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Appartement avec vue

VilleBreil-sur-Roya (06)
Surface99m²
Coût Total144 560€
Loyer Annuel12 624€
Rentabilité8.73%
Cashflow/mois+179€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 111,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 99 m², 4 pièces, 2 chambres, 2 salles de bain, Entrée séparée, Orientation est, Orientation ouest

Appartement traversant au 3eme étage comprenant salon avec vue sur la rivière, deux chambres et un bureau côté rue, une cuisine, deux salles de bains. Possibilité de scinder en deux appartements, il y a déjà deux entrées sur le palier. 110 000 € frais d'agence inclus (6% à la charge du vendeur). Renaud Lefebvre votre agent commercial à Breil sur Roya depuis plus de 15 ans pour renseignements ou visite. Cette annonce vous est proposée par EXPERTIMO - EI - NoRSAC: 453309502, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de NICE - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Breil-sur-Roya
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06540
Coordonnées : 43.938195, 7.510169
Total : 144 560€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 25 760€
Valeur du bien : 135 760€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 10.63€/m²/mois
Fourchette : 7.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1052€/mois
Loyer annuel estimé : 12624€/an
Fourchette totale : 782€ - 1414€/mois
Fourchette annuelle : 9389€ - 16973€/an
Rentabilité brute :8.73%
Fourchette de rentabilité :6.49% - 11.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 374,91 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :136 116 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-26 116€ (-19.2%)
Marge achat-revente :-8 444€ (-6.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :725,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :42,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 767,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 015,89€
Coût de l'assurance :12 649,00€
Taxe foncière : 1 262,38€/an
Soit par mois : 105,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 051,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 872,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :179,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 144 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, réfection de la plomberie et de l'électricité, carrelage au sol et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans l'entrée
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 760 €(260 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 860€
    Carrelage murs (6 m²): 60€/m² × 6 = 360€, Baignoire: 1500€, Lavabo: 400€, Plomberie: 2000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine - Rénovation complète:14 500€
    Cuisine complète: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage sol (10 m²): 50€/m² × 10 = 500€, Peinture: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant (24 m²): 50€/m² × 24 = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds (24 m²): 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 1680€
  • Entrée - Rafraîchissement:600€
    Peinture murs et plafond (6 m²): 30€/m² × 6 = 180€, Main d'œuvre: 420€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Breil-sur-Roya (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 052 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 624 €/an
Calcul : 1 052 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 025 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 560 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 506 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 262 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 553 €
Revenus locatifs : +12 624 €
Charges déductibles : -32 553 €
Résultat foncier Année 1 : -19 929 €(Déficit de 19 929 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 229 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 793 €/an
Revenus locatifs : +12 624 €
Charges déductibles : -6 793 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 831 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9229.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 624 €32 558 €5 030 €-19 934 €10 700 €9 234 €9 234 €
212 876 €6 667 €4 898 €6 210 €--3 024 €
313 134 €6 530 €4 762 €6 603 €---
413 396 €6 389 €4 621 €7 007 €---
513 664 €6 243 €4 475 €7 421 €---
613 938 €6 092 €4 324 €7 846 €---
714 216 €5 936 €4 167 €8 281 €---
814 501 €5 773 €4 005 €8 728 €---
914 791 €5 605 €3 837 €9 186 €---
1015 087 €5 431 €3 663 €9 655 €---
1115 388 €5 251 €3 482 €10 138 €---
1215 696 €5 064 €3 296 €10 632 €---
1316 010 €4 871 €3 102 €11 139 €---
1416 330 €4 670 €2 902 €11 660 €---
1516 657 €4 463 €2 694 €12 194 €---
1616 990 €4 248 €2 479 €12 742 €---
1717 330 €4 025 €2 257 €13 305 €---
1817 676 €3 795 €2 026 €13 882 €---
1918 030 €3 556 €1 787 €14 474 €---
2018 390 €3 308 €1 540 €15 082 €---
2118 758 €3 052 €1 284 €15 706 €---
2219 133 €2 787 €1 018 €16 347 €---
2319 516 €2 512 €743 €17 004 €---
2419 906 €2 227 €459 €17 679 €---
2520 305 €1 932 €164 €18 373 €---
TOTAL404 344 €142 984 €73 016 €261 360 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 261 360 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 624 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 651 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 651 €-3 210 €+5 861 €
2+2 651 €0 €+2 651 €
3+2 651 €+1 074 €+1 577 €
4+2 651 €+2 102 €+549 €
5+2 651 €+2 226 €+425 €
6+2 651 €+2 354 €+297 €
7+2 651 €+2 484 €+167 €
8+2 651 €+2 618 €+33 €
9+2 651 €+2 756 €-105 €
10+2 651 €+2 897 €-246 €
11+2 651 €+3 041 €-390 €
12+2 651 €+3 190 €-539 €
13+2 651 €+3 342 €-691 €
14+2 651 €+3 498 €-847 €
15+2 651 €+3 658 €-1 007 €
16+2 651 €+3 823 €-1 172 €
17+2 651 €+3 991 €-1 340 €
18+2 651 €+4 165 €-1 514 €
19+2 651 €+4 342 €-1 691 €
20+2 651 €+4 525 €-1 874 €
21+2 651 €+4 712 €-2 061 €
22+2 651 €+4 904 €-2 253 €
23+2 651 €+5 101 €-2 450 €
24+2 651 €+5 304 €-2 653 €
25+2 651 €+5 512 €-2 861 €
Total+66 275 €+78 408 €+-12 133 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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