune disposant d'un grenier, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement. Les deux logements sont actuellement loués, garantissant un excellent rendement locatif immédiat. Idéal pour un investissement sûr et rentable, cet ensemble permet de bénéficier de revenus réguliers tout en conservant un potentiel de valorisation grâce aux combles. Situé au coeur du village, il combine proximité des commodités et charme typique des maisons de village, constituant une opportunité rare pour investisseurs ou pour ceux souhaitant développer un projet patrimonial. - Mentions légales : Proposé à la vente à 231000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Dpe réalisé le : - Classe-Energie D : 204 kWh.m2.an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 1120 et 1570 Euros - Affaire suivie par Mr Michel Blondeau (Agent commercial independant) - Reseau Immo-Diffusion Chalamont - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Ville : Chalamont
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01320
Coordonnées : 45.995523, 5.170641
Total : 308 380€
Prix d'acquisition : 231 000€
Travaux : 58 900€
Valeur du bien : 289 900€
Frais de notaire : 18 480€
Coût estimé : 18 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.17€ - 12.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1553€/mois
Loyer annuel estimé : 18630€/an
Fourchette totale : 1183€ - 2037€/mois
Fourchette annuelle : 14198€ - 24447€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 558,33 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :422 124 €
Prix d'achat :231 000 €
Décote à l'achat :-191 124€ (-45.3%)
Marge achat-revente :113 744€ (27.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :308 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 540,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :89,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 630,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 775,15€
Coût de l'assurance :26 983,25€
Taxe foncière : 1 863,04€/an
Soit par mois : 155,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 552,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 785,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-233,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du carrelage existant ou remplacement si nécessaire
Quantité: environ 55 m² (salon et entrée)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, mais un rafraîchissement est recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 900 €(357 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€ = 16000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salon:5 500€
    Carrelage salon: 55 m² × 100€/m² = 5500€ (incluant pose et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalamont (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 553 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 630 €/an
Calcul : 1 553 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 308 380 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 079 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 863 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 439 €
Revenus locatifs : +18 630 €
Charges déductibles : -72 439 €
Résultat foncier Année 1 : -53 809 €(Déficit de 53 809 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 409 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 539 €/an
Revenus locatifs : +18 630 €
Charges déductibles : -13 539 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 091 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32408.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 231 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 150 €(65% de 231 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 460 €/an
Calcul : 150 150 € × 3,636% = 5 460 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 630 €72 449 €10 607 €-53 819 €21 400 €32 419 €32 419 €
219 003 €13 270 €10 328 €5 733 €--26 686 €
319 383 €12 982 €10 040 €6 401 €--20 285 €
419 771 €12 683 €9 741 €7 087 €--13 198 €
520 166 €12 374 €9 432 €7 792 €--5 406 €
620 569 €12 054 €9 112 €8 516 €---
720 981 €11 722 €8 780 €9 258 €---
821 400 €11 379 €8 437 €10 021 €---
921 828 €11 024 €8 082 €10 805 €---
1022 265 €10 656 €7 714 €11 609 €---
1122 710 €10 275 €7 333 €12 435 €---
1223 165 €9 881 €6 938 €13 284 €---
1323 628 €9 472 €6 530 €14 156 €---
1424 100 €9 050 €6 107 €15 051 €---
1524 582 €8 612 €5 669 €15 971 €---
1625 074 €8 159 €5 216 €16 915 €---
1725 576 €7 689 €4 747 €17 886 €---
1826 087 €7 204 €4 261 €18 884 €---
1926 609 €6 701 €3 758 €19 908 €---
2027 141 €6 180 €3 237 €20 961 €---
2127 684 €5 641 €2 698 €22 043 €---
2228 237 €5 082 €2 140 €23 155 €---
2328 802 €4 504 €1 562 €24 298 €---
2429 378 €3 906 €963 €25 472 €---
2529 966 €3 286 €344 €26 680 €---
TOTAL596 737 €286 234 €153 775 €310 502 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 310 502 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 630 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 912 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 912 €-6 420 €+10 332 €
2+3 912 €0 €+3 912 €
3+3 912 €0 €+3 912 €
4+3 912 €0 €+3 912 €
5+3 912 €0 €+3 912 €
6+3 912 €+933 €+2 979 €
7+3 912 €+2 778 €+1 134 €
8+3 912 €+3 006 €+906 €
9+3 912 €+3 241 €+671 €
10+3 912 €+3 483 €+429 €
11+3 912 €+3 731 €+181 €
12+3 912 €+3 985 €-73 €
13+3 912 €+4 247 €-335 €
14+3 912 €+4 515 €-603 €
15+3 912 €+4 791 €-879 €
16+3 912 €+5 075 €-1 163 €
17+3 912 €+5 366 €-1 454 €
18+3 912 €+5 665 €-1 753 €
19+3 912 €+5 972 €-2 060 €
20+3 912 €+6 288 €-2 376 €
21+3 912 €+6 613 €-2 701 €
22+3 912 €+6 947 €-3 035 €
23+3 912 €+7 289 €-3 377 €
24+3 912 €+7 642 €-3 730 €
25+3 912 €+8 004 €-4 092 €
Total+97 800 €+93 151 €+4 649 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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