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Achat propriété

Bien expiré
VilleCastelnaudary (11)
Surface400m²
Coût Total577 988€
Loyer Annuel39 935€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 358 600 €
Surface : 400 m²
Prix au m² : 896,5 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 400 m², 9 Pièces, 8 Chambres, Année de construction 1900, Calme

Propriété d'exception implantée sur un vaste terrain arboré et agricole de 3 hectares, comprenant deux maisons indépendantes offrant de multiples possibilités d'habitation ou de projet (familial, locatif, professionnel). L'ensemble est complété par plusieurs hangars aux volumes généreux, idéals pour le stockage, l'activité agricole ou artisanale. Un cadre calme et verdoyant, alliant espace, fonctionnalité et potentiel de valorisation.

Ville : Castelnaudary
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11400
Coordonnées : 43.341550, 1.946600
Total : 577 988€
Prix d'acquisition : 358 600€
Travaux : 190 700€
Valeur du bien : 549 300€
Frais de notaire : 28 688€
Coût estimé : 28 688€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 400m²
Loyer prédit : 8.32€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 3328€/mois
Loyer annuel estimé : 39935€/an
Fourchette totale : 2637€ - 4200€/mois
Fourchette annuelle : 31641€ - 50404€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :577 988€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 856,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :168,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 025,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :278 955,93€
Coût de l'assurance :50 573,95€
Taxe foncière : 3 993,53€/an
Soit par mois : 332,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 327,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 357,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Année de construction 1900, généralement associée à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 400 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (400 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 50 fenêtres (estimation pour 400 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau pour 400 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage ancien et équipements obsolètes
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs, éclairage et revêtement de sol dans le salon
Quantité: salon complet (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état et éclairage minimal
Salle à mangerOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs, carrelage et éclairage dans la salle à manger
Quantité: salle à manger complète (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et carrelage usé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité pour toutes les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et mise à la terre si absente
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 400 m de tuyauterie (estimation)
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :190 700 €(477 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:15 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise), Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation - Isolation toiture/combles:32 000€
    Isolation combles: 400 m² × 70€/m² = 28000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Menuiseries - Fenêtres:68 000€
    Fenêtres double vitrage: 50 fenêtres × 1200€ = 60000€, Main d'œuvre: 8000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation salon: 12 m² × 400€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle à manger - Rénovation complète:6 500€
    Rénovation salle à manger: 15 m² × 400€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Rénovation lourde:14 000€
    Rénovation chambres: 120 m² × 100€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale - Mise aux normes:36 000€
    Mise à jour tuyauterie: 400 m × 80€/m = 32000€, Main d'œuvre: 4000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelnaudary (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 119 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 328 €/mois
Revenus locatifs annuels : 39 935 €/an
Calcul : 3 328 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 287 €/an
Base de calcul : Emprunt de 577 988 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 023 €/an
Calcul : 169 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 994 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 190 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 216 003 €
Revenus locatifs : +39 935 €
Charges déductibles : -216 003 €
Résultat foncier Année 1 : -176 068 €(Déficit de 176 068 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 154 668 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 303 €/an
Revenus locatifs : +39 935 €
Charges déductibles : -25 303 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 632 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 154668.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 358 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 233 090 €(65% de 358 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 476 €/an
Calcul : 233 090 € × 3,636% = 8 476 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
139 935 €216 022 €19 305 €-176 087 €21 400 €154 687 €154 687 €
240 734 €24 808 €18 791 €15 926 €--138 761 €
341 549 €24 276 €18 260 €17 272 €--121 488 €
442 380 €23 726 €17 710 €18 653 €--102 835 €
543 227 €23 158 €17 141 €20 070 €--82 766 €
644 092 €22 569 €16 553 €21 522 €--61 243 €
744 974 €21 961 €15 945 €23 013 €--38 231 €
845 873 €21 332 €15 315 €24 541 €--13 689 €
946 791 €20 681 €14 664 €26 110 €---
1047 726 €20 007 €13 991 €27 719 €---
1148 681 €19 311 €13 294 €29 370 €---
1249 655 €18 591 €12 574 €31 064 €---
1350 648 €17 846 €11 829 €32 802 €---
1451 661 €17 075 €11 058 €34 586 €---
1552 694 €16 278 €10 261 €36 416 €---
1653 748 €15 453 €9 437 €38 294 €---
1754 823 €14 601 €8 584 €40 222 €---
1855 919 €13 719 €7 702 €42 200 €---
1957 037 €12 806 €6 790 €44 231 €---
2058 178 €11 863 €5 846 €46 315 €---
2159 342 €10 887 €4 870 €48 455 €---
2260 529 €9 877 €3 861 €50 651 €---
2361 739 €8 833 €2 817 €52 906 €---
2462 974 €7 753 €1 737 €55 221 €---
2564 233 €6 636 €619 €57 598 €---
TOTAL1 279 139 €620 068 €278 956 €659 071 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 659 071 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 39 935 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 386 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 386 €-6 420 €+14 806 €
2+8 386 €0 €+8 386 €
3+8 386 €0 €+8 386 €
4+8 386 €0 €+8 386 €
5+8 386 €0 €+8 386 €
6+8 386 €0 €+8 386 €
7+8 386 €0 €+8 386 €
8+8 386 €0 €+8 386 €
9+8 386 €+3 726 €+4 660 €
10+8 386 €+8 316 €+70 €
11+8 386 €+8 811 €-425 €
12+8 386 €+9 319 €-933 €
13+8 386 €+9 841 €-1 455 €
14+8 386 €+10 376 €-1 990 €
15+8 386 €+10 925 €-2 539 €
16+8 386 €+11 488 €-3 102 €
17+8 386 €+12 067 €-3 681 €
18+8 386 €+12 660 €-4 274 €
19+8 386 €+13 269 €-4 883 €
20+8 386 €+13 895 €-5 509 €
21+8 386 €+14 537 €-6 151 €
22+8 386 €+15 195 €-6 809 €
23+8 386 €+15 872 €-7 486 €
24+8 386 €+16 566 €-8 180 €
25+8 386 €+17 279 €-8 893 €
Total+209 650 €+197 721 €+11 929 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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